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中诚信托风控失灵,深陷百亿地产雷池

乐居财经 2022-11-15 18:01 5.8w阅读

暴雷的130亿地产信托中,违约原因大多指向资金被房企私自挪用。

文/乐居财经 李姗姗

信托与地产打交道,难免产生摩擦。近日,一纸裁定文书显示,中诚信托与衢州丰光置业、杭州历光置业之间的合同纠纷一案有了最终结果。法院判定查封、扣押、冻结上述两家置业公司名下价值约8.24亿元财产。

股权穿透不难发现,衢州丰光置业是杭州历光置业全资子公司,两者均为阳光城旗下公司。

中诚信托与阳光城之间的纠葛不止于此。6月底,中诚信托曾在其官网发布“梧桐22号”信托计划延期兑付的公告,该信托投向的正是阳光城贵州望乡项目。

乐居财经查询获悉,该项目在今年上半年被曝因资金断链而停工,本定于6月底的交付工作亦未完成。目前,阳光城望乡项目已复工并预计于今年底完工。

不仅“踩雷”阳光城项目,自去年房企接连暴雷以来,中诚信托投向房地产的不少信托产品也相继出现违约。去年其自营资产分布于房地产的金额为73.08亿元,占比超三成;信托资金运用到房地产的金额接近700亿元,占比也近三成。

据不完全统计,中诚信托踩雷的信托产品包括诚晟18号、新能源3号、茂享1号、诚颐11号、同鑫99号等,涉及金额合计达130.24亿元,融资方为恒大、融创、世茂等头部房企。

值得注意的是,中诚信托旗下所设信托产品踩雷的房企虽各不相同,但这些信托产品出现违约的原因,却大多指向的是资金被房企私自挪用。中诚信托作为受托人,其投前尽调及资金监管的职业操守也因此遭到投资者的质疑。

房地产行业的下行,再加上风控薄弱,导致中诚信托2021年不良资产规模也急速上升,从期初的24.2亿飙升至期末的48.7亿。

“一女多嫁”之嫌

今年以来,中诚信托因旗下信托资金多次被融资方挪用他处而导致产品逾期,颇受投资者诟病。

不久前,中诚信托被曝旗下“同鑫99号”信托计划存在资金挪用的嫌疑。信息显示,该信托成立于去年7月底,总规模76亿元,资金投向的是融创旗下多个项目。

其中,有54亿元用于受让东方影都融创下属的三个青岛项目收益权,分别是青岛黄岛区A-4-2项目一期和二期、A-6-1项目;另外22亿元资金则用于受让青岛融创游艇旗下两个住宅项目的收益权,分别为游艇产业园C-2-2、C-2-4住宅项目。

同鑫99号的还款来源为用款项目销售收入;抵押物变现收入;融创集团经营收入。

而今年6月底,中诚信托公告称,融创未能按照约定支付2022年上半年的3.32亿元回购溢价款,同鑫99号正式违约。

值得注意的是,同鑫99号的底层资产中,A-4-2一期项目的8栋楼已有6栋早在2019-2020年取得预售证且仅剩一套尚未售出;A-6-1项目也早在2020-2021年陆续取得预售证,且在同鑫99号成立前就有6栋楼售罄;游艇产业园的两住宅项目也在信托成立时就有大部分已售罄。

此外,早在2020年国通信托成立的“信聚合锦51号”信托计划中,上述融创旗下的游艇产业园C-2-2地块就被用作底层资产进行融资,信托总规模9.5亿元,但今年上半年出现逾期兑付。

可见,同鑫99号投向的融创项目均已进入预售阶段,且销售回款进度也近乎加满,再加上有部分资产经历多次融资,项目本身并不差钱,但信托计划依然违约,原因不排除资金被开发商挪用他处的可能。

今年5月12日,融创公布因流动性压力,四笔美元债利息违约,随后债券展期、项目贷款逾期、信托违约等相继袭来。前不久,融创还被中融信托声讨,指控其擅自开保险柜,并挪走11亿资金。

