作者 | 姚育宾 何缘 罗金婷

【编者按】

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《中国地产史记》系列之1990年，这一年是停滞的一年，是充满挑战的一年，但也是希望的一年。这一年，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。这一年，《香港基本法》审议通过，香港迎来了里程碑的一年。这一年，亚运会在北京举办，令中国成为国际瞩目的焦点，振奋人心。

致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第四回：公积金制度萌芽。专题》》

1990年，一个全新的十年开始了。

虽然进入20世纪最后一个十年，但世人显然并没有太多经验和准备应对即将发生的新十年，因为世纪最后十年里，所发生的一系列重大事件，都太过于超乎人类当时的想象力。

时代剧变的上映，不像演戏，没有任何彩排就开场了。我们来看看，这一年，国内外都发生哪些震惊世人的大事件。

东西德和南北也门分裂多年终于走向统一；俄罗斯、立陶宛、拉脱维亚、摩尔多瓦等国先后宣布脱离苏联独立；纳米比亚相继独立；伊拉克武装侵略科威特，将其吞并为伊拉克名下一个省；英国铁娘子撒切尔夫人谢幕，辞去首相职务……

全球政坛局势风云变幻，快得令人应接不暇，经济领域也不甘寂寞。这一年，日本泡沫经济崩溃，首先发难的是股市。到年底，东京股市断崖式下跌了38%，300万亿日元（折合2.07万亿美元）股票市值瞬间消失，房地产价格从投机巅峰陡降下来，从而使日本经济陷入了“泡沫经济”破灭后的萧条之中，至今仍未恢复。

亚洲四小龙之一的台湾地区也在经历着一样的痛苦。1990年1月，台北股市开始了最后的疯狂，创出了12495点的历史新高，之后一路崩盘，一直跌到2485点才止住，用时仅八个月。一夜之间，多少人的暴富神话破灭。

在国内，房地产市场遭遇了房改以来的第一个难关。受限当时政治环境，房地产市场从1989年下半年开始进入低潮。及至1990年，负面效应扩到最大。《中国统计年鉴》数据显示，1990年，全国房地产开发投 资增长速度-7.1%，固定资产投 资增长速度0。

全年房地产开发房屋竣工面积4196万平方米，占全国房屋竣工面积14.2%。住宅竣工面积3327万平方米，占城镇住宅竣工面积20.3%。

前一阶段初步发展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银根紧缩而无法继续运转。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。

幸运的是，低迷并没有持续多久，特别是借助亚运会的举办，中国经济逐步回归正轨。1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，房地产市场迅速回升。

潮起潮落，潮水总归要退去。日子还是要一天一天过，生意也还是做。在这停滞的1990年，全国第一个富人区在北京亚运会中热潮中诞生，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。与此同时，奋勇前行的开发商也不在少数。

致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第四回：1990年，公积金萌芽 土地出让法规出台。专题》》

1.全国富人区诞生

2017年9月14日，就在笔者酝酿写这篇文 章的时候，手机上弹出一则快讯显示，1990年北京亚运会吉祥物熊猫“盼盼”的原型去世。这只传奇大熊猫名叫“巴斯”，于9月13日上午8：50在福州熊猫世界去世，终年37岁。

这只“巴斯”，刚刚打破最长寿大熊猫纪录，37岁如果换算成人类的年龄，相当于一百多岁的老人。这只出生于1980年的80后大熊猫，4岁觅食落水被救，后送至福州护养。1987年曾经出访美国，1990年，应北京亚运会组委会邀请，巴斯成了北京亚运会吉祥物“盼盼”的原型。

一时之间，熊猫盼盼风靡全国，成为一代人的共同记忆。甚至冲出国门，走向世界，成为中国形象代言词。这一切的背后，是一个急剧崛起的大国渴望获得国际认同的民族情节。

那么，我们来看看那场盛会，给崛起中国都带来哪些变化？

1990年9月22日，亚运会来到了中国北京。这是中国在自己的土地上第一次承办综合性国际体育大赛。

作为东道主，中国队缔造了亚运会历史上的多项纪录，累计获得了183金、107银、51铜共341枚奖牌，成为单届亚运会上获得金牌和奖牌最多的代表团。

这样的荣耀与骄傲，足以让一代人泪流满面。事实上，当时国人对于北京亚运会的关注度绝对不亚于18年后的北京奥运会。

这真的是一场全民参与的盛事。历史资料记载，当时为了北京亚运会的顺利举办，全国数千万人慷慨解囊，共捐款2.7亿元，占全部投入的1/10。老太太把积攒多年的养老金拿出来捐了，小孩子把零花钱贡献了，一袋一袋的，全是毛票、钢镚儿，一数好几天。“今天你捐了没有”一度成为当年的流行语。

