乐居财经 王敏  2月21日，嘉凯城(SZ000918)发布关于对深圳证券交易所关注函的回复公告。

据悉，公司于2023年2月7日收到深圳证券交易所上市公司管理一部《关于对嘉凯城集团股份有限公司的关注函》（公司部关注函〔2023〕第135号，以下简称“《关注函》”）。

深交所表示，你公司预计2022年实现营业收入166,000万元，同比增长20.85%，预计第四季度实现的营业收入占2022年全年预计的46.71%；你公司扣非后净利润同比下降42.21%。同时，你公司于2022年8月12日披露的《2022年股票期权激励计划（草案修订稿）》显示，你公司向高管、中层管理人员及核心骨干等67人授予的股票期权解锁的业绩条件为公司2022年营业收入同比增长率分别不低于25%、20%、12.5%时，对应行权比例分别为100%、80%、50%。

深交所要求嘉凯城：结合行业环境、主营业务结构、公司经营情况等，说明公司在受到行业波动及疫情较大影响的情况下，2022年度营业收入大幅增长及第四季度预计营业收入占比较高的原因，营业收入与扣非后净利润变动趋势不一致的原因及合理性。

对此，嘉凯城回复称，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。除房地产业务外，公司稳步推进院线业务的发展。2022年，新冠肺炎疫情持续反复，全国电影市场受到严重影响。根据国家电影局公开信息，2022年中国电影市场年度总票房为300.67亿元，同比下降36.3%，2022全年城市院线观影人次为7.12亿，同比下降38.9%。

2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，公司房地产业务及院线业务均面临较大经营压力。在此情况下，公司地产业务积极拓展潜在客户并运用灵活的价格政策促进成交，加强资金回笼；院线业务降低经营成本，拓宽多元化增收渠道，提高盈利能力，确保了公司的正常运营。

公司2022年预计实现营业收入16.60亿元，同比增加2.86亿元，较上年存在一定幅度增长，其中第四季度预计实现7.75亿元，占比较高，主要原因系上海曼荼园项目销售增加，第四季度交付房源较多。

上海曼荼园项目位于松江佘山4A级风景区内，占地面积17.45万平方米，总建筑面积6.16万平方米，项目于2001年7月19日拿地，2010年10月15日完工，项目共规划81栋独立别墅。

2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上海地区独栋别墅仅成交90套。下半年，随着疫情封控措施的解除，上海地区别墅市场迎来回升，独栋别墅成交226套（以上数据来源于克尔瑞全国房地产数据库）。

公司2022年预计实现营业收入16.60亿元，同比上涨20.82%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-13.60亿元，同比下降42.26%。主要原因如下：①营业收入同比上涨主要系新增对上海曼荼园项目的销售，报告期内销售并确认收入6.14亿元。2021年，受市场等因素影响，公司曼荼园项目未实际成交。2022年，公司根据房地产行情，灵活调整曼荼园项目的备案价，结合下半年上海市场需求结构变化，曼荼园项目销售大幅增加。

根据公司初步估算，2022年扣除非经常性损益的净利润较上年增加亏损约4.04亿元，主要系公司2022年末对各项资产进行了减值测试并对部分资产计提了减值准备，具体为：存货计提减值准备约0.5亿元~0.8亿元、应收款项计提信用减值准备约1亿元~1.2亿元、商业租赁使用权资产计提减值准备约0.5亿元~0.7亿元、影院的商誉及使用权资产计提减值准备约1.3亿元~1.8亿元。同时，2022年疫情多点散发，宏观经济下行，公司房地产销售及影视放映毛利率较上年同期分别下降了5.53%、76%。