编者按：他们，是中国地产职业经理人明星，有着企业家的担当和进取的精神；他们，高收入与高压力并存，或是投资布局高手，或是内控管理专家，或是模式创新奇才。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的地产势道术。本期【见地】对话嘉宾是京投发展总裁高一轩先生。

乐居财经 林振兴 发自北京

高一轩阅尽京城CBD 的繁华。

528米的中国尊、央视新大楼、国贸等地标性建筑等，尽收他的眼底。他的办公室，就位于国贸的银泰中心。

他知道，支撑这些摩天大楼生生不息的，有一个很重要的因素，是地铁，方便聚人气。1981年9月15日，北京地铁正式运营通车。同年，高一轩出生。

令他没有想到的是，自己后来与地铁结下了不解之缘，成为中国的TOD先生。TOD，这是一种轨道物业开发模式。

7月31日，高一轩接受乐居财经独家对话，身着浅蓝衬衫，鼻梁上架着一副细框眼镜，既有职业地产人的干练又不失随和。

（一）轨道物业引入中国大陆

高一轩刚加入公司时，轨道物业在中国内地只是一个图纸上的概念，也就是在地铁站点附近或地铁正上方建设物业。彼时，这种物业开发模式在香港、东京等国际化大都市已十分盛行，京投发展开始将这种开发模式引入中国大陆。 

十年磨一剑，高一轩如今已是业内知名的地产少帅。“其实你该走过的路，该遇见的人，该交的学费，到最后发现一样也省不了，最终剩下的一定是你亲身实践过的能力。”于他而言，成功没有所谓的捷径，他亲身参与了京投发展旗下琨御府、公园悦府和西华府三个轨交车辆基地上盖物业。在彼时房地产市场低迷的情况下，三个项目接连走红，创造了当年的销售奇迹。

地铁公司的基因，决定了他既要站在开发商的角度去看地铁，也要站在地铁的角度去看开发商，这其中频繁的换位思考，对高一轩的判断力和平衡术要求极高。他反思了企业的生存与发展之道，本质上是仰仗核心竞争能力，从而梳理了京投发展的商业模式，选择了一条“冷门”的路。

受制于轨道交通工艺，轨道物业不像平地般随心所欲，但同时也赋予京投发展最大的灵活性。相对于拥挤、嘈杂、争奇斗艳的地上空间，集中体现中国水墨画“留白”的意境，地下则根据输入条件做到最大限度的预留，符合各种经营业态的需求，从而形成简练的“留白” 哲学。

然而，这种新型轨道物业模式做起来并非易事，安全的试错成本不同于经济的试错成本。

令高一轩骄傲的是，在过去的十年里，京投发展实现安全施工无事故，，在振动噪音方面也实现已交付产品零投诉，且在轨道减振、降噪等技术领域拥有多个技术专利和产品，填补了国内空白。

不光是振动噪音，京投发展轨交车辆基地开发的工艺最大限度降低了工期和保证了质量快速奔跑的能力，以及“绣花”的能力，很大程度上也蜕变成京投发展的核心竞争能力。

（二）打造TOD智慧生态圈

京投发展对轨道物业的建设分为三个时期，第一个时期是站点物业，第二个时期是建设轨交车辆基地物业，第三个时期则是目前主要打造的“TOD智慧生态圈”。

所谓TOD（Transit-Oriented Development），是指“以公共交通为导向”的开发模式。其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住为一体，恢复城市活力，带动区域经济发展，打造集约生活。京投发展提出的“TOD智慧生态圈”则是一个具有自我修复和优化能力的闭环系统，这个系统包含三个要素：以轨道交通开发为导向，以思维和科技为加速发展的主要工具，实现人文、自然、产业生态价值的共生。这是京投发展2018年最新提出的的商业模式。

“智慧生态圈”TOD有一套连结三方的罕见价值量模式：一是对政府（to G）。提高城市资源的运营效率，盘活存量用地；二是对地铁（to B），增强地铁公司的市场话语权，反哺地铁轨道交通的投资，不断支持轨道交通的建设。三是对业主（to C），根据客户需求进行产品策划，提高业主居住体验。

在大地铁时代，京投发展在住宅上的猜想，对于城市、地铁和业主而言，都作出了特殊的贡献。不仅消除了城市伤疤、梳理了城市肌理，提升了城市气质、优化了交通格局，还重新塑造出一个宜人的城市空间。

在开发项目过程中，高一轩把目光投向了跨界。京投发展将新零售、泛娱乐、健康养老和教育等产业不断导入TOD智慧生态圈，犹如一个大魔方，它将组合创造出各种生活业态，最大限度地丰富了业主的生活和工作需求。高一轩透露，“京投发展与合作伙伴之间不是简单的招商空间合作，而是共同成立合资公司，用拓展资源的能力带来平台的内容植入。”

新鲜事物的出现往往引发市场的追逐与模仿，在轨道物业开发上已有多家房地产企业表露了进军的野心。万科、龙湖、绿城等房企正在改变开发思路，介入TOD领域。当然，谁能加紧更新换代，提升产品力，意味着谁能拿下头部玩家的席位。

（三）紧握2亿平方米机遇

20年前，即便是北京，城市轨道交通也只有1号线和2号线两条地铁线。而今，北京城市轨道交通已纵横交错，运营里程已达到608公里。全国各城市的轨道交通建设进程也不断提速，轨道物业这种产品形态也越来越被人们所熟知。

