文/十一弟

最近，深圳有一件事，闹得动静挺大——

统租。

当地国企出面，对城中村的民房进行统一收储，装修改造以后，再对外出租。

从前，城中村的这些民房，在成千上万的小业主手里，都是直接出租。

统租之后，相当于国企在中间插进一脚，变成了二房东——

小业主把民房委托给国企，国企负责装修、改造、出租，然后向小业主支付租金。

有人觉得这是个大好事，拍手叫好——

“城中村脏乱差，统租改造后安全又卫生，水电费不会乱涨价，无良二房东也没有了。”

这么理性的分析，很快就有人坐不住了——

“是啊，那些人为啥就是不住高档公寓呢，是因为喜欢城中村的脏乱差吗？”

据说，最激动的，还是那些跟国企谈妥了统租的房东——

“政府给的租金很高，叠加各项补贴，比我们自己租出去的租金要高两倍以上。”

一番激动之后，也不忘感恩——

“深圳市政府太好了，非常感谢！”

当然，跟小业主一样激动的，还有住在城中村的租客——

有一家人，从湖北来深圳工作了十几年，一直租在城中村。

最近就赶上了统租改造，只能拖家带口地往外搬。

结果，城中村周边的房租翻了倍，一个月八千块钱的工资，接下来四千五都要用来租房。

实在没办法，他们给市长写信留言——

“我们可以接受统租政策，也支持政府改善居住环境，房租贵一点不影响，主要是两个小孩在上学，影响很大。”

01

十一弟查了下，在深圳城中村出面统租改造民房的国企，有一家是深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司。

今年三月份，安居微棠才刚刚成立。

但今年，它计划在深圳筹集的保障性住房数量，将会超过3万套。

安居微棠有两个股东——深圳市人才安居集团持股51%，链家系的愿景集团持股49%。

链家是一个很特别的企业，几乎改变了中介行业、租房领域的市场格局。

在中介行业，链家系有贝壳——

做大了市场份额以后，提升了服务标准，中介费跟着上去了。

在租房领域，链家系有自如——

赶走了二房东，从业主手上包租房源，装修改造以后出租，租金也涨上去了。

无论是贝壳，还是自如，最后，链家都会让它们跟资本结合捆绑起来。

贝壳、自如的体验，确实要更好一些。

但也早就标好了溢价，消费者要付出更贵的价格。

现在，链家系的愿景集团，又瞄向了城中村、农民房。

在合资成立安居微棠之前，愿景集团就在一些城市开始做老旧小区、城中村改造了。

有了深圳市属国企——人才安居集团，愿景集团的这个模式，才算是打通了。

之前，城中村民房统租改造，有两大难点——

一是从成千上万的小业主手上收储统租，难度很大，如果能借助行政力量，相对容易；

二是一次性装修改造的投入很大，盈利周期很长，如果有金融支持，压力会小很多。

深圳人才安居集团的国企身份，由它牵头出面，这两大阻碍，迎刃而解。

这次城中村民房统租，是在深圳市政府出台的政策框架下，统一进行安排，有了行政意志。

在安居微棠成立当天，五家大银行给予了深圳人才安居集团5000亿授信额度，其中就包含对城中村改造的支持。

于是，城中村民房统租收储、资金来源的难题，就都解决了。

02

深圳市政府和人才安居集团，之所以愿意接纳愿景集团，这里有一个很重要的背景。

为了解决新市民、年轻人的住房问题，目前，大城市都在大力推进保障性租赁住房。

今年四月份，深圳市住建局发布了一份通报，有关市委第二巡察组的巡查整改进展情况。

其中有一条重要内容，就是“关于落实重点工作计划目标存在短板的问题”。

在这条巡察意见里，巡察组提到要“加大力度建设筹集、供应分配保障性住房”。

于是，在今年，深圳将原本设定的建设筹集54万套保障性住房的目标，提高到了74万套。

这多出来的20万套目标任务，深圳全部划给了保障性租赁住房。

“十四五”规划已过去一半，突然增加的任务目标，让深圳的压力很大。

今年，深圳就要建设筹集16万套保障性租赁住房。

出让土地、开发建设政策性住房，肯定来不及了。

收储购买市场化的商品房，成本又太高。

于是，目光很自然地就转向了城中村的民房。

深圳的城中村，拥有全市数量最多的存量房，大约为577万套。

而商品房只有189万套，保障性住房65万套。

几年前，链家就做了一项研究，深圳超过七成的租房人口，住在城中村。

政府也看到了城中村的潜力——

只要把其中一部分民房变成保障性租赁住房，就能完成目标任务了。

根据政府的计划——

深圳在今年将通过城中村规模化、品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套，约占全市城中村租赁住房总量的1%。

