乐居财经 房慧 发自上海

曾在新三板挂牌的永升物业(871385.OC)，终于成功转换赛道，如愿在港股上市。

在新三板挂牌期间，永升仅进行了一次融资，募资1.036亿。不满于此，今年3月永升物业从新三板摘牌。后经改制，2018年12月17日，旭辉控股集团(00884.HK)旗下永升生活服务（01995.HK）赴港上市成功。

“转板”样本

公开资料显示，永升物业最初是为旭辉开发的物业提供物业管理服务。2016年完成改制，隔年4月14日在新三板挂牌。

其在挂牌期间投资动作寥寥，收购宁波永达物业管理有限公司100%股权虽然是在挂牌后宣布，但实际上3月就经过董事会同意。此外就是出资300万设立蚌埠永升物业管理有限公司、出资350万与山东金鲁班投资有限公司共同设立山东鲁班永升物业管理有限公司，出资200万与厦门贰伍加健康管理有限公司成立子公司，进军健康管理领域。而且，这些投资的资金均为自有资金。

无奈新三板的“小庙”，装不下旭辉的野心。在挂牌的60多家物业公司中，永升物业能挤进前十，出走只是早晚的事。

从新三板摘牌次月，旭辉控股集团就注册成立了永升生活并进行内部重组，重组后永升物业成了永升生活间接全资附属公司，8月9日，外商投资公司永升生活向港交所递交了上市申请书。

实际上，在赴港之前，永升生活的初衷是在A股上市，但一方面存在关联交易的硬伤，A股对此审批越来越严；另一方面物业股在香港较受欢迎，南都物业（603506.SH）上市后股价高开低走，现在的市值不足25亿元，市盈率尚不如港股的绿城服务(02869.HK)和碧桂园服务(06098.HK)。

对于赴港上市的原因，旭辉集团执行董事兼董事会主席林中表示，选择在香港上市是出于公司自身发展需要的角度考虑。“香港是一个知名的国际金融中心，有完善的资本市场，能为集团的业务策略提供良好的融资平台，有利于吸引国际的资金和投资者，进而实现公司长远的战略目标。”林中说道。

资本市场的青睐，让房企分拆物业上市形成了热潮。永升生活也搭上了今年这趟末班车，为新三板的其他物业公司趟出了一条明路。

背靠大树

赴港上市的永升生活拥有三大业务，包括物业管理服务、对非业主的增值服务、社区增值服务，其主要管理由旭辉开发的物业以及由第三方物业开发商开发的物业，物业管理服务占比在60%以上。

永升生活的母公司旭辉控股集团，今年上半年已累计实现合同销售660.3亿元，土地储备共计建筑面积约4,040万平方米，货值约6,500亿，目前跻身内地房企TOP15。其不仅是永升生活的第一大客户，同时还持有永升生活第三、四、五大客户的股权。

永升物业近三年部分财务数据

背靠旭辉这棵大树，永升物业的规模也在快速增长。从招股书披露的数据来看，近三年，永升物业不仅业务有了较快增长，其毛利率也逐渐向行业的正常水平迈进。这点正是资本市场喜闻乐见的。其实资本市场的思路非常简单，他们喜欢的公司是体量大、增长快、能赚钱、可持续。

换个角度来看，傍着旭辉的永升生活经营独立性尚待提升，另一方面业务上高度依赖旭辉集团，未来是否还能持续保持这种增长？显然，永升也在朝着这个方向努力。招股书内容显示，近年来永升在逐步调整大客户的比例并成效显著。

永升物业近年在管物业分布

这种调整除了一方面积极参加楼盘的招投标以外，另一方面就是收购同类公司。此次永升服务全球发售初步发行共3.8亿股股份（国际配售3.42亿股、香港公开发售3800万股）。此次股份发售价介乎每股1.6港元至2.8港元之间，筹资金额最高达7.904亿港元。假设超额配股权并无获行使，且发售价为每股1.84港元（即发售价范围的中位数），永升服务全球发售可获得的款项净额约为6.42亿港元。

有了资本的助推，永升生活才能谋取行业更大的蛋糕。有业内人士分析，内地物业服务行业当下是大行业，小企业的格局，集中度并不高。在行业的起步阶段，企业除了以内生增长获取规模外，市场化小股操盘，兼并、收购成为诸多选择中的重要方面。

资本版图

快速做大企业规模、拓展融资渠道，是林氏三兄弟近年来公开表露的心迹。成功走出永升生活赴港上市这步棋，无疑为旭辉集团的资本版图再添想象空间。

早在2017年初，旭辉集团就宣布计划5年内培育5家上市公司，着力培育“房地产+”的业务。“房地产+”是指未来5年内，旭辉将推动由商业、物业、长租公寓、EPC、教育、工程建设组成的六小龙，独立化、市场化及资本化。简单来说，则是要将这6大业务板块剥离母公司，各自独立上市，且锁定A股市场。如此看来，永升生活的上市早在规划之内。

围绕于此，未来旭辉的组织管控模式也会做调整，有控股和参股两种模式，即对地产主业采取业务管控，对“房地产+”采取战略管控的方式。除了物业市场的永升生活、长租公寓领域的旭辉领寓外，目前旭辉参股的还有链家、易居及智能家居、3D打印住宅等新技术类的公司。

旭辉还与银盛泰成立平台公司的合作模式，成为了地产行业合作模式创新的一面旗帜。近日，阳光新业地产股份有限公司同意提名林峰为公司第八届董事会非独立董事候选人，而旭辉控股旗下子公司上海永磐为该公司第二股东，有业内猜想此举或许能实现旭辉借壳A股上市的野心。

此外，与圆通、苏宁、金螳螂等非地产企业的跨界合作，则让旭辉的资源整合能力得到了提升，让构建房地产生态圈成为可能。林中给旭辉的未来定的调是：城市生活综合服务商。面对5年三千亿的目标，旭辉全国化布局显然不够，“地产金融化”战略也将是未来发展的一个主要方向。