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专注地产上市公司解析。

“非典型”金科服务|年报风云㉝

乐居财经 2023-04-02 13:42 14.8w阅读

换队“非典型”独立第三方物企,金科服务不排除引入新资源型股东。

/乐居财经 徐酒眠

逐光行远精耕未来”这是金科服务09666.HK今年的业绩发布会拟定的主题词

延续去年风格这八个字投印在背景板的中上方,正好能落进人的视觉中央;字体也依然在颜色上做了渐变处理但不是去年那种渐红而是统一红的主色调、仅将底部变得更透光了些

这是一个很妙的处理摆脱了原地产大股东的控股权成功换队“非典型”独立第三方物企已经在风暴中稳住船身的金科服务穿过了黑暗正在驶向光亮的未来

331日一早董事长夏绍飞携、总裁韩强、新任CFO闫凌阳、博裕投资代表吴晓力,以及董秘徐圆圆出席业绩发布会

切实回顾过去一年的经营状况,回应市场和投资者们关注的问题在持续一个小时的会议中几位管理层以十足的诚意向外界展示了金科服务韧性生长、革新图强的前景与规划

过去一年金科服务实现总营收约50.05亿元,同比减少约16.1%录得毛利约9.43亿元,同比下降约48.9%,毛利率为18.8%;年内拥有人应占亏损约为18.18亿元。

诚如夏绍飞所言,“由于种种外部原因叠加,导致公司在2022年度未能交出一份满意的答卷。”在大额减值主动撤场低质效项目非经营性费用调整等多重因素影响下金科服务2022年整体业绩表现不太如意

但“当潮水退去时,才知道谁在裸泳。”面对诸多不确定性挑战金科服务还是展现出了作为上市公司的业务能力和经营韧性

走向自我“造血”

资本市场和行业对物企的独立性呼吁和期待良久但由于房企与物企上下游的股权控制和业务输送关系过去很长一段时间物企的独立性都近乎于一个伪命题

不过如今金科服务已不再受控于金科地产且其对地产的依赖本来就不大

凭借优质服务品牌口碑金科服务已经形成了自我“造血”能力并展现出一定的稳健性和持续性

数据显示截至20221231,金科服务合约建筑面积达到3.60亿平方米,63.5%为独立第三方开发物业;同期在管建筑面积约2.55亿平方米其中57.3%为独立第三方开发的物业

报告期内其新增在管面积约4446万平方米其中79.7%来自独立第三方项目,较2021年同期独立第三方占比提升2.7个百分点。

全年新增住宅在管面积2700万平方米,略低于年初预期”,过去的2022,整个住宅地产行业都极度承压,开发商新交付的大部分项目的售罄率、接房率和入住率均不尽人意,空置房费用的回款也缺乏保障。在此背景下金科服务刻意控制了对新交付住宅项目的拓展节奏。

与此同时金科服务集中评估了在过往高速发展过程中累积下来的低质效、低收缴率、负贡献的项目,逐步进行系统性撤场,全年撤场在管面积2780万平方米,避免项目持续负利润、或只有利润无现金流入等现象,确保实现高质量、可持续的长期发展。

区域战略上,我们将继续深耕西南,做实长江沿线,加速核心区域布局。”截至2022年末其在西南地区的在管面积约为1.26以平方米占比49.5%而在长江经济带区域在管面积达约2.24亿平方米,占比88.1%

差异化竞争格局初显

地产下行,住宅商业等传统物管赛道竞争激烈,多轮收并购浪潮下行业集中度亦逐渐变高,存量市场拥挤,物业服务企业亟需跳出传统“四保一服”业务,寻求新的增长点。

通过对行业的深刻洞察金科服务作为行业第一提出“服务+科技,服务+生态”发展战略的物企,已经挖掘出了一条清晰的差异化竞争之路并以此形成新的增长引擎

作为行业里最先聚焦和布局餐食服务的公司之一,金科服务目前已建立覆盖“高端餐服、大型中高端团餐、社区餐饮”的差异化品牌矩阵,叠加与物业服务业务的强协同效应,快速抢万亿餐食服务市场的机遇。

2022年期内,金科服务多个项目实现基础物业服务与团餐服务联合中标,两大业务板块在市场化外拓上协同成效显著,并搭建了学校、医院、产业园等多个业态优质客户矩阵。

报告期内餐食服务收入总计约为1.98亿元,比较2021年同期增加约296.1%

在酒店管理服务板块,其积累了20年的高星级酒店运营管理经验,并拥有“金科大酒店”、“圣嘉”,以及“瑞晶”等精品酒店品牌。

报告期内金科服务先后在贵阳、杭州、重庆新开业3家中端酒店,通过业务重组、模式创新和成本管控,全年实现收入约1.40亿元,较2021年同期激增320.9%

另外还值得一提的是金科服务的数字科技板块市场拓展能力进一步增强去年该板块来自第三方收入增长112.4%3780万元占比达46%

多元股权结构聚力

与大部分上市公司物业企业不一样,金科服务其实是一个真正独立的第三方物业公司。博裕是大股东,金科是二股东,管理层是三股东,并且管理层持股比例过去一年持续增加,这样的股权结构在行业里非常少见。”

去年11月中旬,博裕集团对金科服务的要约收购的收尾阶段,夏绍飞、韩强,以及执行总裁罗传嵩,三人合计斥资562.25万港元,共增持43万股股份,占金科服务总股本的0.065%

业绩刊出的同时,金科服务宣布了一项新的股权激励计划。对于公司重要高管和核心员工,其将支付最高金额不得超过人民币6.5亿元,用于购买奖励股份给到股权激励计划的受托人,并且会分10年基于一定的业绩指标分期支付。

一方面,博裕作为长期投资人,现在又是第一大股东,在公司治理、财务把控方面会严格把关;另一方面,管理层个人利益、公司长期利益以及公司长期市值都是牢牢绑定,可以(激励他们)带领公司持续稳健发展。”吴晓力进一步提到,“在未来,公司也不排除引入新的资源型股东的可能性;且对各种股东结构,都持开放态度,届时公司股东结构可能会更加多元化。”

博裕成为金科服务第一大股东后,在完善公司治理方面已经有了切实的行动。

今年2月中旬,原CFO徐国富调任非执行董事,金科服务迎来新的CFO履职。44岁的闫凌阳,不仅财务管理经验丰富,而且积累的行业人脉资源十分广泛。其曾就职于知名会计事务所安永、德勤,并一度做到了德勤合伙人的地位。

而业绩报刊发的当日,金科服务还同时发布了《内幕消息公告》、《建议更换董事》和《委任联席公司秘书》等几则公告。

据此,于股东周年大会结束后,罗利成将不再担任非执行董事,曹国华、陈志峰不再担任独立非执行董事,以及韩翀不再担任股东监事;同时,博裕委派的董事将增加到三席。据悉,包括徐国富在内,被列入调动名单的人员,大多都与金科股份有关系。

吴晓力表示,“在未来,公司也不排除引入新的资源型股东的可能性,且对各种股东结构,都持开放态度,届时公司股东结构将更加多元化。”

市场优胜劣汰,行业加速洗牌。在一个可以期待的未来里,市场也在寻找那些稳健且仍在寻求自我突破的企业;在波动周期中,它们展现的稳定、韧性和信心,值得更长期的信任。

而过往至今再向未来,始终坚持长期主义,提前布局,多曲线并行发展,已经形成多维度核心竞争力的金科服务,或许便是这之中的种子选手。

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