据说，当时的北京还流传着这样一个段子：两个人走在街头，无意中撞着了，剑拔弩张之际其中一人说：“小子，今天不跟你吵，办亚运会呢！”怒气顿时烟消云散。

北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件，也同样是北京进行现代化城市建设的开端。

上世纪80年代中期，北京的主城区仍局限于现在的三环以内，一南一北仍然发展相对滞后。北京亚运会使得北京的城市建设与城市格局发生巨大变化。亚运村坐落在北京市朝阳区北三环与北四环之间，在此之前，北京城市建设一直集中在三环以内，随着亚运村的兴建，整个北京城市建设的轴心第一次大规模向北偏移。

回忆起北京亚运会到来之前的亚运村，一名当地人说：“那时候，亚运村一带属于大屯乡，荒得很，全是坟堆。亚运会结束后，坟堆摇身一变，成为一个拥有奥体中心、五洲大酒店、北辰购物中心、名人广场、远大中心、炎黄艺术馆等公共建筑的大型高档住宅社区。

从坟堆漫野的荒芜小村落蜕变成繁华的大商圈，当时这一切，对中国人来说俨然“神话”一般，北京亚运村更成为全国乃至全球有钱人的“朝圣地”。

在北京亚运会后相当长的时间里，亚运村成为了北京最具代表性的高档住宅区，当初的运动员公 寓——汇园 公寓成了全国最值钱的公 寓。

外国人和明星成为亚运村的首批业主。“那时候，住亚运村是身份的象征，住的都是风口浪尖的人物。”当时媒体报道，歌手刘欢是最早的买房人之一，当时拿的是内部价，1200元/平方米，后来毛阿敏也在此买房，已涨到4000元/平方米。到1995年前后，汇源公寓的销售价已涨到1800美元／平方米，在当时绝对称得上是天价。

就这样，北京乃至全国第一个富人区应运而生了。一时间，“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成了北京有钱人的标准。

如果说，亚运会是中国崛起获得世界认同的盛会，那么，亚运村则是国人富起来寻求归属感的标签。

1990北京亚运会熊猫盼盼的故事没有结束，在20年后的2010年，广州亚运会开幕，这是中国第二次取得亚运会主办权。

2010年11月12日，福州熊猫世界作为2010年广州亚运会直播分会场，中央电视台也特别对30岁熊猫巴斯进行了直播。同时，巴斯也通过电视机观看亚运会的开幕式了。这只见证了中国举办两次亚运会的传奇熊猫，再次唤起世人对中国崛起的强烈情怀。

情怀背后，一场盛会也让一座城发生翻天覆地的变化。大型体育赛事往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用。北京亚运村当年的成功，对后续的广州亚运会产生了深远影响。

与当初北京亚运村选址的出发点是带动新片区发展一样，广州将亚运村建在了番禺，命名为“广州亚运城”，目的是为了带动广州新城的发展。广州亚运城自此成为了城市“南拓”发展战略的重要组成部分。

在房地产市场表现上，广州亚运城也曾经像北京亚运村那样，风光无两。

2009年12月22日，广州亚运城整体出让，最终以255亿元成交，跻身“全国总价地王”；2010年9月26日，广州亚运城正式入市，开盘当日吸引了近5000市民排队抢房，创下一天卖掉1000套的神话，全年累计销售3900套。

尽管这之后，亚运城经历了相当长一段时间的低迷，但我们不难发现，历史总是相似的。历经20年的岁月洗礼，无论在赛事本身，还是由此带来的城市大规模改造和建设，在广州亚运会的身上，还是能找到不少当年北京亚运会的影子。

2.前行者们

1990年，万科迈入发展的第六个年头。

尽管二十多年后公开向万科高管团队喊话，就算死了，也会从骨灰盒伸出手来反对万科搞多元化，但当年的王石可是视多元化为万科的制胜武器。

在万科拟定的第二个五年计划中，其重点是继续开拓远洋贸易，稳步发展印刷、服装等加工工业，大力开发房地产，努力拓展大众传播，争取介入金融业。

彼时，王石为万科提出的目标是，借助于多元化的经营架构、规范化的管理系统和素质良好的人才资源，运用整合优势，力争在九十年代中期发展成为具有相当规模的、跨国经营的集团企业。

