乐居财经 徐迪 5月30日，2019城市更新资管高峰论坛于北京朝阳悠唐皇冠假日酒店举行，50+国内外一线资管机构强强对话，共论城市更新的资管之道，网络媒体主办方乐居财经全程直播。【点击》》】

下午进行的商业更新专业论坛环节，由溢臻投资董事长、“商业地产一姐”刘晓兰担任单位主持，来自商业板块的一组重量级嘉宾齐聚一堂，分别是：万达商业管理集团有限公司总裁助理许粉，同昌盛业高级董事柏光宇，大悦城控股北京商管副总裁吴瞳，以及高和资管总经理、印力北京资管总经理王棋。

与外企的以资本为驱动不同，商业地产内资企业的发展往往以地产驱动，随着近年整个金融环境的变化，才纷纷由原来的传统开发、运营转到资本市场，这是内资企业跟外资企业比较大的一个区别，也是很多企业转型所需要面临的共同问题。对此，万达商管许粉表示，万达已经从最初的开发商转型商业运营，且从2014年年底开始走轻资产战略，商业板块通过二十年的沉淀和积累，形成了一套完整的运营体系——以商业来驱动。商业的驱动更多看重地块未来的价值，持有之后其资产的升值、收益的提升。这个阶段转型主有两种途径：一、借力运营。规模较小时，借助比较强的运营机构，强强联手合作；二、自建团队。规模达到一定程度以后，再考虑自身从地产向运营管理方向转型。

同昌盛业高级董事柏光宇分享了他在做轻资产运营和整体操盘过程中的“18字诀”，即：策划奠定基础，招商实现蓝图，运营创造价值。他表示，商业运营的基础表现在租金方面，但真正体现运营方价值和能力的恰恰是后续增值部分——在实操层面实现消费的升级，以及商业改造理念的升级。

作为商业地产圈的黑马，印力与万科强强联手，成为管理资产规模全国第二的企业。在谈及快速扩张过程中如何从资管角度满足业主和投资人需求时，印力北京资管总经理王棋总结了一个非常重要的管理思路，即分类管理。

第一类是成熟项目，即核心资产，这类资产更多是资管工作是去对接资本市场，找到一些退出的机会。如在北京公司去年天津印象城，就是跟南京江北印象会一起发了CMBS，这是一个最初的融资形式。从资管角度，最关注的指标肯定是NOR，从财务角度上讲就是Beta的回报率。

第二类是准核心资产，更多是通过运营提升来实现资产增值的。资管要点是精细化运营，找到适合的租户，细分客户。从万科到印力，做客户为需求系统化工作，把客户放到很高角度作为整个工作的核心，这是运营准核心资产重要的资管角度。

第三类是增值性资产，更多是需要通过改造去实现其收益的。对于这类资产，从资产管理角度，第一步关注改造之后投资收益的提升，第二步是通过运营进行再次更新。城市更新最重要一点是客户变化，消费者需求的提高、升级，需要不断抓这个需求。

资管在不同的层级有不同角色去承担，重要的是制定一些红线标准，包括一些关键指标应该如何把控。对于集团资管来讲，多个资产里有不同的投资人，要从投资人角度去做一些资产包的管理。区域资管人跟资产接触的更加直接，因此要直接担任一些资产增值的任务和角色决策。 

与稳重背景不同的是，大悦城的商业项目实现了年轻、时尚、活力的代表。然而，站在资管角度上，一个项目的创新和最终的租金收益，最终资产的升值，其实是在博弈过程之中的。大悦城控股北京商管副总裁吴瞳认为，这是一场和时间的赛跑，大悦城之所以一直在坚持自我创新，也是源于对于现在消费者的需求有着快速的反应。这个生态链里，消费者愿意为新空间、新产品和新的业态组合买单的同时，商场租户也愿意为这样的资产价值买单。在此前提下，商场运营方就空间改造、租金给付等问题采用与租户共担的模式，即在空间整体创新上成为利益共同体。创新过程中不是你输我赢，最重要的考量是共同利润和投资回报。

最后，刘晓兰总结表示，对标商业资产的资金来源非常重要，不同性质的资金会影响这个闭环能否走得通，作为一名专业的从业人士需要对市场有一个前瞻性和专业眼光的把控。她强调，商业是整个存量资产食物链里最难的一环，但是，无论做哪个板块存量资产的管理人，归根结底还是拼能力，“打通资管血脉，制胜存量时代”。