编者按：中国地产业从“野蛮生长”走向成熟，地产二代们也开始走到台前，他们或子承父业，或另立门户，逐步成为新一代商界明星。乐居财经推出《中国地产二代速写系列》，讲述他们的故事 。本期【见地】为您带来宝龙地产总裁许华芳的故事。

撰文 | 曹宇震

2018，宝龙地产交出了一份颇为耀眼的成绩单，当年合约销售总额为人民币410.36亿元，同比增加约96.5%。这份优异的成绩单让宝龙地产总裁许华芳成为地产二代中的佼佼者。业绩增长的背后，则是许华芳近20年的坚实的成长步伐，和宝龙近十年来的一系列因势利导的战略调整。

据接近他的人评价，许华芳务实且清晰的思路清晰，与其他“二代”相比，多了点谦恭、少有“花边”，经常沉于一线，从选址拿地、创新设计、业态组合到战略合作伙伴的运营磨合等都有涉及，早早成长为公司开疆拓土的领军人物。

“我是怪人，很少兴趣和爱好，比较喜欢工作。”许华芳这样自我评价。

成长之路

上海的浦东曹路，一处原本较为荒僻的市郊。2013年之前这里最显著的城市化标志是几片住宅区，但城市配套相对匮乏。

改变发生在2013年，那年年底18万方的城市综合体曹路宝龙广场在当地开业，该综合体集购物、休闲、娱乐、商务等功能于一体，随综合体出现的大量品牌都是第一次出现在当地，开业当天15万人涌向该广场，许多曹路人也把开业的这一天当做曹路融入市区的标志。

左三为出席曹路宝龙广场开业的许华芳

但他们或许不知道，这一年也是宝龙地产进入下一阶段发展的标注。当年，这家闽系房企的战略部署发生重大改变，确定了“以上海为中心，深耕长三角，发力海西和环渤海”的业务战略方针，而曹路宝龙就是他们在这座被称为“魔都”的超级城市的第一个综合体作品。

以这一年为分界点，宝龙地产开始了一连串令人眼花缭乱的跨越式发展。一个个综合体在全国数十个省市陆续出现，在上海更是四处布点，围着城中心造了一圈综合体，也迅速跻身为中国一线商业地产运营商。

而这种战略布局的背后，则是其少帅许华芳越来越频繁的身影。

出生于1978年的许华芳从21岁就开始参与家族事务。第一个职务是宝龙装饰的副总经理，可以说是从基层做起，后又转任厦门宝龙副总经理。

在2003年到2004年期间，许华芳升任厦门宝龙副总裁及执行副总裁，开始接手厦门宝龙集团业务整体管理。也是在2003年，宝龙首个商业综合体在福州开业。

此后，许华芳历任宝龙的总经理、副总裁、常务副总裁、执行总裁等职务。几乎参与过集团所有的产业。

扭转乾坤

2009年后，刚过而立之年许华芳越来越多的参与到集团的战略规划中。当年10月，宝龙在香港主板上市，此举也让这家原先深耕于二三线城市的地产商瞬间成为媒体聚焦的目标，坊间传言许华芳是此次上市的主要操盘手之一。同年在接受媒体对话中，时任宝龙地产执行总裁许华芳透露出要把总部迁往上海的意向。

2010年，宝龙总部正式迁至上海。据当时的媒体报道，“迁都”的建议正是出于许华芳。此时的宝龙仍把二三线，甚至四线城市作为战略扩张的主要目标。总部设在上海似乎更多的只为便于管理，和构建人才平台。三四线城市拿地成本低，易建成当地地标，商业起点低，故成长空间大，这些优势对一家成长阶段的商业地产运营商来说充满了诱惑力。

然而2011年之后，三四线城市的商业地产成长性不断遭到外界质疑，偏低的租金也延长了集团的投资回报周期。为此，宝龙地产开始了本文开头的这次战略布局调整——即回到一线。而在战术上则是加大获取精品项目、大项目、标杆项目的力度，打造一批地标性商业综合体——同时，完善开发战略，建立标准项目+精品项目的双轮驱动模式，精品项目重点实现品牌和溢价。

这是一次近乎革命性的战略布局调整，此前宝龙始终重仓三四线城市，一线城市的开发占比几乎可以忽略不计，故调整并非一帆风顺。虽然合约销售金额自2014年开始回升，但融资成本的快速上升，去化压力大和产品的加速迭代等挑战也同时存在。据公开资料显示，2014年-2016年，宝龙地产的融资成本分别为0.31亿元、3.64亿元、6.79亿元。媒体用“双重困境”形容当时的许华芳。

在种种压力下，这位外表儒雅的年轻企业家却显示出过人的决心和定力。多次对外明确表示，继续增加在上海、天津等一二线城市的开发比重，缩小在三四线城市的比重。

甚至直言：“上海是我们的唯一，是整个核心唯一的唯一。”

战略布局的调整顺应了宝龙历来的文化“模式是用来被打破的”，许华芳很好的继承了乃父的作风，同时在项目选址上也显示出了过人的洞察力。

曹路宝龙开业次年，上海地铁9号线三期动工，2017年该项目已升级为标准的TOD综合体。杭州滨江宝龙城，目前已是这一杭州网红板块的地标之一。

四十不惑

2018年这一年是许华芳的不惑之年，也被观察者认为是宝龙逐步进入许华芳时间的标志性一年。

当年1月，许华芳兼任宝龙商业集团总经理。7月5日，宝龙集团半年度会议上，许华芳在董事局主席许健康讲话完毕后，在会上布置下半年工作。这被视为许华芳已开始全面主持日常工作的标注。

与这一步骤相吻合的是，宝龙近年来对新业务空间的积极开拓。

除了2014年上线的【宝龙广场在线】（国内商业地产界的首发电商平台）。和2016年形成的由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙艺术酒店等一系列产品构成的文化艺术平台。2018年1月17日，宝龙地产成立“创想实验室”,并与京东金融在无界零售领域达成合作意向。发布会当天许华芳、京东金融副总裁姚乃胜、京东金融科技创新负责人白宇等人亲自为新产品站台。

宝龙地产总裁许华芳透露,创想实验室的创办源于一年多前发现社会变化非常快,企业需要进入不一样的跑道。新商业首先要与消费者接触，未来更注重技术的变化。故宝龙地产将从三个方向去做商业创新，分别是：新商业、新技术和无界零售。

2018年，继与SAP、万商俱乐部等机构达成合作后，宝龙还与腾讯携手推出了“纽扣计划”，共同为创想实验室注入全新的技术、IP和资源。

“宝龙的多元化发展之路归根结底仍是为了巩固商业地产的基石，多元化发展是对主业的补充和加分。”许华芳表现得很自信。

如果把从三四线回归一二线视为宝龙的一次对版图的乾坤大挪移，也许这些新领域的开拓则预示着许华芳对宝龙未来业务的乾坤大挪移。而宝龙的未来或许也正在这个实验室悄悄酝酿。