文/胡佳杰

窗外是浩浩荡荡的黄浦江，浪奔浪流，几多风雨，从德隆、复星、融侨，再到现在的理辰，康红恩在房地产战略投资、房地产金融、房地产资产管理、房地产开发等领域有着多年经验，早已练就发现房地产独角兽的火眼金睛，我们很荣幸邀请到他成为本次乐居财经、上海证券报与新浪财经联合发起的“发现2018中国美好生活独角兽”活动的投资人评委。

在离开融侨后，今年年初，康红恩创立了上海理辰文化发展有限公司，专注于房地产和房地产生态系统的投资和资产管理，致力于资产管理、房地产开发、房地金融三大板块。他希望，理辰在房地产投资、资产管理、生态系统这几个领域成为能够赋予独特价值的赋能型企业：“总体而言，理辰的开局还是不错的。目前，理辰已经投资了一家商业管理公司‘淘你欢’，这也是我们的第一个投资项目，预计今年年底或明年年初在美国上市。并且，我们在创业园区、新空间、联合办公、长租公寓等多个方面都有涉及，储备项目也在逐步落地过程中。此外，房地产这块，我们正在江西、湖北、福建3个区域筛选项目。”

作为“发现2018中国美好生活独角兽”活动的投资人评委，康红恩认为，独角兽企业存在的意义在于能够找到和不断满足人民对美好生活不断升级的需求，挖掘人们尚未意识到的需求，并创造独特的价值。对于评判独角兽企业，他有着自己的原则和逻辑：“我评判独角兽最核心的标准是，它的独特性在哪里？商业模式的创新点在哪里？能不能赋予独特价值？我做投资，一向遵循6个字‘本质、常识、人性’。大家用这6个字看投资、项目、产品、公司、团队、模式等等，就能判断出它们是不是具有独特价值。”

他坦言，如果从投资、金融的视角来看，按照互联网独角兽的概念，当下地产大平台上，真正的独角兽并不多。目前，他较为看好三类企业：新商业和新资产；新文旅；空间和互联网、大数据相结合的企业。同时，他重点关注两大行业趋势：互联网巨头企业大量布局线下，空间和线上相结合；基于数据、互联网、空间的智能家居、智能科技、智能零售。

近期，监管层进一步收紧房企融资，禁止公司债与票据互还，除非旧债到期，或是进入长租公寓领域，房企才有发行新债的可能，对于这项政策，康红恩表示，现在正是房企“练内功”的最好时机：“首先，长期来看，最新资管政策更科学、更理性，有利于行业长远发展，短期来看，确实给房企融资带来一些挑战。其次，我们需要向规范回归，让自己走得更稳、更好、更远，现在是房企‘练内功’的最好时机。再次，‘仰望星空，脚踏实地’，这8个字对企业走向未来非常重要。很多企业出现问题，是因为‘仰望星空’不够，而不是因为‘脚踏实地’不够。‘仰望星空’是指，房企要有战略思维，时时刻刻问自己，要去哪里？要做什么？要怎么做？我们这个行业常常会犯一个错误，就是用所谓的‘忙’去代替思考，这其实是很要命的。”

同时，他判断，现在不是房企拿地的好时机，而是“屯”钱的好时机：“建议开发商现在大量去化，获取资金，才能在之后拿到更好的地、更有价值的项目。预计今年第四季度，一直到明年，大量项目会入市。”

此外，很多房企采取高周转模式，出现高负债、融资难等一系列问题，引发市场忧虑。康红恩认为，任何事应当一分为二去看，不应该把高周转“妖魔化”：“‘高周转’这个词本身没有问题，它代表对效率的重视。现在一些企业出现了一些问题，但那都是发展过程中的问题，不能以此否定高周转。任何事过犹不及，所以企业战略上要保持弹性。我建议，高周转企业考虑顶层设计问题。”

