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物业K线

专注物业上市公司解析。

物企讨债记

乐居财经 徐酒眠‍‍‍ 2023-06-01 08:00 11.3w阅读

硬刚关联房企,物企们上公堂讨巨债。

文/乐居财经 徐酒眠‍‍‍

“子告父”的戏码又一次在物管圈上演。

5月30日晚间,金科股份(000656.SZ)发布了一则重大诉讼事项的公告称,在此前一天,其收到了重庆市第一中级人民法院的诉讼材料。

金科服务(09666.HK)作为原告,已向法院起诉了金科股份及其控股子公司内江金科弘峻房地产开发有限公司、郴州金科凯天房地产开发有限公司等,案件缘由则是关于借款合同纠纷。

乐居财经《物业K线》通过公告获悉,金科服务请求金科股份立即返还借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息3233.27万元,以及3月21日起至清偿日的利息。目前本案已经重庆一中院受理,尚未开庭。

对此,有雪球网友评论道:这是物业公司开始停止向地产开发公司输送利益的案例吧。

此言不虚。地产面临债务危机,把手伸向关联物企“变现”的戏码通过各种形式不断上演。即使已经独立分拆上市的物企们,也难以被看作是独立运营的主体,它们被财务担保、被直接借款、被质押出售、被卖股引战……

林林总总,花样百出,物业成为“输血”地产的工具,已经成为行业心照不宣的规则。

不过,物企们也并不愿意就这样站在原地立正挨打,它们也在通过自己的方式,锻造和证明自己的独立主体性。一如金科服务这样,通过法律手段维护自身利益。

值得一提的是,表现出如此果决与强硬态度物企,并不只有金科服务一家。此前,鑫苑服务曾宣布,将与母公司鑫苑置业对簿公堂,以追讨被违规占用银行存款产生的所有损失。

公堂追债

“目前我们正在寻求相关法律意见,也将采取一切必要的措施来回收这些应付款项。”

两个月前,在金科服务(09666.HK)2022年业绩发布会上,就曾有与会者通过网络端追问管理层,对于金科股份(000656.SZ)借款逾期的情况,是否已有采取对应催收手段。

彼时,站出来直面这个提问的是金科服务总裁韩强,他当时就代表金科服务摆出了会通过法律途径维护好公司利益的态度。

“金科服务贷款事宜按照协议2023年1月20日第一期还款时间,在这个还款时间到期后,我们给予两个月宽限期。但是截止到目前,我们没有收到金科股份任何还款。”韩强表示,“这个过程中我们已经给金科股份发出催款函,同时要求所有贷款加速到期。”

韩强当时的回复如今已经在落实了,此番金科服务向法院提告金科股份,就提出了立即返还其15亿全部借款的要求。

事实上,根据去年7月29日金科服务与金科股份签订的借款协议,这笔借款的日期应该是自提款日期开始至2024年12月20日止,年化利率8.6%。

“我们的贷款是有资产担保的。根据这个贷款协议,我们有权变现这些抵押的资产以偿还金科股份相应的应付款项。”业绩发布会上,韩强进一步说明,“基于贷款协议安排,目前逾期付款并不会对本公司业务造成更大的负面的影响。”

如今诉状陈递法院,金科服务即使追不回现金欠款,也还有当初双方白字黑字约定的足额抵押物可以变现。

根据当时的公告,金科服务与金科股份约定了一则长达14页的抵押财产清单,摆在借款合同的附件一栏,其中包括商业资产和车位等。在金科服务最新年报中,此笔贷款抵押品的公允价值为22.82亿,较借款本金多了7个多亿。

如此来看,对于追回这笔借款,金科服务的确不需要有太多担心。

“硬刚”亲爹

由于房企与物企上下游的股权控制和业务输送关系,过去许多年,物业一直被看作是地产的附庸。分拆物企上市浪潮下,市场对物企、尤其是上市物企有了独立性要求。

借助上市融资,物企开始大肆收并购与疯狂市场外拓,并从社区走向城市竞逐住宅之外的新的赛道。物企们希望借此减少对关联地产的依赖,锻造出独立行走的能力。

然而,房地产行业流动危机席卷,无数房企陷入泥潭。物业服务作为地产商手中的优质资产之一,几乎也很难全身而退,甚至常常是身先士卒的那一个,被地产老板们拿出来“回血”或抵债,甚至不乏有上市物企的资金被关联房企违规占用。

在金科服务提告金科股份追还借款之前,4月18日,另一家上市物企鑫苑服务(01895.HK)曾刊发了一则涉及控股股东的仲裁程序的内幕消息。

去年11月15日,鑫苑服务揭露了其4.02亿存款在不知情下被鑫苑服务质押。而4月份的这份公告内容,就是鑫苑服务表气,其与董事会正在跟其法律顾问合作,以采取一切必要及合适的步骤去收回拖欠的未偿还金额,并继续执行其权利以保障自己公司股东的权益。

今年4月17日,鑫苑服务与子公司鑫苑科技已就抵押事项产生的争议,向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑(中国)置业有限公司的仲裁通知。在仲裁中,鑫苑服务要求收回其就抵押事项而蒙受的任何损失及/或损害。

在银行存款被地产母公司违规占用一事上,鑫苑服务与恒大物业有着照猫画虎的相似剧本。不过,在后续处理的手段上,却走向了不同的路。

恒大物业134亿元现金被违规质押流向关联方中国恒大,后者虽然给出了用资产抵消偿还相关款项的方案,但直至今日尚未有具体行动。相比起来,鑫苑服务的处理方式显然更为果决,也更强硬。

呼吁“独立”

上市物企们站出来维护自身利益,本身就是一份独立宣言声明。

金科服务与金科股份已经在控股权上顺利脱钩,鑫苑置业还是鑫苑服务的控股股东,不过无论是哪种关联身份,这两家物企能够迈出与关联地产对簿公堂讨债,已经摆明了其作为独立上市物企的态度。

而这,或许也能为其他上市物企打样。毕竟除了借款与违规资金挪用之外,物业与地产之间还在关联交易中产生有应收款。

乐居财经《物业K线》此前统计的50家港股物企中,有39家物企对贸易应收款的来源作了比较明确的披露。

数据显示,减值拨备前,39家物企的贸易应收款合计约为680.57亿元,较上一年同期的455.76亿元增长49.33%。其中,关联方贸易应收款合计约为226.31亿元,较2021年同期的151.51亿元增长49.37%,占比约33.25%。

根据样本数据来看,大多数物企的贸易应收款还是在第三方款。但在地产下行的大背景中,关联房企对物企的贸易应收款拖欠也愈发明显。

催收关联方的贸易应收款,应该不会轻易走到对簿公堂的地步,不过应该还是可以作为一个备选方案。

值得一提的是,此前也已经有部分上市物企,在身体力行地“拒绝”向地产输血。比如,宝龙商业曾叫停收购宝龙控股位于上海的一处办公大楼,省下了近9亿元的收购金。

物管行业脱胎于房地产,物企也大多脱胎于房企。不可否认,部分物企的“指挥权”还被关联地产把控。不过,在大方向上,物企们构建自我,欲从“攀援的凌霄花”成长为蓊蓊郁郁木棉的努力路径,一直未改变。

物业服务的需求是真实的,行业是永续的;物管行业市场的蛋糕,也在越做越大。物企喊出的独立宣言,是每一个物业人的心声。当然,也需要物业人来坚定维护。

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