雅居乐集团控股有限公司管理层

乐居财经 刘婷 王若君 发自香港

雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，以下简称“雅居乐”）的业绩会充满了浓浓的港片风。时间点一到，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋、首席财务官张森四位高管霸气地走向主席台，除了王海洋之外的其它三位高管均用粤语发言。

大佬之间的交流默契十足，当媒体提问时，主席台中间的陈卓林示意负责该板块的高管回答。全场陈卓林补充回答了两次，一次是在王海洋谈及2019年将实现有质量的增长时，他接话强调雅居乐对质量的重视；第二次是在王海洋表示雅居乐长期看好海南市场时，他说海南的项目就像宝贝一样，愈久愈珍贵。

迈过千亿过后的雅居乐并没有摁下加速度的按钮，而是选择有质量的增长。从速度的角度看，10%的增速稍显保守；但从另一个角度看，没有业绩负担的雅居乐，更能专注于平衡收入、利润与质量的关系，行稳致远。

刚刚过去的2018年，对雅居乐而言是具有里程碑意义的一年。年报数据显示，2018年雅居乐累计实现预售金额为1026.7亿元，同比增长14.5%，首次跻身千亿阵营。营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元，分别增加8.8%及19.3%。净利润为人民币83.58亿元，上升23.3%。

千亿是一道魔幻的门槛，迈过这道坎的房企大多自带小马达，开启狂奔模式。而雅居乐却选择均速驶入千亿，开启新旅途。在业绩会上，王海洋表示，2019年的预售金额目标是1130亿港币，比2018年增加10%；新开工面积目标为9900万平方米，低于2018年。

当媒体问及预售额增长10%的目标是否过于保守时，王海洋解释称制定该目标是出于当下市场的考虑。目前调控下房地产市场稳字当头，在制定目标是雅居乐团队也因此较为审慎。倘若后期市场或政策有所变化，该目标也会适时调整。除了考虑市场的原因，质量也是雅居乐考量的重要指标。新的一年，雅居乐希望能实现有质量的增长，保持正常的开发节奏，提升品牌的影响力。

谈及有质量的增长，主席台中间的陈卓林颇有兴趣，他坦言10%的销售目标确实偏向保守，但是今年雅居乐会保持高质量的发展，保持高纯利的水平。

2018年度财报数据显示，雅居乐的净利润为83.58亿元，较去年上升23.3%。股东应占利润为71.25亿元，较去年增加18.3%。整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。

毛利润方面，雅居乐的态度也更为审慎。“今年会相对保守一点，但肯定能保持在30%以上。”张森表示，今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年会有短期的影响。

“粤港澳大湾区未来发展潜力巨大，目前雅居乐在大湾区的土储货值超过1500亿，未来将加大大湾区的建设。”王海洋表示，2018年雅居乐于65个城市，坐拥预计总建筑面积3623万平方米的土地储备。其中，在粤港澳大湾区的土地储备为980万平方米，占集团土地比例的27%，足以满足未来3-5年的发展。

在“以地产为主业，多元业务并行”的营运模式下，雅居乐还开展了物业发展、物业管理、环保、建设及教育业务，新成立了房管集团，以及整合现有的物业组成了商业业务。

地产圈探索多元化是一种趋势，但涉及“环保”业务的企业并不多。在雅居乐业绩会现场，“环保”一词被管理层频频提及。

数据显示，年内，雅居乐环保业务新增的危险废物处理项目达11个，每年最高危险废物处理规模超过270万吨，安全填埋库容超1400万立方米。同时，水务处理及一般固体废物处理业务获得重大突破，水务处理规模的增长接近10倍，每日最高水务处理规模已超过210万吨；新开拓的生活垃圾焚烧发电业务亦新增3个项目，每日最高处理规模达到2,500吨。

“环保业务预计将成为本集团的稳定收入来源”管理层表示。2015年雅居乐携百亿资本强势跨入环保领域，成立雅居乐环保集团，选择市场集中度低、空间广阔的危险废物处理为突破口，覆盖了除大气外的固废处理、水务和环境修复三大领域。目前，其危废处理资质已处于行业领先位置。

附现场实录：

问：城市更新已经有10个项目，大概体量有多少？

王海洋：产业中心和城市更新中心，是集团地产重点抓的业务。城市更新2018年签订了差不多10个框架协议和合作协议，这些协议主要集中粤港澳大湾区城市，大约有几百万平米的建面储备。

问：今年的目标会不会太过保守，今年怎么看楼市？

王海洋：预售10%的增长，首先是考虑现在的市场和政策，其次是希望2019年实现有质量的增长。有质量的增长，一是希望保持正常的开发节奏，二就是在品牌提升方面加大力度。在制定目标时我们是比较审慎的态度，如果后续市场、政策有改变，我们的目标也会有一些变化。

问：城市布局以几线城市为主，未来重点布局的城市有哪些?未来在粤港澳布局哪些区域?

王海洋：一直以来我们都坚持布局城市群，聚焦在长三角、珠三角等，中西部的潜力也比较大。但并不代表三四线城市没有机会，但是怎么抓住这些机会对所有公司都是挑战。我们会更加深耕和聚焦现有的城市，并实施“2+3+N”的土储投资战略。

大湾区的布局在中山的体量比较大的，大概49%，未来在大湾区会继续加速布局，希望今年在大湾区的投资比例能占到20%。

问：今年推出项目的平均毛利率是多少？财务费用有比较大的提升，是什么原因？公司会不会有流动性的问题？

张森：2018年毛利率是43.9%，2019年要比较保守，对毛利率的估算大概是30%以上。财务费用提升，一方面是因为2018年新增的贷款增加、利息增加；另外，外汇的亏损，也影响到财务报表。

问：海南的调控很严，怎么看海南楼市的走势？海南项目贡献毛利率不大，为什么？

王海洋：海南调控确实是历史上最严的，对岛外的限制很大。对房地产肯定有一定的影响，也有利好的一面。海南现在也是自由贸易港的建设，一系列的政策利好海南未来的发展，海南的人口才 900多万，未来人口的红利是很好的。虽然说对海南暂时的房地产有影响，但是未来是一点问题都没有的。就像宝贝一样，放得越久更加有升值空间。

问：2019年的拿地策略怎样，预算是多少?

王海洋：拿地策略比较明确，首先是拿好地。我们是2+3+N，2是聚焦在珠三角和长三角，京津冀、中西部和海峡西岸，这三个城市群也是非常具有活力的，是下一步在全国布局中的重中之重。

我们的拿地还有一个策略就是多方式拿地，包括合作、收并购、招拍挂。城市更新和产业这两大抓手，也是优势，我们的产业现在越来越体系化、越来越规模化，城市更新的团队和经验也在逐渐提升。

陈卓林：2019年房地产方面投资的金额大概是400亿左右，投资其它的领域大概是100亿左右，2019年大概是500亿左右的投资额。