同年，万科决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投 资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。

冥冥之中，一切自有安排。正是当时投 资连锁零售这一决定，让王石遇到了郁亮，让万科开启了今天的“郁时代”。

1990年12月的一天，万科位于深圳市罗湖区和平路50号的董事长办公室接待了一位颇具书生气的年轻人，他便是郁亮。

这一年，郁亮25岁，从北京大学毕业两年，原本在深圳外贸集团拿着一个月298元的高薪，但在屡次建言领导拓展商业连锁遭否决后，毅然辞职，另谋高就。

带着自己的履历和一份“商业连锁模式”建议书，郁亮来到了“小公司”万科面试。当时万科已经成功买下罗湖商业大厦的四层作为大卖场，准备进军连锁超市。双方不谋而合，郁亮自此加盟万科，与王石一起开始征战商场。

回想当初，王石一定未曾料到，这位与自己性格完全相反的年轻小伙会成为自己的接班人，而郁亮也许也不会想到，自己的命运从今以后将与万科紧紧捆绑。

这一年，万科还有一件大事发生：收购深特发旗下“深圳发展中心大厦”失败。

由于万科天景花园销售的成功，深特发特意委托万科销售深圳发展中心大厦。万科为此专门组织专业小组对项目进行了仔细勘查、研究，甚至从江西景德镇军用飞机制造厂租来直升飞机，接连数天围绕着特发大厦航拍。

根据测算，发展大厦的销售可以为万科带来近1000万元的利润。不过，这到嘴的鸭子还是飞了，就在报纸广告刊登前一天，深特发突然撤回对万科的委托，决定自己销售。

性格火爆的王石被激怒了。据王石在《道路与梦想》一书中回忆，“特发的变卦，刺激我做出了令特发意外的反应：你不是自己卖吗？好，成全你，万科这次是买家，购买你整栋大厦。”

万科自身筹措资金有限，便联手香港新鸿基证券、香港天安中国和泰国正大集团一起向深特发发出收购大厦要约。当时，参与收购的还有香港的一家财团。

当然，深特发也不是好惹的。宁赠友邦，不卖家臣！最终，深特发将发展大厦的90%产权卖给了香港财团，留下10%的物业作为集团的新总部。万科反向收购宣告失败。

而对于中海地产来说，1990年算得上是一个丰收年。凭借着在香港市场所积累的先进经验和管理方法，中海地产在深圳可谓如鱼得水。5月：海富花园富明阁住宅楼花七天售 罄；7月12日，富怡阁住宅楼花三天售 罄；8月23日，富春阁住宅楼花一天半售罄；9月15日，富丽阁住宅楼花一天售 罄。

千里之外的四川，一家当时看来比较“异类”的房企在这一年诞生了。作为川派房企的代表，蓝光地产当年是以商业地产项目起家的，这在同行中相对比较少见。

在成立五年后，蓝光地产第一个地产项目蓝光大厦建成正式亮相。到了2004年，蓝光地产开发的商业项目达到7个，年销售额超10个亿，堪称业界奇迹。

在商业地产领域大获成功之后，蓝光地产开始将触角伸至住宅市场。就在2004年，蓝光地产第一个住宅项目——御府花都亮相。一年之后（2005年），蓝光地产正式将战略重心转移为从“商业开发”到“住宅开发”。

如今，商业、住宅“双箭齐发”的蓝光地产，已经从当初的成都小房企跃升为西部龙头房企，2017年上半年销售金额突破300亿，同比增长188.16%。

3.港资风云

1990年，对于香港来说，是里程碑式的一年。

这一年，距离香港回归还有七年之久，但在这之前的几年，邓小平已经明言，从1990年起，香港人就要参与香港行政、司法、经济、金融等各方面的管理，不然政权怎么能一下子接过来。

邓小平从来就是个雷厉风行的人。1990年2月13日至17日香港特别行政区基本法起草委员会第九次会议在北京举行。会议审议和通过体现“一国两制”伟大构想的《香港特别行政区基本法(草案)》，评选出香港特别行政区区旗和区徽图案(草案)，并决定把基本法(草案)和区旗和区徽图案(草案)提交全国人大常委会审议。

