走出单调的地铁站厅，到昏暗的地下停车场提车，或绕很远的路去公交站接驳，偶尔路过几个陈旧的摊点，散卖一些廉价物品。对于一个“旧”城市来说，轨道交通带来出行便利，却缺少生机。

向地下轨道交通“索要”空间，“TOD智慧生态圈”被当作城市焕新的重大命题提了出来。所谓“TOD智慧生态圈”，即落实公园城市理念，推动城市转型升级，集合文、旅、商、住，产业集散和信息发源的功能，客观上形成“新”的城市门户，变身迎接八方来客的“城市客厅”。

这个发展模式的提出者，京投发展股份有限公司基于十年的发展经验，向“旧”城市的轨道交通发起一场“场景革命”，迎接对地下与地上接驳、内外商业环境痛点的挑战。

7月26日，主题为“与城共舞，与城共赢”京投发展TOD创新论坛在北京海航大厦万豪酒店大宴会厅顺利召开。京投发展股份有限公司总裁高一轩做了《TOD智慧生态圈·进化论》的主题演讲，并接受现场记者提问。

产城融合：延伸“看不见”的城市骨架

在我们的固有思维中，轨道交通是以交通工具的形式存在，只是在距离上缩短人们出行。高一轩指出，在未来，“TOD智慧生态圈”将可能改变城市结构，为延伸城市空间赋能。

TOD（transit-oriented development），这个不算新鲜的英文缩写，译成中文是“以公共交通为导向的发展模式”，已在欧美国家风靡20余年。

京投发展股份有限公司，是国内唯一一家专注于轨交车辆基地综合开发的房地产开发上市公司，也是目前国内同时开发轨交车辆基地较多的房地产企业。

2018年的5月16号，京投发展第一次向外界公布了“TOD智慧生态圈”的理念，同时强调三个端的价值，即对城市的价值、对地铁的价值和对市民的价值。

目前，京投发展进行了北京的三个车辆段的开发建设，提出了“植根北京，茂盛全国”的公司发展战略。

高一轩说，“作为目前国内第一个从地铁基因成长起来的开发企业，很多地铁公司和开发企业与我们打交道。不同的是，我们不只要考虑C端，还要考虑B端，我们要让地铁业主在车辆段开发过程中的痛点同样得到很好的解决。”

他介绍说，提出“TOD智慧生态圈”理念的一年里，京投发展做了五件事：首先，建立了轨交车辆基地的评价体系；二是构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系；三是研发了轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念；四是深化了轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究；五是完善了轨道交通车辆基地的客户研究体系。其中，客户研究、以人为本是京投发展构建“TOD智慧生态圈”的重要抓手。

据了解，针对北京平西府车辆段公园悦府项目开发，京投发展首先针对区域内的客户进行了调研，结果显示，整个回龙观商业满意度只有10%。面对回龙观低起点、高消费的问题，京投发展广泛征求意见，重点布局高品质的商业、书店、剧场、影院、图书馆等生活设施。

与此同时，京投发展还对周边消费者进行了详细的统计，形成了客户群体精准的定位。如今，针对在上地、中关村的IT工作者和潮流学生，给他们落位标签，并把这些标签反向落位品牌。最终，包括万达影院、京东7fresh及其他潮流餐饮、有品质的亲子业态实现商业落位，在约3万平米的商业综合体里，将完成与地铁的紧密结合。

高一轩认为，因地制宜，以客户研究为抓手，有针对性地运营地铁商圈，这有助于打造“看不见”的车辆段，更好地实现产业融合，将轨交车辆基地一体化开发推进到新时代。

向上生长：打造“看得见”的城市客厅

商业落位之前，先具备造血能力，京投发展在实现“看不见”的车辆段与“看得见”的城市功能无缝衔接方面也可圈可点。

对标日本东京同时交汇9条地铁线、堪称最繁忙的涩谷站，京投发展也提出了城市客厅的概念。以今年1月刚斩获的北安河车辆段地块为例，不仅破解了过去仅有一个上下电梯通道，通过交通盒解决垂直交通单一的问题，现在还把它做成了城市客厅，让位很多经营性面积给城市功能。“我们让出去了，以退为进，但是它会给我们的商业和其他各项功能带来更好的附加价值。”高一轩说。

