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绿城管理李军:代建模式进入信用创造阶段

乐居财经 2023-04-20 15:00 4.8w阅读

乐居财经 邓如菲 4月18日,由克而瑞主办的2023中国特殊资产(不动产)高峰论坛在上海召开。本届特殊资产高峰论坛,邀请众多特殊资产领域优秀企业代表和专家学者,聚焦特殊资产赛道,探讨行业不动产领域特殊资产处置全新模式。

绿城管理执行董事兼CEO李军表示,当下房地产行业遇困已经带来了一些负面的效益,这个过程当中,绿城管理开始承接纾困业务,共三个类型:

第一类为已暴雷项目。暴雷项目情况复杂且涉及多方关系的处理,甚至有些时候互相之间利益不是共赢的结果,这个过程当中需要解决很多的要素。作为开发端、变现端,要务实地解决最后能否变现。绿城管理从2016年开始就在帮助一些金融机构,包括信托、私募等处理已暴雷项目,目前已经处理约30个项目。

第二类为遇困民企。项目暴雷以后是很难解决的,需要漫长的重整时间,但是有些民营企业还没有暴雷,只是现金流遇困,这个时候解决起来价值更大。该类企业具备开发能力,土储丰富且有较大土地红利,主要的问题是主体信用不够,企业融资困难,现金流短缺,虽未实质性违约但亟需纾困。绿城管理通过信用背书与品牌赋能,帮助民营企业及其遇困项目获取与国央企相同的市场竞争力。

第三类为城投托底。城投公司兜底拿地,地价高难以股权类合作,缺少资金开工率低,也需要纾困。这个过程当中城投的需求有很多,绿城管理针对城投的需求有不同的服务模式。

纯开发代建模式指部分城投公司缺少开发资质,没有品牌、没有专业团队、没有供应链资源,需要专业开发服务,绿城管理提供包括土地获取、品牌输出,包括供应链整体的导入、成本的控制能力。

联合体模式中,随着城投融资政策的收紧,城投公司对于外部资金的需求更显突出,由代建方与资金方组成联合体承接代建业务,代建方收取代建收益,资金方承担投资与收益。

深度合作模式指城投公司与代建方共同成立合作平台作为代建业务承接主体,由城投下属合作平台直接提供代建服务,可以简化国有招投标流程,加快决策效率、提升管理效益,把绿城管理的操盘经验、品牌整个移植过去。这种商业模式正快速扩张,接下去跟城投的合作会继续往上升级。

李军表示,绿城第一阶段的代建模式是项目管理的模式,第二阶段开始做品牌赋能,输出绿城的品牌,销售端用绿城的品牌进行溢价。到了目前第三阶段是做信用创造,从去年开始公司发现市场需要信用,尤其是对于遇困还没有暴雷的企业,信用是稀缺产品,公司通过跟金融机构合作来输出信用,形成了第三阶段的代建模式。绿城管理的核心能力从最早的绿城品牌到产品、信用、管理关系,组成了一套全体系的输出。

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