在会见出席会议的委员时，邓小平如此评价：你们经过将近五年的辛勤劳动，写出了一部具有历史意义和国际意义的法律著作。这是一个具有创造性的杰作。

同年4月4日，七届全国人大三次会议通过《中华人民共和国香港特别行政区基本法》，同日公布，自1997年7月1日起施行。

《基本法》明确指出，香港特别行政区将实行“一个国家，两种制度”的方针，香港特别行政区是中华人民共和国的一个享有高度自治权的地方行政区域。

港人治港是《基本法》里一个重要主旨，作为那个时代有名的爱国华商，李嘉诚被邓小平寄予了助力香港未来发展的厚望。

在《基本法》正式通过之前，已经退休的邓小平在北京会见了前来访问的李嘉诚。这是继1986年之后，邓小平第二次会见李嘉诚。

邓小平对李嘉诚说：“要有才干的人管理香港，才能稳住香港的局面，这个力量怎样凝聚起来，采取什么形式，要考虑。希望你同接触到的有影响的人取得共识，搞好香港的过渡。”

李嘉诚对邓小平表示，自己和广大香港同胞对香港回归充满信心，长江集团及他名下的分公司未来几年在香港的**将进一步增加。

这一年，邓小平已届八十五岁高龄，李嘉诚邀请其到香港看一看，邓小平说争取活到1997年，等中国收回香港之后，到香港自己的土地上走一走，看一看。令人感慨的是，邓小平这个愿望最后没有实现。

而许下在香港进一步增加投 资诺言的李嘉诚，这一年从香港政府手里把汇丰总行与中银大厦中间的空地买了回来。一生笃信风水的他，请了御用风水师设计了现在的长江集团总部大楼。

“正如一颗大树，根扎在香港。”李嘉诚曾如此向邓小平描述其事业。长江中心的落成，应是其兑现承诺的见证。

长江中心顶层70楼，是李嘉诚的专属办公室，在这里，李嘉诚俯瞰香港，远眺世界，创造了至今仍难超越的商业奇迹。

如今，走在中环街头，这栋历经近三十年洗礼的建筑依然屹立，稳重大气。只是，身上的光环已经不像过去那样璀璨夺目。

这一年，李嘉诚还有一件值得高兴的事。在《从推销员到华人首富》一文中提到，上市18年的长江实业市值超越了置地公司，登上香港上市地产公司榜首，为281.28亿港元。

素有“鲨胆彤”之称的郑裕彤这一年又做了一个大胆决定。这年受政治风波影响，内地房地产市场一度低迷，不少港商对内地投 资降温，郑裕彤偏偏反其道而行。6月，新世界同时和广州签了三个项目，涉及公路、电厂和房地产，总投 资约4亿美元。

同年，中原地产的施永青找到了进入内地市场的契机。当时，中原获委托独家策划及销售由恒基兆业地产及粤海地产等发展商牵头发展兴建的番禺大型楼盘“洛溪新城”，这是中原首次涉足内地房地产市场。

“洛溪新城”的销售获得空前成功，此后中原积极开拓国内业务。两年后，中原在上海开设内地的第一间合资公司，踏出内地发展的第一步。

有人欢喜，也有人愁。对于新鸿基来说，这是伤感的一年。1990年10月，新鸿基创始人郭得胜因心脏病复发去世。作为城中名人，包括李嘉诚、包玉刚、郑裕彤、李兆基等工商业巨子都出席了他的葬礼。

郭得胜去世后，家族二代郭炳湘兄弟三人上位继承父业。兄弟同心，其利断金。在老大郭炳湘掌舵的17年间，新鸿基迎来了另一个高峰。

湾仔新鸿基中心、中环广场、IFC……四处开花，到1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为当时香港市值最大的地产公司，堪称地产巨无霸。

可惜的是，当初为世人称道的兄弟齐心，最终因为大哥郭炳湘的一宗绑架案，这个香港豪门还是难逃兄弟反目成仇争家产的厄运。不过，这都是后话了。

4.公积金制度萌芽与浦东开发

作为国际化大都市，经济开放发达的上海总是充当改革排头兵。中国住房公积金制度，最早便是发轫于1990年的上海。

为此，朱镕基曾先后去香港、新加坡考察其住房制度，回来后又让住房研究小组也前去取经。于是，时任方案组组长戴晓波等人在香港考察了10天，由前任香港特首梁振英陪同。之后又在新加坡考察了一周公积金制度。