“北安河车辆段跟以前的车辆段相比有所不同，首先它是一个看不见的车辆段，自始至终的一体化开发设计和北京的西山环境融为一体，以前车辆段是很突兀的立在那，现在把它和西山融为一体，就像它本身就和西山山脉一样的自然。”

高一轩介绍，车辆段最大的作用是侧壁效应，利用一些叠式景观，把侧壁隐藏起来，让侧壁效应在开发过程中降到最低。园林上，0.5米的覆土，到了公园悦府1.5米的覆土，到了北安河，就变成2米的覆土了，可以打造更加心旷神怡的叠式景观。

京投发展通过一体化开发设计，融入了许多人文因素，这让“城市客厅”名副其实。

回顾京投发展过去十年：京投发展·西华府位于北京地铁9号线郭公庄车辆段，京投发展·琨御府位于北京地铁6号线五路停车场，实现了最近距离轨道正线3米的地方进行施工操作和整体覆土0.5米；京投发展·公园悦府位于北京地铁8号线平西府车辆段，实现了5万平方米架空层整体园林、地铁正上方施工。 

数据显示，2018年京投发展的建设投资从4762亿增加到5470亿，投资的同比增长达到了14.9%。开通线路的数量、运营的里程都呈现两位数的增长。在客流方面，从184亿人次增长到210亿人次，全年累计完成的进站量达到133亿人次。

与此同时，包括京投发展投运的车站，投运车辆的同比增长4.9%，车辆基地的同比增长达到了11.9%，随着车辆段开通的增加、线路数量的增加，从235个增加到263个。

2019年，京投发展将重点发力商业模式的升级和迭代，更加突出以轨道交通为核心的交通枢纽的重要作用，更多城市客厅将由地下空间向上生长。

收敛聚焦，奔向十万亿蓝海

“TOD智慧生态圈”的核心是提升公共空间和公共资源的总量和效率，“TOD智慧生态圈”下的轨道交通是城市生活的连廊，是现状的空间的连廊，也是发展的时间的连廊。

据了解，2019年，轨交车辆基地和站点的可开发容量持续扩大，京投发展在技术研发和产品升级方面亦取得长足进步，加速多维度商业模式的进化。

经过一年来的研究及实践，京投发展在TOD技术领域进行了包括轨交车辆基地评价体系、轨交车辆基地结构转换研究体系、轨交车辆基地结构生态系统构建体系、轨交车辆基地减振降噪专项研究、客户研究场景系统在内的多项研究，实现了产品研究层面的升级和进化，实现了轨交车辆基地领域的多项研发。

与此同时，依托京投发展“植根北京、茂盛全国”的目标构想，公司先后提交了西安地铁5号线阿房宫车辆段综合开发、地铁6号线纺织城停车场综合开发、地铁8号线长鸣路车辆段综合开发的方案提报，并得到西安地铁业主方的肯定。由此可见，京投发展全国化布局也正开足马力。

在目标愿景上，高一轩说，“去年我们提出了四万亿的概念，约有两亿平米车辆段物业可供开发。今年，我们把站点数量重新做了梳理，提出站点一体化。周边可供开发的面积加上车辆站点的开发，应该可以达到十万亿。”

他认为，在未来十年，“TOD智慧生态圈”的模式，会让城市更加舒适、便利、智慧、融合。

“我们处在这样一个蓝海的市场，没有理由不对这个行业保持充分的信心。”

