红星资本局注意到，2023年上半年，集中式长租公寓的供应量快速增加。据市场机构克而瑞统计，今年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。

“随着长租企业数量增加，市场供应量增长势头正在加速。”申银万国分析师李瑜观察指出，2023年主体增加的主力军以地方国资平台和央企为代表，而房地产私募投资基金的“开闸”与保租房的RIETs（不动产投资信托基金）投资退出绿灯放开，这两大资本市场“利多”助力，无疑加快了集中式长租公寓的快速扩张。

伴随快速扩张，过去5年一直被称为房地产企业转型蓝海的长租公寓市场，或提前迎来“红海”竞争。迈点咨询分析师郭德荣认为，作为整体利润率本来就不高的集中式长租公寓，随着竞争主体的增加，市场供应量的增加，告别蒙眼狂奔的时代已经成为必然。

“Z世代”年轻人更青睐

“差异化”竞争对运营提高要求

据某房产网站近日发布的《2023节后返城租房调查报告》，愿意租住品牌公寓/长租公寓的人群占比为27.3%，“Z世代”为代表的年轻人群越来越青睐集中式长租公寓。

“一栋楼就相当于一个微型的社区，每个租客住的时间久了自然而然就成为这个大家庭的一员。”租住在龙湖冠寓成都天府广场店的2022年大学毕业生张琳佳告诉红星资本局，除了本身相比民宅租赁的安全外，集中式公寓不只是租到房，还能认识到不少邻居和朋友。

记者注意到，ICCRA的一项市场调研发现，有近半数受访者选择集中式租赁住房的原因是有年龄相仿的小伙伴和各种社群活动，可以交到新朋友。

万科泊寓相关负责人告诉红星资本局，通过打造具有社群属性的公区配套设施，如健身房、电竞室等，来提高居住体验，也让租户的黏性增加，让社群的形成变成了可能，显然这种对运营要求较高的服务，并非传统的开发商或者资产运营企业所擅长具备。

万科泊寓 ↑资料配图图据视觉中国

“未来对于各大集中式长租公寓企业而言，如何形成‘差异化’的服务和运营能力，这不仅保证着长租项目本身盈利能力外，更重要的是为快速获取轻资产运营的项目，具有举足轻重的作用。”郭德荣表示，差异化的运营级资产管理能力，将成为下一阶段长租企业竞争能力的核心。

值得注意的是，大型集中式长租企业正在将品牌与服务输出的轻资产做为接下来发力的重点。国内处于龙头的集中式长租公寓的企业万科，就在今年3月的2022年业绩会上表示，万科泊寓转向“轻重结合”的发展路径。2023年万科泊寓将以轻资产方式获得20000间长租公寓，显然从长期来看，构建的差异化的运营和服务能力将成为企业核心竞争能力。

打造“去孤岛化”生态

社群活动或成竞争突围利器

对于如何开展精细化的长租项目运营，国内的头部长租企业，也在大胆尝试，无论从围绕租客满意度的的各类增值业务开展，还是进一步形成差异化的社群活动的组织，都成了在面对即将到来的“红海”租赁市场的突围利器。

“近期我们恢复了停止3年的门店社群活动。”龙湖冠寓成都公司有关负责人告诉红星资本局，5月联合腾讯游戏的王者荣耀大赛，在包括成都在内的全国17座城市，近100家门店同步进行，而参与活动的租户更是火爆，超过了2000人次。

龙湖冠寓 ↑资料配图图据视觉中国

“通过社群活动的营造发展友邻文化，打造‘去孤岛化’的租住生态，让租住空间跳脱出单一物理空间居住功能。同时，让全年龄段的城市居民享受到安全舒适的居住服务。”上述负责人表示。

清华大学社会学系罗家德则认为，在集中式公寓领域，长租社区或者空间的营造方面，“营”与“造”是关键，新市民、青年人，持续以集体活动，来处理共同面对的社区生活议题，本身就是满足租户的社交需求的过程，这对社交需求尤为旺盛的00后、95后青年人群，显然有着极强吸引力。

龙湖集团冠寓相关负责人告诉红星资本局，未来一如既往会将社群活动，作为企业着力提升差异化运营的发力点，这不但是持续提升租户满意度的需求，更是该集团在长租赛道形成长期差异化能力的竞争利器。