回国后，小组起草了《上海市住房制度改革实施方案》，其内容概述为五句话，“推行公积金，提租发补贴，配房买债券， 建立房委会”。

其中住房公积金是最为重要也是最为创新的一项，这是公积金第一次出现在我国房改的政策文件中。《方案》规定凡在上海市工作，具有城镇常住户口的国家机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制工人，均实行公积金办法。

1991年2月，国务院正式批复了上海市的住房改革方案。同年5月1日，《方案》正式出台。

历史资料记载，住房公积金制度在实施当年就取得了很大进展，累积4.53亿元，发放贷款0.44亿元。在短短几年时间内，上海居民住房由每人平均只有4平方米迅速达到8平方米。此外，住房建设还大大降低了工程造价，住房建设已进入良性循环。

上海试点成功之后，北京、天津、南京、武汉等城市相继效仿。直至1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出全面推行住房公积金制度。

就这样，这项脱胎于新加坡的公积金制度模式成为上海乃至于全国住房改革取得成功的突破口。

当时，普遍观点认为，住房公积金制度建立的最初动因，是国家要搞住房商品化改革，但住房建设资金短缺，于是强制性从职工工资中抽取5%，单位补贴5%，归集为公积金资金池，用于发放住房建设贷款。

这个观点从方案主要起草者戴晓波的话中也得到印证。“（方案）五句话中，四句都是钱。”戴晓波回忆，朱镕基当时提出，之前改革走不通，**问题是钱的问题，因此这个方案“着力点是搞钱”。

与上海房改同时启动的还有浦东开发。

这年1月，邓小平再次到沪过春节，这也是他第三次在上海过春节。不同于以往两次只在西郊宾馆1号楼湖畔静静散步，绝少公开发表言论，这一次，邓小平心中酝酿着一件大事——能采取什么大动作，在国际上树立中国更加改革开放的旗帜。

在仔细听取上海市委和老同志的意见后，邓小平第一次明确提出“开发浦东、开放浦东”的设想。

同年3月3日，返京之后的邓小平与当时中央领导同志谈话，非常明确地又一次说，“上海是我们的一张王牌，把上海搞起来是一条捷径。”

他自责道：“我的一个大失误就是搞四个经济特区时没有加上上海，上海开发晚了，要努力干啊！”

时任总理李鹏被邓小平委以管理浦东开发的重任。3月28日至4月7日，国务院副总理姚依林等一班人，对浦东进行了专题调研，并迅速形成《关于上海浦东开发几个问题的汇报提纲》。

4月18日，李鹏在上海视察时宣布：中央和国务院同意上海市加快浦东地区开发，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策。5月3日，上海市人民政府浦东开发办公室和上海市浦东开发规划研究设计院正式成立。

历经近5个月的酝酿，上海浦东开发的号角终于吹响了，中国改革开放的重心由原来的珠三角向长三角转移。如果说20世纪80年代是“广东时代”，那么20世纪90年代则是“上海时代”。

进入开发实质阶段的浦东，成为了上海经济的引擎，亦被誉为中国三个增长极之一，地区面貌日新月异，昔日的农田菜地逐渐被高楼大厦取代，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念在这一年开始扭转。

浦东开发对房地产业的带动作用是巨大的，在陈国强著作的《房地产江湖》一书中提到：整个20世纪90年代，浦东动迁居民10万户，拆除旧房近千万平方米，新建住宅2000万平方米。

5.海南房地产泡沫发端

海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页，而这场“事故”就是起源于1990年。

当年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

有分析指出，该政策的出台，催生了海南的“地皮热”。据冯仑回忆，那时在海南，炒地皮是最快的暴富手段，一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元。而导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因便是“炒地皮”。

数据显示，当时海口市地价由 1991 年的几十万元一亩，一路狂飙至 600 多万元一亩。

硬币总有两面。在引发海南房地产泡沫的同时，这项政策无疑也为中国房地产的后续发展打下了一定基础，起到了一定借鉴作用。

这一年，与房地产改革轰轰烈烈进行着的，还有城市住宅小区的试点工作。

在建设部房地产业司1990年工作重点中，其中一项便是加强综合开发管理，提高住宅小区建设水平。

时任建设部副部长谭庆琏在小区试点办公室汇报会上特别指出，现在第一批完成的三个小区试点，已经显示了生命力，我们应当坚定不移地把第二批、第三批试点继续抓下去，宁可数量少一点，也要在功能质量上提高水平。