当前，房企两极分化越来越严重，市场占有率集中度持续提高，康红恩用两个词“虹吸效应”“离散效应”来诠释他的理解。“虹吸效应”是指，大者恒大、强者恒强，是必然趋势。“离散效应”是指，在“虹吸效应”加强市场集中度时，会出现边缘性创新和独角兽企业。在这种情况下，中小企业想找到一条出路，需要做好加减法和进退，寻找具有独特价值的人才。同时，现在中小房企下船时机不算坏，退出也是一种双赢。

以下为对话内容精选：

生活充满挑战 最大的挑战是突破自我

上海乐居：从德隆，复星，融侨，再到现在的理辰，您作为一个资深地产人，在这么多年的从业经历中遭遇到的最大挑战是什么？取得了哪些优异的成绩？

康红恩：作为一名地产老兵，生活中、工作中无时无刻都充满挑战，实际上，最大的挑战是如何突破自我，如何创造更大的成绩，创造价值的过程就是不断克服各种困难的过程。

从工作角度来说，我在复星时，面临的最大挑战，一是孵化12条房地产产品线，通过投资和管理，使其发展壮大；二是创建、开拓复星旅游地产，今天大家看到，复星三亚亚特兰蒂斯酒店顺利开业，这其实和我们前期面对挑战努力解决问题密不可分。

后来我去了融侨，也遭遇了很多挑战，第一，如何让融侨从一个老牌福建龙头房企，成长为一个全国性房企？为此，我们带领团队进入厦门、上海、郑州、南京等城市；第二，我在融侨进行资产管理，涉及酒店、商场、办公楼，如何让资产从0到1到10再到100，这也是非常大的挑战。2015年12月28日，融侨合肥和福州的2家皇冠假日酒店同一天开业，为此我们克服了很多困难，并且取得了一定成绩，其中有很多故事。

理辰：向房地产赋能型企业迈进

上海乐居：上海理辰文化致力于打造房地产开放平台，涉及房地产多个领域，目前整体发展情况如何？

康红恩：上海理辰是我在离开融侨后创立的一家公司，今年年初刚刚成立，专注于房地产和房地产生态系统的投资和资产管理，致力于三大板块。第一，资产管理。我兼任CCIM国际注册商业房地产投资师协会的中国理事会理事长，希望持续在资产管理领域发力，这也是我创办理辰的初衷之一，这块业务主要涉及文创园区、新空间的投资和资产管理。第二，房地产开发。这块和城市发展、产业升级、美好生活等方面紧密相连，主要涉及两方面，一是小镇项目，包括文旅和健康，现在都比较流行，二是传统房地产开发项目。第三，房地产金融，这是我们将来要做的。

理辰选择这三大板块，实际上和我个人经历密切相关，我在房地产战略投资、房地产金融、房地产资产管理、房地产开发这些领域都有涉足，也具备了让理辰这个综合平台赋予新地产价值的能力，这也是理辰的使命。

目前，理辰已经投资了一家商业管理公司“淘你欢”，我们预计今年年底或明年年初在美国上市，这也是我们的第一个投资项目。并且，我们在创业园区、新空间、联合办公、长租公寓等多个方面都有涉及，储备项目也在逐步落地过程中。

此外，房地产这块，我们正在江西、湖北、福建3个区域筛选项目。总体而言，理辰的开局还是不错的。下一步，我们希望在房地产投资、资产管理、生态系统这几个领域成为能够赋予独特价值的赋能型企业，规模并不是我们目前主要关心的问题。

独角兽评判标准：独特价值、创新点

上海乐居：本次您作为“发现2018中国美好生活独角兽”的投资人评委，加入发现美好生活独角兽的行列，那么，从投资角度来说，您对独角兽的评判标准是什么？您最看重独角兽企业的哪一点？

康红恩：独角兽这个概念比较宽泛，不同行业对独角兽的评判标准不一。我从投资、金融的视角进入地产，多年来专注于在地产和地产生态系统挖掘独角兽企业、独角兽产品和独角兽项目。从这个角度出发，我认为，如果按照互联网独角兽的概念来考虑，目前地产大平台上，真正的独角兽并不多。

我评判独角兽最核心的标准是，它的独特性在哪里？商业模式的创新点在哪里？能不能赋予独特价值？我做投资，一向遵循6个字“本质、常识、人性”。大家用这6个字看投资、项目、产品、公司、团队、模式等等，就能判断出它们是不是具有独特价值。

