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金科服务易主后,第一剑斩向关联交易

乐居财经 徐酒眠 2022-11-29 15:15 8.5w阅读

终止向关联方收购5所托儿所物业。

文/乐居财经徐酒眠

在重庆,把孩子送去托育所要准备多少钱?

眼看女儿快两岁了,钟丽丽为女儿的托育班去向发了愁。选择就近着手,于是钟丽丽就咨询了开在家对面的金科悦读佳托育机构。

“我们现在有双十二的定金活动,可以享受明年全年餐费半价。”金科悦读佳的老师向钟女士介绍,他们托育所日托、半日托形式,按照年托、半年托、季托、月托,价格2380元/月-3180元/月不等,另外每个月的餐食费是380元。

钟丽丽算了一下账,按照他们家准备全日托育一年的计划,保教费和伙食费一共需要三万四左右。而托育班每天下午5点放学,钟女士下班赶回来接到孩子要6点左右,延时服务是20元/小时。

“就算参加他们(金科悦读佳)这个双十二活动,可以每个月餐食费减半,我们也要准备三万六、七”,钟女士捏了捏女儿的脸再次感叹,“你可真是一只‘吞金兽’啊!”

每一笔家庭开支背后,都藏着一桩大生意。

钟丽丽为女儿选择的托育机构——金科悦读佳,是金科服务(09666.HK)在2018年推出的婴幼儿服务品牌,目前主要布局在大本营重庆,拥有5家线下在营校区。

随着三胎政策的实施,以及国家陆续出台一系列关于托育服务的鼓励性政策,金科服务有意做大这一条业务线。六月底,其曾宣布从金科股份(000656.SZ)手中收购总计43项托儿所物业。

11月25日,金科服务刊发公告称,经考虑相关尽职调查结果后,已决定不再签订收购余下5项托儿所物业的最终协议。

金科服务并未具体说明相关尽职调查的结果。不过有分析认为,或与金科服务大股东易主有关。博裕上位大股东的第一剑,斩向了金科服务与金科集团过去订立的一笔关联收购。

“轻资产运营的物业企业即使开展托幼业务,也并不需要收购并持有对应的不动产物业。”事实上,此前金科服务披露这笔交易之时,曾被指是变相向关联房企“输血”。

因此,此番终止收购余下5所托儿所物业,无论出于什么考虑,对金科服务而言都算是一则利好消息。一方面,省下了部分资金;另一方面,也是金科服务独立性提升的体现。

38项物业总斥资2.49亿 

根据此前的公告,参照了独立合资格估值师,以市场法对其估值的结果,截至2022年4月30日,金科服务原计划收购的43项托儿所物业,估值约为2.71亿元。而这也是金科服务与金科股份,就这部分资产达成的交易最高对价。

资料介绍,所涉43项托儿所物业由金科集团开发,包括分别位于重庆、广州及长沙,总建筑面积为10.82万平方米。

截至目前,金科服务已按计划收购合共38项托儿所物业,所涉总建筑面积约为9.72万平方米,总代价约为2.49亿元。

根据公告,金科服务收购上述托儿所物业的形式有两种。其中,有5项为买断式收购,总代价约为0.38亿元;另外33项为租赁收购形式,租期20年,总代价为2.11亿元。

在金科服务已收购的38项托儿所物业中,租赁托儿所物业过去2020年、2021年两个年度,在金科股份手中产生的税前租金总收入分别约为379.91万元、385.92万元;税后租金总收入分别约为284.98亿元、289.51万元。

而根据6月底的公告,金科服务原计划收购的43项物业中,有35项租赁托儿所物业分别以优惠租金租赁给了重庆金科杰夫(26项),以及其他独立第三方(9项)。2020年、2021年,这35项租赁托儿所物业,应占除税前租金收入分别约为450.5万元、459.04万元,应占除税后租金收入分别约为337.9万元、344.33万元。

根据披露的租金收入差异推测,金科服务此番终止收购的5项托儿所物业中,有部分为涉及租赁的托儿所物业。

三年百所托育园计划

“透过交易,本集团将能够布局幼托与学前教育市场,提高对亲子消费市场的渗透率。”此前发布相关托儿所物业收购计划之时,金科服务曾在公告中表示,幼托服务一直其十分重视的业务领域之一。

而对于收购后,托管物业及业务公司的进一步发展,金科服务也透露了一些计划,比如,将利用其在产业链上下游的优势,增加游学、母婴产品、活动等领域的收入;再比如,目前出租给独立第三方的托儿所物业租期届满,将收回出租给重庆金科杰夫,以进一步扩大自身的托儿所业务。

今年1月,金科服务的婴幼儿服务品牌“悦读佳”,与好老师教育集团旗下婴幼儿托育品牌“慧带娃”达成战略合作。

在签约仪式上,金科服务亲子服务事业部副总经理舒春晓曾对外披露,目前其有3家线下在营校区正在筹备之中,围绕亲子俱乐部和托育服务双线业务发展,其未来三年计划要建100所托育园。

此番收购的38项托儿所物业,加上目前已经拥有的5家线下在营校区、3家正在筹备的线下在营校区,金科服务的100所托育园计划已完成近半。

“分食”托育

站在距离居民最近的一公里,物企发展幼托与学前教育,无疑拥有先天优势。据乐居财经《物业K线》不完全统计,目前布局社区教育的物企中,至少有十余家物企推出了幼儿托育等品牌或服务项目。

其中,绿城服务通过自我孵化与直接的收购入局,其文化教育服务的发展势头迅猛,目前已培育成熟并逐渐成为其园区服务的主要组成部分。

今年上半年,文化教育服务经营持续改善,在持续强化自营托育园等运营效率的同时,稳步推进与政府相关的轻资产项目合作,新增政府及事业单位合作运营项目9个。

数据显示,截至2022年6月30日,绿城服务的园区服务收入取得13.10亿元,占整体收入的19.2%。其中,文化教育服务收入约2.54亿元,占园区服务收入的19.4%,较去年同期收入的2.33亿元,增加约9%,占总收入的3.7%。

2022年上半年,绿城服务的园区毛利率约为23.2%,远高于其同期物业服务13.8%的毛利率。

目前,绿城服务已经构建了“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”三大品牌体系。与金科服务一样,绿城服务也采取了“轻重兼备”的方式运营这部分业务。

除了绿城服务之外,去年4月,融创服务也与YoKID优儿学堂托育集团,就推进婴幼儿托育社区服务发展达成战略合作。按照计划,双方将联合为融创服务旗下社区家庭提供婴幼儿一体全方位托育服务,逐步于全国超过450多个融创社区落位。

物企“分食”托育服务赛道,正愈演愈烈。


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