03

从城中村收储民房，然后改造出租，这个模式，之前有人做过尝试。

六年前，万科推出了一项新业务——“万村计划”，主要就是统租农民房。

万科以略高于市场价的租金，从小业主手中将民房租下，租约在十年以上。

经过改造之后，万科把这些民房移交给旗下长租公寓品牌“泊寓”来运营。

但万村计划只干了一年，就被迫叫停了，还引发了一场舆论风暴。

城中村，是许多来深圳打拼的年轻人的第一落脚点。

快递员、外卖小哥、白领员工、蓝领工人，也都租在城中村。

他们的支付能力，相对薄弱，对房租非常敏感。

当时，有一封公开信广为流传——《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》。

矛头指向的是万村计划，对城中村的民房统租以后，抬高了房租。

当然，更重要的原因，还是万科算不过来账。

万科支付给小业主的租金，要跟他们原来直接出租的收益持平。

否则，也不会有小业主愿意把民房委托给万科。

另外，还需要对民房进行装修改造，一次性投入很大。

万科在内部做过测算，至少要经营八年以后，这些民房才能开始盈利。

想要盈利，唯一的途径就是涨租，把房东的收益、装修改造的成本，转嫁给租客。

因此，万村计划遭到城中村的租客抵制，几乎就是必然的。

当时，万科有关负责人对外解释，叫停万村计划，在意料之中——

“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”

04

在大城市，有条件、有支付能力的话，大家都想住得好一点。

但在城中村租房，租客优先考虑的，不是居住品质和环境，而是成本和价格。

你把民房统租改造以后，提高了租金，很多人就住不起了。

尤其是在涉及民生的行业领域，有时候，并不是服务品质越高越好。

因为更高的服务品质，需要更贵的价格买单，不是所有人都能够承担得起。

住得更好的前提，是让大家住得起。

在很多大城市，城中村能够一直存在。

高楼大厦建得再多，也无法取代城中村的居住需求。

城中村的价值在于，为外来人口提供了足够多、又足够廉价的房子。

改革开放四十多年，在深圳，城中村穿插在高楼大厦之间。

就像一块海绵，总是在源源不断地吸收进城谋生的人。

城中村，让数以百万计的外来人口，能够在深圳找到一处栖身之地。

以前，大家都说，“来了就是深圳人。”

这句话的底气，来自于深圳的包容性。

但深圳对外来人口的包容性，不在高楼大厦、高档公寓里，而在城中村。

大学刚毕业的年轻人，他们来到深圳的第一个落脚点，就是城中村。

更多从事服务性行业的外卖员、快递小哥，他们背井离乡，收入有限。

在深圳工作打拼十几年，城中村，成了他们生活的第二故乡。

对城中村的民房统租，其实就打破了这种生态平衡。

从前在城中村分散的民房，租客面对的是成千上万的小业主。

充分的市场竞争，让租客拥有跟房东议价的能力。

突如其来的统租，把大量民房收储到几家大企业，乃至一家企业手里，租客也就失去了议价能力。

退租、赶人、搬离、再找房、涨租，触动了大家敏感的神经，让人感到不安、恐慌。

城中村的民房统租，对深圳更大的影响，可能是人口结构。

租金上涨以后，需要多大的租金支付能力，才有机会留在深圳。

在一个大城市，最好的赶人方式，就是不断提高生活成本。

推进城中村民房统租改造，从城市治理、改善人居的出发点来说，是一件好事。

毕竟，管理一、两家大企业，要比管理成千上万的小业主容易得多。

但更需要考虑的是，投入的成本、上涨的房租，该由谁来买单——

政府、国企、银行、链家系的愿景集团，还是租客。

把原来的租客赶走以后，他们住在哪里，孩子又去哪里上学。

如果城中村民房统租的结果，只是租金上涨、居住成本提高，资本和大企业却能从中获利。

那么，这件事还有多大意义，需要我们一起来思考。