出席业绩发布会的正荣地产高管

乐居财经 房慧 发自香港

2018年对于正荣来说意义重大，年初成功于港交所上市，开始与国际资本市场接轨。这一年实现合约销售额人民币1080亿元，成功跻身千亿阵营。

3月24日晚间，正荣地产集团有限公司（6158.HK，以下简称正荣）发布了年报，为过去的一年交了一份靓丽成绩单。

翌日（3月25日），正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝、执行董事兼行政总裁王本龙、执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健、非执行董事欧国伟等高管出席了在香港举行的业绩发布会，并答记者问。

多项业绩指标增长强劲

2019年销售目标1300亿元

从业绩表现来看，2018年，正荣在规模、营收、利润等多项指标增长强劲。

报告期内，正荣实现合同销售额1080.17亿，同比增长54.0%；实现合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%；公司实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%；股东应占核心利润19.52亿元，同比大增70.7%；行业综合实力排名上升至18位。

2015-2018年正荣的合约销售额、合约销售面积复合增长率分别为67.3%、61.0%，不管是在房企规模爆炸式增长的2016、2017年，还是房地产周期回归的2018年，正荣的增长都很稳健，稳住在行业TOP20行列。

回到业绩数据上，净利润及核心利润分别同比大增50.5%、70.7%，大幅超过营收增长，数据显示正荣实现了高质量增长，资产负债表有471.49亿的预收客户款项，锁定了未来两年的业绩成长。

在发布会上，黄仙枝透露，2019年正荣将销售目标定为1300亿元，目标增长20%。产品上立足“改善大师”定位，稳步加大商业地产投入、提升持有型资产运营。专注二线城市投资机遇，巩固传统优势区域，重点关注中西部、珠三角。

这个业绩目标，相较于2017年78.5%和2018年54.0%的增速来看，显然放缓不少。上了一层台阶的正荣，在2019年更趋稳健发展。对于未来城市展望，黄仙枝认为，市场分化与行业整合加速，货币政策适度宽松，一二线城市土地市场竞争依然较激烈。

土储共计2456万平方米

70%以上位于一、二线核心城市

在发布会上，据王本龙介绍，2018年正荣销售业绩分布如下，一线城市占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%，其中前三甲分别是苏州、南京、南昌。

土地储备策略性的分布也是正荣的一大亮点。报告显示，2018年正荣地产全年共计新增土地储备共57幅，总建筑面积为1,114万平方米。新进13城，业务拓展至成渝及华南区域，形成全国六大区域布局。

公司在手土地储备共计2456万平方米，平均成本4491元/平方米，覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市，货值约人民币4200亿元。因看好一、二线城市发展潜力及房地产市场的前景，约超过70%的土地储备位于一、二线城市，尤其是长三角地区。此外，公司在2018年也加码新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域。可以说正荣土储多分布在具备极强可变现能力的地区。

德银发布报告，首次覆盖正荣地产，予以「买入」评级。据德银分析，正荣一、二线城市土储占其总土地资产约81%及总可售资源约77%。其土地成本约人民币4,800/平方米，相等于其2018年销售均价的29%(土地成本为同类布局房企中最低)。低成本的一、二线城市土储将加强正荣地产的竞争力，令其成为该等城市市场复苏的主要得益者。

兑现降负债承诺

2019年融资成本降至2017年7.3%甚至更低水平

除了规模、利润双增之外，正荣的财务指标也表现稳健。成功上市后，正荣的融资渠道也得到了拓宽。先后发行了ABS、美元优先票据等，加上IPO募资，全年融资约140亿元。年报数据显示，公司净负债率下降至74%，兑现了2018年初的将净负债率下降至100%以内的承诺，降幅显著。

此外，持有现金人民币283.69亿元，现金对短期借贷比率改善至约1.2倍，年末借贷加权平均融资成本为7.8%。同时，公司通过对债务结构进行优化，以长债置换短债，使得短期借款占比下降。融资成本方面，国内货币政策趋于宽松，公司近期发债利率已经趋势性下降，未来融资成本可能进一步降低。

关于资金成本，黄仙枝也表示，正荣这两年的盈利能力不断提升，目前是一年一个台阶，通过上市后公司进行了调整，包括现在对现金流的管理，目前有充裕的现金流。

在发布会上，陈伟健表示，2018年取得如此大幅度的改善，主要基于公司成功完成IPO，规模持续做大，回款率亦处于同行较高水平。预计2019年正荣的净负债率仍维持在70-80%水平。

关于公司毛利率较同行有所偏低，陈伟健表示，因为公司目前主要是以纯住宅开发为主，商业租金占比较低，但从纯住宅的毛利率来看，正荣盈利水平并不低。展望未来，正荣相信凭借着公司积极优化负债结构，以及探索多元化融资渠道，相信2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

德银认为，正荣地产全面改善提升，盈利增长动力强劲。其低成本的优质土储、融资成本下降，资产负债结构持续优化以及强劲的销售，将促使其盈利继续高增长并给予投资者高股息收益率回报。正荣地产股份价格目前对应2019年预测市盈率约4.8倍，较每股资产净值折让58%，估值较行业平均2019年5.6倍预测市盈率及较每股资产净值折让38%为低。

作为房企当中家族化色彩较淡的正荣，发布会的最后，欧国伟表示，他的父亲欧宗荣希望将正荣打造成百年老店，所以不希望公司太过依赖个人决策，更推崇现代化、专业化企业管理模式。目前公司的团队非常专业，管理经营模式也越来越完善，效率不断在提高，战略也比较清晰，所以相信公司未来的业绩也会持续向好。