看好三类独角兽企业

上海乐居：您认为，目前地产行业独角兽企业并不多，那么，哪几类独角兽企业会比较受投资市场欢迎？

康红恩：房地产是个很广阔的行业，不是仅仅只有开发的内容，依附在房地产上的大健康、大文旅、大体育、大娱乐等产品内容很多。这些年，我比较关注这三类企业。

第一，我从事资产管理多年，对新商业、新资产企业很关注。

第二，新文旅企业，按照我的6字原则“本质、常识、人性”，我更看重文化、度假、旅游相结合的商旅文产品，但并不太看好那些所谓的“网红”。

第三，我看好空间和互联网、大数据相结合的企业。将来是大数据时代，虽然这个概念提得很早，但是我们这个行业真正用数据改造空间、促使商业模式迭代才刚刚开始，未来发展空间很广阔。

但是，目前来说，我认为合适的、可以投资的独角兽项目并不多。当然，这也和我们的投资风格有关。我不喜欢做大家都在做的东西，大家都做，我再做没有意义。如果我没有找到合适的项目，我宁愿不断探讨，但不见得要下手。当然，每个投资人都有自己的投资风格、投资哲学、投资逻辑，这不能用“好”与“坏”去评判。但是，投资人不能没有风格，没有风格那是投机、捡便宜，做投资是做不好的。

看重两大行业趋势

上海乐居：您比较看重哪些行业发展趋势？

康红恩：第一，互联网巨头企业正在大量布局线下，空间和线上相结合。从投资角度来说，这是个大机会，我们要把握，但同时对我们这些做线下的人来说，也是个大挑战。

第二，基于数据、互联网、空间的智能家居、智能科技、智能零售。我很看重那些具有情怀、价值、高度体验感的空间和项目，比如芳草地、新天地、太古里等等。但有时候，情怀被带偏了，变成了附庸风雅，这不好。我理解的情怀，本质是创新、创造价值，有其独特性，是主动创造需求，而非寻找需求，寻找比较容易，无中生有比较困难，因此我非常看好能做到这点的公司。

独角兽助力美好生活

上海乐居：您觉得独角兽企业能为美好生活带来怎样的助力？

康红恩：核心问题是，能够不断满足人民对美好生活不断升级的需求，并在这个过程中，创造独特的价值，所以这涉及到两方面问题。

一是如何找到和满足不断升级的需求。房地产的发展历史就是需求不断升级的历史，购房史就是不断满足人民消费需求升级的历史。

二是如何挖掘人们尚未意识到的需求，这是更加重要的一点是，也是独角兽企业真正应该去做的。例如，智能家居，这个讲了很多年，但是，到目前为止，在这个行业真正做到突破性创新还很难。

5点突破发展瓶颈

上海乐居：部分独角兽企业在发展到中期以后遭遇瓶颈，难以再突破，甚至估值有所倒退，那么在您看来，一家独角兽公司怎样才能做到长远发展，并实现质的飞跃？

康红恩：如果把房地产当成生态系统，独角兽也是生态系统中的一部分。生态系统有游戏规则，要遵循进化理论和丛林法则，总有企业起起落落，不能因为一些企业不好，就说这个行业不好、产品不好，这是生态系统的正常现象。为什么有些企业能够走远，有些企业就遇到天花板和瓶颈了？每个企业不一而论，但是，有几条原则可以考虑。

第一，创立企业的初心是什么？商业模式本质在哪里？我们看过很多BP，他讲得越复杂，我越不爱看。如果他几分钟内说不清楚自己的本质，其实说明他也没想好他的本质是什么。本质、初心都没想明白，又如何给市场创造价值？又怎么走得远呢？

第二，行业瞬息万变，企业在发展过程中一定会遇到各种各样的困难，考验团队的是，有没有自我突破、自我迭代的能力，有没有战略灵活性，能否用归零、放下的心态重新出发，这可以解决很多企业的问题。