事实上，小区模式在中国由来已久，但到真正推广已经是80年代的事了。

历史资料记载，小区模式最早来源于1935年的“莫斯科计划”，在斯大林时代受尽大街坊模式的排挤，1953年斯大林死后得以重新出现。

1956年，小区模式因一篇俄语译文被引入中国，1957年作为概念性规划方案提交给政府，1958年《建筑学报》第一期上的4篇文 章有涉及到小区模式，小区模式的理念还被纳入人民公社的计划中。

虽然1950-1970年代，确实有大城市建成了一些小区（例如北京的夕照寺小区），但小区模式还是没有发展起来，这是因为在当时，最广受人接受的居住区规划模式是单位大院。

再之后到1986年至1990年代末，建设部才在全国开展“城市住宅小区试点”及“小康住宅示范小区”等项目。天津、济南“在当前经济条件允许的情况下，通过依靠技术进步，加强科学管理，精心规划，精心设计，精心施工使小区建设达到一个新的水平，通过试点摸索出小区综合开发建设的新经验。”谭庆琏一句话，道出了经济发展和科技进步是小区模式普及的缘由。

成长是一个不断尝试、试错、纠正的过程。不进则退，在这市场低迷的1990年，各种探索并没有因此止步，勇敢者在奋力前行。

第一次举办亚运会，第一个富人区诞生，第一次在国内提出公积金制度，酝酿五年的《香港基本法》第一次亮相。无论是整个中国，还是细分到房地产行业，1990年，都诞生了很多第一次。

马丁路德金说过，你不需要看到整个楼梯，只要踏出第一步就好。是的，只有开始走了，才知道路在何方。正是这一年所有的努力，才成就了今天的中国，成就了今天这个更加规范、成熟的房地产市场。

尾记

进入1990年，上海充当着中国房地产行业改革的先锋，开启了住房公积金制度序幕。如果说大陆房地产开发以香港为借鉴模板，那么公积金制度则是向新加坡学习。

早在1955年，新加坡就建立中央公积金制度，要求雇主和雇员依法按工资收入一定比例缴纳公积金，该制度成为居者有其屋的基本保障，让普通人购房提供支持。中国住房公积金制度经过二十多年发展，深刻影响国人购房行为，也成就无数人拥有一个家的梦想。

历史总在偶然与必然之间巧妙建立平衡点，王石与郁亮在这一年相聚到一起，围绕两代**制定的万科发展战略也越来越有故事。

依靠多元化起家的万科，虽因深圳发展中心大厦收购战失利，但这并不妨碍万科继续拓展房地产业务的决心。甚至在4年之后，王石果断做减法，砍掉与房地产无关的业务，专注住宅市场，彼时郁亮是该战略坚定的执行人之一。

然而在19年之后，当年郁亮这位冲着万科“商业连锁模式”而来的北大高才生，小心翼翼地重启已成为全球最大住宅开发商——万科的多元化。但却换来了王石：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”的惊人语论。

对了，特别需要提醒的是，1990年，我们现在常说的“90后”开始登场了。现如今这个充满青春活力的群体，曾一度让地产界为之震惊。

这一切，源于2014年万科一场内部分享会，应邀嘉宾90后话题人物马佳佳在演讲过程中一语惊人，声称：90后压根就不买房！此语一出，立刻在整个社会引起轩然大波，各界人士纷纷参与到90后买不买房的讨论中。

转眼之间，马佳佳“90后不买房”的言论已经过去三年多。回过头来看这场全民大讨论，无论是赞成也好，反对也罢，作为全新一代消费群体，90后已经成为各行各业不得不重视的主流消费趋势人群。

尤其是房地产行业，更是未雨绸缪，重新审视这批可能不再缺房，又或不需要买房的90后，未来将对中国房地产将带来哪些影响。

那么，90后到底买不买房？这个群体究竟与80后、70后等人群有什么不同之处？这要从90后所经历的时代说起来。过滤掉曾经妖魔化或者神话的有色眼镜，从这篇文 章开始，我们将会持续讲述90后成长时代背景，还原90年代真实生活场景以及楼市发展历程。

最后，想说的是，无论是亚运会还是公积金，无论是香港房地产风云变幻还是海南楼市泡沫初显，中国房地产每一次探索，都在漫长酝酿过程中艰毅前行。马年，前途未必一马平川，但并不影响每个人策马扬鞭自奋蹄。