实际上,中诚信托在资金被挪用而导致风控管理失效早有“前科”。

今年3月,中诚信托“新能源3号”信托计划因踩雷恒大项目而违约,遭到投资者接连举报、集体维权,并被质疑挪用资金。

据悉,新能源3号募集信托资金历史总额26.06亿元,用于恒大新能源汽车上海车厂一期项目建设、原材料/设备采购、研发费用、日常经营费用。

但据投资者反映,新能源3号的信托资金实际并未用于恒大汽车项目,而是绕开监管,抽调挪用至恒大旗下的地产项目。目前,该信托有12.9亿元余额存在违约风险,而抵押物——恒大位于郑州的多块住宅用地也因长时间未开发,被当地政府无偿收回。

此外,中诚信托旗下另一款被挪用资金的信托产品也牵扯着恒大。

今年10月被曝违约的中诚信托“诚晟18号”,融资方为江苏建工控股、江苏建工集团,融资目的系两家公司日常经营活动,恒大使用土地对项目进行担保。

然而,诚晟18号募集款项用途却与合同中约定的南辕北辙,融资款全部流向与恒大相关联的地产公司。

据悉,恒大曾向中诚信托申请信托款项,由江苏建工控股作为放款通道,之后信托款项以“小引战”形式投入恒大旗下的贵州凯地置业和贵州铜仁恒大碧湾置业,信托款项季度利息归还依赖于两家项目公司的还款,本金归还依赖于恒大地产集团贵阳置业回购股权时产生的现金流。

从去年第三季度开始,由于恒大两家项目公司不再支付用于归还信托的利息,江苏建工控股也因此没有再支付信托利息,最终导致违约。

不良资产飙升

公开信息显示,中诚信托初创于1995年11月,前身是中煤信托,历经两次增资扩股,目前注册资本达到48.5亿元,为银监会直接监管的八家信托公司之一。

2008年,经国务院批准,财政部将其持有的中诚信托32.35%股权全部划转至中国人保集团,后者成为中诚信托第一大股东,并成为实控人。

同时,在中诚信托另外12家股东行列中,仅有2家非国资股东(深圳天正投资和内蒙古兴业矿业),这也决定了中诚信托的央企信托属性。

时代的一粒灰,落到个人的身上就是一座山。房企暴雷潮出现后,紧接着是具体的项目相继停工烂尾,直接影响的是千千万万的购房者。

困境之下,保竣工、保交楼成为重中之重,拥有央企背景的中诚信托也成为践行保交楼、稳民生的代表之一,着手接盘了房企多个项目。

去年下半年以来,中诚信托接盘了恒大、世茂、华发集团等房企旗下项目公司,其中恒大尤为多,如广州市花都区晟兴房地产、贵州恒大隽晟置业、贵阳恒大浩淼房地产等。

除此之外,中诚信托还通过股权出质向房企“输血”。2021年至今,中诚信托股权出质共计20次,其中房企作为出质人的就有16次,股权出质数额累计达44.14亿元。在其地产朋友圈中,碧桂园正荣地产、阳光城、融创等多家头部房企位列其中。

尽管中诚信托在地产圈的动作频频,但在去年的滚滚暴雷声中,中诚信托也压降了地产投资。

年报显示,2021年中诚信托投向房地产的信托资产规模为697.55亿元,占比29.66%,排名行业第九;而2020年房地产业务规模为818.79亿,占比39.42%,排名行业第四。相当于一年时间压降了121.24亿元。

尽管已收缩向房地产业的投资额度,但中诚信托依然没能遏制住不良贷款的飙升。截至2021年底,中诚信托自营资产不良资产规模从期初的24.2亿快速飙升至48.7亿,增长了一倍。

信托暴雷的影响传导至业绩层面,2021年,中诚信托的信托项目收入从2020年的136.97亿元降至129.56亿元,净利润亏损近10亿元;公司净利润也同比下降10.72%至10.02亿元。

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