第三，独角兽在突破自我时，规模逐渐壮大，考验创始人的是，有没有格局和胸怀找到行业里的优秀人才一起努力，能不能找到正确的人做正确的事。

第四，在打造产品、思考盈利模式时，要考虑它是不是一个大市场，不能用自己的“小情节”做事。很多人一厢情愿，用自己的小资想法做事，这是做不长的。我之所以不用“情怀”，是因为现在大家把情怀用烂了，其实我很欣赏“情怀”这个词，它意味着价值。领导人在做决策、开展事业的时候，需要感性和理性相结合，需要和用户、市场沟通，就需要感召力，但是在考虑商业本质的时候，要足够理性。所以，为什么很多企业做到一半做不下去，核心问题是这个。

第五，无论是做独角兽企业，还是创业，又或是自己做职业经理人，重要的是不要随波逐流，要谨慎对待自己，不要浮夸。我们要静下心来进行深度学习、深度思考，老老实实地把事情一件件做好，这是我们看重的。

现在是房企“练内功”的最好时机

上海乐居：近来监管层进一步收紧房企融资，禁止公司债与票据互还，除非旧债到期，或是长租公寓领域，房企才有发行新债的可能，您怎么评价这项政策？

康红恩：第一，从去年下半年到今年，房地产整体外部环境正在发生变化，从长期来看，最新资管政策更科学、更理性，有利于行业长远发展，但是短期来看，确实给房企融资带来一些挑战。

第二，什么时候都不要违背商业本质，不要老是抱有幻想。负债率、资金周转率、管理效率、创造价值等等都是企业本质指标，我们需要向规范回归，而不是把企业未来都建立在预期上。如何让自己更规范，让自己走得更稳、更好、更远，这才是房企应该考虑的。所以，现在是房企“练内功”的最好时机。

第三，我一直很欣赏那些做到“行稳致远”的企业，即“仰望星空，脚踏实地”，这也是我个人的信条，这8个字对企业走向未来非常重要。仰望星空是指，房企要有战略思维，时时刻刻问自己，我们要去哪里？我们要做什么？我们怎么做？我们这个行业很多时候会犯一个错误，经常用所谓的“忙”去代替思考，这其实是很要命的。现在看看那些出问题的企业，柯达、诺基亚等等，他们都是聪明人，脚踏实地方面，他们做了很多，柯达、诺基亚当年的专利，我们中国很多企业现在还做不到，但为什么他们最后企业基本消亡了？那是因为“仰望星空”不够，而不是因为“脚踏实地”不够。

不要把高周转“妖魔化”

上海乐居：现在很多房企采取高周转模式，一方面，有观点认为，高周转房企确实存在一些问题，引发市场忧虑，另一方面，也有观点认为，现在市场对高周转做了过度的、妖魔化的解读，您怎么评价高周转房企？

康红恩：第一，我认为，做任何事，我们都要一分为二去看，不要把高周转“妖魔化”。“高周转”这个词本身没有问题，它代表对效率的重视，它对城市、产业的发展做出了应有贡献。现在一些企业出现了一些问题，但那都是发展过程中的问题，不能以此否定高周转。

第二，更重要的是，我们要思考其背后战略选择的问题，做任何事要体现战略灵活性。高周转本身没有错，但任何事过犹不及，所以战略上要保持弹性。

第三，我建议，高周转企业应该考虑顶层设计问题。2014底、2015年初，我在融侨提出“三轮驱动模式”，今天我仍然认为这一模式是房地产企业面向未来的重要思考点。我当时提出，“三轮驱动模式”中间是房地产开发，我认为，高周转就是房地产开发的内容。往下游走，可以在核心城市的核心地段投资、开发、建设、持有核心资产，进行资产运营。往上游走，走金融和投资。现在大家讲来讲去都是房地产开发，而我们这个行业的未来还有资产、金融、投资、产业运营等等，企业越早认识到这些方面，越早进行布局，未来就越有机会。