以下是部分问答实录：

记者：近几年，北京地铁都在做一体化开发设计，这对老百姓有哪些好处？

高一轩：首先是便利，可以对比一下开发最早的一号线地铁站周边的情况，再看现在地铁站周边的情况，再比如日本、香港的地铁，感受就很直接。第二，是业态的多元化，我们叫智慧生态圈，有商业、有服务业、有教育、有各种各样的业态，它实际上是在地铁周边进行高强度复合业态的开发，为使用者带来更好的感受和体验。

记者：TOD模式富有前瞻性，但是它有一定的技术壁垒。目前还有哪些难题需要攻克？京投发展做了哪些努力？

高一轩：我们会随着使用者的增加和项目的不断投入使用，长久而持续关注存在的问题。比如震动和噪音的问题，我们一定程度上也解决了。

还有一类是新问题，比如最新的东坝项目，它的风环境，以前没有碰到过，以前80米以下的建筑很少考虑这个问题。地铁上盖大平台增加了技术难度，风积到平台后会形成很强的风洞效应。我们等于是在里面创造了微地形，把它抬高了，和上盖楼宇形成很微妙的物理关系。面对不断出现的新挑战，京投发展会逐一解决、逐个攻破。

记者：目前京投发展跟很多城市在合作，全国的布局如何？

高一轩：全国布局其实和去年没有太大区别，还是通俗的讲一二线城市或者强三线城市、中西部的省会城市，原则上在“胡焕庸线”以东的区域是我们重点的城市。我去年几乎把大概二三十个城市都跑遍了，基本都接洽上了，把我们商业模式都介绍了。

记者：您提到会立足于北京做一些标准化的东西，但是不同的城市会有不同的环境，是否也会标准化？

高一轩：我们的标准化更多的是在技术层面的标准化。商业模式上，留给市场的要让市场归市场，我们要尊重市场、尊重客户，商业方面会比较灵活。

记者：您的另一个身份是北京市政协委员，曾经提交过在北京回龙观、天通苑开商业网点的提案。TOD模式和城市治理有哪些关联？

高一轩：提案之前我们做了调研，把需求搞清楚了，回龙观需要什么，需要什么商业。正常逻辑是市场应该修复这个东西。如果市场没有修复，那就是市场失灵了。回龙观过去被称为“睡城”，商业环境是潮汐式的，很多高品质的商业物业，一天只能晚上做一次生意。为什么会形成这种潮汐？就是职住不平衡。因此我们做招商，有意向的大概占90%，130多家里当中只有15家不想来，剩下的全要来。

还有一种方式是政府在解决，比如一个品牌进入，在一个区域就一家店，这个成本就很高。如果开五家店，规模化会把配送成本和其他成本都降下来，就由政府部门牵头组织，跟好品牌做集中对接。

另外，给予进入的企业补贴，养商期过去了，逐渐在经营上没有压力以后就可以了。所以纠正回龙观、天通苑的市场失灵，需要一些综合手段，政府的、市场的，如今已经有了效果，商圈的升级已经初见成效了。

记者：标杆房企主张多元化转型，而京投发展专注做TOD，各自的优势是什么？目前这个行业的竞争是否激烈？

高一轩：这个行业现在竞争还不是很激烈。例如，2011年在做西华府项目时，没人愿意干这件事，那会儿是一个需要承担风险的骨头，而不是块蛋糕。当时不是很有价值的一件事，今天为什么就变得很有价值呢？是因为这条路走过来了，政府也想明白了，企业也想明白了，地铁公司也想明白了，已经成为一个商业模式了。

第二，五年前我们就已经确定了目标，选择了非多元化，注重聚焦、收敛、生存。

当然这不是一成不变的，我们多元化的抓手会在生态圈里。如果只会盖住宅，“TOD智慧生态圈”最终也不成。我们想要多元化，是合作模式的多元化，是通过纵向收购、建立共享的多元化，或通过培养团队的方式做多元化。

但这也不能保证多元化就一定能成功，我们选择先把住进来的、在地铁站出入的人群服务好，是一个有限的多元化，而不是跨行业无边无际的多元化。

文/陈婷婷

（来源：北京头条客户端）