据高一轩介绍，目前全国开始交通轨道建设的有40多个城市，一线城市车辆基地在40个左右，二线城市在25个左右，全国有168个车辆基地。未来，全国轨交车辆基地开发将有2亿平方米的市场空间，是一个3万亿-5万亿货值的蓝海。

并不是所有房企都热衷于参加以规模为主题的竞争，以高杠杆、高负债方式一位地追求规模的时代已然过去。轨道物业是慢周转的房地产细分行业，单一项目从设计规划到上市卖完通常需要10年。由于习惯了快周转的买卖，很少有人能耐得住性子做慢周转的生意。

谋定而后动。京投发展蓄力了十年，广阔的空间、有限的竞争对手和相当高的门槛，天时、地力、人和共同促成了2018年“植根北京，茂盛全国”的走出去模式。

京投发展将重点布局京津冀、长三角、以西安为中心的西北地区、以成都为中心的西南区域、粤港澳大湾区以及其他重点城市。目前，已有3个城市正式签订协议，聘请京投发展作为轨交车辆基地开发的合作方。

去年，女儿的出生给他带来了莫大的惊喜，初为人父的高一轩，看到女儿如今蹒跚学步，不由得感慨生命的传承和奇妙。正如他陪伴京投发展走过了将近十个年头，公司在他心里已然是另一个“孩子”。

明年，是京投发展重组的第十个年头，高一轩把重组之初拍的宣传片从头到尾看了一遍，“检讨自己是不是还按照成立时的初心在继续推动公司前进，为股东实现更好的价值，为团队打造更好的职业发展平台，实现更多的社会公益价值。”

以下为乐居财经与高一轩先生的对话精选：

乐居财经：作为一个80后的地产上市公司的总裁，在企业运营当中您可能会遇到哪一些困难？

高一轩：我觉得可能是年轻，我管理的很多高管和部门负责人年龄都比我大，最大的挑战就是如何进行有效的沟通，发挥他们的优势。另外京投发展是一个比较有专业特色的细分市场的一个开发商，并没有一味追求规模。在这个过程当中，如何描述好这个平台未来前景的蓝图，从而吸引更多优秀的人才加入我们也是我们的挑战之一。

乐居财经：京投发展今年有没有销售目标？今年的着力点在哪里？

高一轩：今年我们在向签约销售额80亿元的目标努力。公司今年提出了“植根北京 茂盛全国”的理念，主要是我们轨交车辆基地的开发今年要向全国进行扩张，所以今年我大量的时间安排在与各个地铁公司进行交流、沟通和汇报上，向地铁公司传递我们公司的理念、企业文化、价值观，包括核心的商业模式。

乐居财经：TOD市场在中国的前景和规模有多大？

高一轩：一般情况下，每25公里有一个车辆段，这样算下来全国大概会有400－500个车辆段，一个车辆段平均的面积在50万平方米。在这个基础上，我们又打了个五折，最后算下来有2亿平方米左右的总开发量，平均的售价一般能够支撑TOD开发，平均可售物业预期单价基本在两万元左右，所以这将是3万亿－5万亿的市场规模，这个预测应该说比较准确和合理。

乐居财经：做TOD专业化基础上，做大规模化、多元化是不是很难扩张？

高一轩：过去其实车辆段这个事大开发商不愿意干，为什么？因为周期太长，可能一个车辆段从规划设计到最后全部卖完要10年的时间。但现在因为土地资源获取越来越难，而且对土地的集约节约利用和复合利用又提出了更高的标准，我们到的很多城市现在车辆段以前是不综合利用的，就是个厂区，现在不综合利用要向市政府报批说明原因，也就是说业内对车辆基地开发已经形成了一个共识，一定要综合利用。

乐居财经：北京土地储备和拿地计划？

高一轩：去年应该说还是土地供应的放量，但是放量我觉得其中因为往里装的内容比较多，以前可能是纯住宅，也不限价，现在可能里面虽然面积不少，但是里边装了很多政策性住房的内容。我们一直奉行的在市场特别激烈的时候，京投发展没有参与进一步推高地价的一个比较激烈的竞争，所以我们目前拿地价格相对合理，企业的风险也基本可控。

乐居财经：对于京投发展来说，会涉及到租赁市场吗？

高一轩：我们肯定难以避免会涉及到这块，因为我们现在拍地的时候，有一部分要求自持。所以建立一个租赁的运营能力，或者和有租赁运营能力的合作伙伴进行深度的合作讲是一个趋势。我们现在合作已经不是简单的请对方来帮我们管理物业，我们很可能要成立一些合资公司，然后来共同去做这块业务。所以我觉得持有一定物业，并且通过运营租赁来实现收益，肯定也是将来我们几条腿走路的商业模式之一。

乐居财经：十年磨一剑，但您依然是最年轻的CEO。对您来说，京投发展这家公司意味着什么？

高一轩：我前两天跟一个朋友聊天的时候，他说我感觉你说起这个公司的商业模式的时候，像在说自己的孩子。我从研究生毕业加入这家公司，从最基层开始做，到现在能够负责带领大家继续践行当时股东在重组之初的初心，我觉得这个很重要。因为我们的商业模式实际上是to G、to B和to C 端都有，这是一个很罕见一对三的价值量模式，因为这有很大的社会公益价值，我们修复了城市伤疤，恢复了城市肌理。明年是公司重组10周年，我们希望能够在外地落地一到两个项目，向10周年献礼。

图为对话者乐居财经主编潘宇凌与高一轩先生合影