现在不是房企拿地好时机 而是“屯”钱好时机

上海乐居：近期，上海土地市场迎来宅地出让高峰，但同时也出现了宅地流拍现象。您如何看待这一现象？这是否表明现在房企很缺钱？

康红恩：现在房企不拿地有很多原因，房企缺钱是很正常的事情，毕竟行业需要一定的杠杆效应，当企业在主动和被动去杠杆时，当然要把钱放到更有价值的地方。所以，我不认为土拍情况可以说明更多问题，只能说有几个现象值得关注。

第一，因为现在去杠杆，所以钱更值钱，开发商资金要追求更高回报的项目，他们对项目选择的要求一定比之前更高。

第二，在去杠杆过程中，投资有战略时机问题。我判断，对房企来说，现在不是拿地的最好时机，而是“屯”钱的好时机。建议开发商现在大量去化，获取资金，才能在之后拿到更好的地、更有价值的项目。预计今年第四季度，一直到明年，大量项目会入市。

第三，有一种杠杆叫“合作杠杆”，以往被大家忽视，未来它将是非常重要的，因此需要认真思考。过去杠杆更多讲的是债，去杠杆实际上是在降负债。现在在这一过程中，可以找合作伙伴，让过去用债的杠杆变成一个真正的投资性杠杆。

第四，过去房地产融资大量做债，接下去要真正做投资，例如，在房地产开发领域做股权投资、同股同权、跟投等等，使其变成真投资。所以，虽然债的比重还是很大，但是在不断下降，真正的投资——股权投资比重会上升。

第五，在当前背景下，外资在房地产行业还有大量机会，所以房企要拥抱外资，努力探索和外资的合作。

总而言之，企业在去杠杆、融资过程中，有很多新变化，相应的需要新对策。

投融结合将成主流

上海乐居：一些高周转、高负债房企面临融资困境，也引发了市场对高周转房企的忧虑，理辰作为专注于房地产和房地产生态系统投资和管理的机构，如何看待这方面风险？房企融资出路在何方？

康红恩：第一，要关注现金流。我们做任何融资，如果自身现金流情况不好，那通过资产腾挪是有限的。所以，首先要让自己拥有健康现金流。例如，过去大量持有资产的房企，对资产要投融管退，想办法退出、重组、盘活。开发周期比较长的产业地产、文旅地产、小镇等项目，怎么让它“快”起来？也要基于企业自身的现金流管理能力。如果现金流管理不好，再做融资就很假。

第二，在过去一年多、近两年的时间里，房企大量做类REITs产品、证券化产品。我认为，一方面，证券化产品在我国刚刚开始，未来还有很大空间，大家要去关注。但另一方面，我们不能为了REITs，而大量投资资产。资产有其内在价值，要按照CPM、CCIM法则，尤其内在价值评估和评定来投资，不能为拿项目而拿项目，REITs只能是市场的补充。房地产融资的创新，很大幅度是从融资到投资的转变。要找合作伙伴，用合作杠杆，要找基金模式，需要找真正的股权投资基金。所以核心问题是，如何找合作伙伴、股权投资。我认为，这蕴含着房地产投资的极大转变，真正把债的行为变成投资行为。所以，在房企里投融的结合会成为主流。

第三，房地产要关注“人”。之前我在融侨管物业的时候，我说，资产管理中“人”是最大的资产，大家对品牌、产品、公司、团队的认可，意味着公司对“人”这方面投资能力、财富管理潜能的释放，这一领域开发商可以及早布局。

第四，如何运营资本市场，进行产业并购、战略整合，核心问题是如何利用资本市场，这其实也是将来非常重要的一点。

长租公寓市场还处在上升期、培育期

上海乐居：自从“租购并举”政策提出，长租公寓逐渐成为房企新蓝海，一方面，目前上海一共出让34幅租赁住房用地，都是0溢价出让给了国企，但实际开工项目并不多，另一方面，除了国企，其他房企在长租公寓领域投入也非常多，但是目前实现盈利的寥寥无几，您怎么看目前长租市场的情况？

康红恩：第一，长租公寓预示着房地产开发转型，国家鼓励开发商持有长租公寓做长期经营，其实它也是国家探索房地产未来改革方向的重要试验田，所以在主要的一二线城市让国企承担探索职能，是完全有必要的，也是值得鼓励的。

