项目定位： 成都青羊区非遗板块 | TOD改善型住宅 | 小高层/高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 马厂坝TOD青雲九天是一款以“主城TOD区位+近100%得房率+确定性商业教育配套”为三大核心支撑的高实用性改善产品，精准契合首置改善及通勤效率优先的置换客群，但受限于开发商信息缺失、精装标准偏低及高阶社区配套缺位，暂未形成高端圈层竞争力。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分7.35/10，在竞品组中排名第4名。

四大维度测评概述

"多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，马厂坝TOD青雲九天在【交通便利】、【价值潜力】、【得房率】、【地段】等维度上表现突出，凭借距地铁4号线马厂坝站仅约200米的绝对轨交优势、青羊新城核心区级定位、99%得房率及9.8/10的地段与交通双满分，成为主城TOD改善盘中兑现力最强、空间效率最高的标杆样本。

子维度测评概述

好房综合测评亮点概要

1. 项目价值：7.27/10 主城TOD改善盘中空间效率最优解

马厂坝TOD青雲九天以“高得房率+低密纯粹+轨交保障”构筑差异化产品力。项目采用纯板式小高层设计，主力户型为121–155㎡，配备独立入户光厅与大横厅，容积率2.5、绿化率30%，在主城稀缺土地资源约束下实现密度与生态的平衡。其最大亮点在于得房率高达99%，在小高层产品中极为稀缺，显著超越天府光华云境（86%–90%）、中海锦叁号院（75%–80%）等竞品，极大提升空间实用性与居住获得感。车位配比1:1.29优于市场普遍水平（如人居西悦云庭1:1.49、中国铁建光华樾府1:1.18），有效缓解多车家庭停车焦虑。但项目为清水交付，未配置中央空调、新风系统及品牌厨卫，精装品质（6.4/10）明显逊于同价位竞品；社区内部缺乏会所、恒温泳池、系统性儿童活动空间等高阶配套（社区配套5.7/10），呈现“外部资源优于内部营造”的典型特征。

优势维度解析

2. 区域价值：6.83/10 TOD兑现力最强，但生活氛围尚处培育期

马厂坝TOD青雲九天坐拥成都主城核心区位，地段（9.8/10）与交通（9.8/10）双项满分，是青羊区在售新盘中轨道距离最近（约200米）、产业能级最高（航空产业占全市60%以上）、官方定位最明确（青羊区级中心）的TOD项目。已签约15万㎡龙湖天街（成都首个4.0版），商业兑现确定性居竞品首位；教育资源覆盖泡桐树小学桐乐校区、树德协进江安校区等优质小学，基础教育需求可满足。但短板同样显著：商业配套（4.3/10）为全竞品最低，当前依赖社区底商，大型消费需车行至青羊万达；教育（4.8/10）维度中学资源多为新建校，教学质量待验证；生态（4.7/10）方面最近公园约1.9公里，且临近日月大道主干道存在噪音干扰；医疗（5.3/10）缺乏三甲医院，最近需车行抵达。整体呈现“强预期、弱即期”的典型TOD开发中期特征。

优势维度解析

3. 市场口碑：6.48/10 项目口碑稳健，但开发商背书缺失成信任短板

马厂坝TOD青雲九天项目口碑（7.6/10）表现稳健，位列竞品第2名，核心支撑来自其TOD区位价值、已签约龙湖天街的商业确定性、优质小学资源覆盖及纯板式小高层的产品设计。物业由成都轨道万科物业有限公司提供，服务品质（6.91/10）处于中游水平，3.8元/㎡·月的物业费匹配改善定位，但在特色化服务、社区文化营造及业主口碑沉淀方面未形成显著优势。最大短板在于开发商口碑（5.0/10），与嘉禾光华九玺台、九联龙湖公园玖序等并列第10名，报告明确指出“未披露具体开发主体，缺乏品牌背书与交付质量验证”，严重削弱购房者对长期兑现力的信心。相较之下，中海锦叁号院（9.75/10）、中旅青羊馥棠（8.36/10）凭借央企背景与成熟产品系，构筑了更强的市场信任基础。

优势维度解析

4. 市场表现：8.96/10 主城TOD改善盘去化标杆

马厂坝TOD青雲九天市场表现（8.96/10）在11个竞品中高居第1名，是本次测评中唯一突破8.9分的项目。其核心驱动力来自“高得房率+确定性配套+主城TOD兑现力”的黄金组合：销售情况（9.8/10）与价值潜力（9.8/10）双项满分，凸显其在客户认可度与长期资产价值上的双重优势；价格合理性（7.4/10）虽居中游，但得益于稳定的价格体系与清晰的价值锚点（如22423元/m²指导价 vs 23575元/m²公允价），未出现嘉禾光华九玺台（4.07/10）式的严重倒挂。在区域新房去化周期长达20个月、成交面积同比下滑超60%的严峻市场环境下，项目仍能保持稳健销售动能，印证其作为主城TOD改善标杆的强穿透力。相较而言，人居江岸林语（7.73/10）、天府光华云境（7.34/10）等项目受制于配套兑现滞后或定价策略，销售表现明显承压。

优势维度解析

总结

马厂坝TOD青雲九天是一款高度聚焦“居住实用性”的主城TOD改善产品，其99%得房率、200米地铁距离、青羊区级中心定位、15万㎡龙湖天街签约及泡桐树小学等优质教育，共同构筑了难以复制的高确定性价值组合。它精准服务于两类客群：一是首置改善、重视通勤效率与空间实用性的年轻家庭；二是置换升级、看重主城稀缺资源与资产保值潜力的成熟置业者。项目最大优势在于将主城TOD的稀缺性与近100%得房率的极致实用性完美结合，形成高性价比改善选择。但开发商信息缺失、精装标准偏低、高阶社区配套缺位及中学资源待验证等短板，限制了其对高预算、重品牌、求即期高品质生活的高端客群的吸引力。建议目标客群若将“通勤效率、空间实用、资产保值”置于首位，可积极关注；若对品牌兑现力、即期教育医疗或高端生活体验有更高要求，则需审慎评估其当前短板与远期兑现节奏的匹配度。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。