第二，目前我国的长租公寓市场还处在上升期、培育期，大量客群来自90后，以及未来的00后。站在他们的角度思考，我认为长租公寓未来大有机会，核心问题在于人们消费习惯的改变。

第三，中国大量城市处于快速发展过程中，可能今天周边没有地铁，过3-5年地铁就通过来了，所以我们需要基于城市现状和未来进行思考。

第四，随着行业进入长租公寓，未来证券化市场资产证券化机会很大。我建议，开发商做长租公寓时，既要看到趋势，同时也要冷静寻找其价值所在。但需要注意的是，长租公寓不能做得和住宅产品线一样，因为长租公寓的核心能力是运营和资产管理，而不是建造。我很期待，行业里能出现真正很牛的、能和国际水平接轨的长租公寓品牌、长租公寓团队、长租公寓运营能力、长租公寓产品。

第五，当前在中国长租公寓的核心问题是成本问题，即性价比问题，要做到和资金成本、投资者报酬率、资源、退出价值相匹配。我提醒大家，不能为了规模而规模，要考虑性价比、高质量投资、高质量资产管理。这也是我本人，以及理辰团队应该关注的。

虹吸效应&离散效应

上海乐居：现在房企两极分化越来越严重，市场占有率集中度持续提高，您认为这种情况是否会延续？

康红恩：我用2个物理名词“虹吸效应”“离散效应”来诠释我的理解。

第一，“虹吸效应”，行业分化一定会客观存在，所谓大者恒大、强者恒强，这是一个必然趋势。规模大有规模大的好处，比如信用评级、融资成本、融资能力、团队打造、土地获取、政府关系、资本能力等方面较强。虽然大趋势是又大又强，但是“大”和“强”是两个概念，企业大不一定代表企业强，很少有企业能做到小而强，从大走向强是趋势。在这个过程中，还会出现分化，大并不是一劳永逸的，尤其是在房地产业。大企业要不断迭代、不断突破自我、让战略保持弹性，才能一步步从大走向强。如果做不到，只想一招吃遍天，企业就会面临被动调整。

第二，“离散效应”，这是理辰更为关注的。在“虹吸效应”加强市场集中度时，一定也会有所发散，会出现边缘性创新和独角兽企业。如果可以真正实现，基于好产品、好商业模式、好科技、好互联网、好团队、好内容、甚至是一个好idea，推动行业进步，为老百姓造福，整个行业就会处于很稳健的分布。现在，原本很多不做房地产的企业都开始进入到房地产生态系统里，客观上助力了离散效应的形成。这些现象和虹吸效应、离散效应，一定会为房地产未来绘制新蓝图。

中小房企的出路

上海乐居：大者恒大、强者恒强的市场环境下，中小型房企该如何翻身？

康红恩：第一，在房地产生态系统里，一定会有人上船、有人下船，我认为，现在下船的时机不算坏。中小企业面临资金竞争、资源竞争，尤其是很难找到优秀的专业人才，在这种情况下，退出也是一种路径，同时也是其他企业实现并购的路径。虽然这可能比较丛林法则，但它是客观事实，退出其实也是双赢。

第二，中小企业更应该明白专注的意义和价值，尤其是做好加减法和进退。很多企业喊出几千亿的目标，但是在做加法的过程中要理智，在加的同时，要做减法。例如，如果你的企业是从广西发家的，第一步不是要考虑把总部搬北京、搬上海，而是问自己，能不能先在广西做NO.1。在“离散效应”里，其实有很多企业是区域的无冕之王。例如，有些企业可能在广东大湾区不拘一格地拿了很多土地和项目。类似这样的企业做到了“深耕”，它在深耕区域里做了加法，在深耕区域外做了减法，加法和减法同时做了，它们有未来。

第三，中小企业创始人最主要的使命是，找到具有独特价值的人才。企业要想明白需要什么样的人才，找到契合企业实际，能带领企业走向未来，具有独特价值、独特能力、独特思考、独特资源的人，而这恰恰是中小企业最难的地方。

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