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四季度冲刺,20条解读房地产行业与企业走向

乐居财经研究院 克而瑞地产研究 2022-10-19 23:06 12.5w阅读


2022年至今放松政策不断,但整体市场依然承压。市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等构成现阶段市场下行的三大核心问题。聚焦政策、行业、城市、土地投资、营销、房企业绩以及融资七大维度,复盘三季度房地产市场与解析四季度行业走向。

政策篇:用足用好刺激工具
转向全力保交楼

7月停工断贷事件爆发以来,购房者置业信心再度受挫,房地产市场二次探底,为此,中央及地方出台一系列“保交楼”举措。

解读一:全国2000亿保交楼专项借款启用
多省市落地纾困资金

中央层面,“保交楼”上升至政治局会议高度并与稳民生并列,2000亿元政策性银行专项借款启用。地方政府积极落实城市主体责任,多措并举推进“保交楼”工作,主要涉及五方面内容:

第一,南宁、湖北等省市设立专项纾困基金。

第二,重庆等派遣工作组或建立一对一挂联帮扶,督促项目尽早复工。

第三,返还未动工项目土地款。例如赣州,经开区政府决定收购绿地部分未动工地块,根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

第四,天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管,对出险企业、问题项目实施差异化管理。

解决资金缺口问题是保交楼的关键,从落地效果来看,专项纾困基金和政策银行专项借款或许更加直接有效,譬如南宁平稳基金托管蓝光雍锦澜湾项目后,将先行垫付后续新增工程款,同时项目外资产开始对外销售,销售回款用于支付垫付工程款,目前该项目一期已全面复工。

解读二:国常会部署稳经济大盘提升稳地产基调
用足用好信贷等政策工具箱

三季度,受疫情反复和外部环境影响,中国经济依然承压。7月经济近乎全面放缓,消费、投资等走弱青年失业率创新高仅出口增长超预期,7月经济近乎全面放缓,考虑到去年同期低基数,生产、消费等实际修复程度有限。为此,中央多次部署稳经济接续政策,稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。

7月28日,中央政治局会议定调,稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。关于房地产政策的表述较4月政治局会议更加积极,因城施策空间进一步打开。

三季度,国常会4次部署房地产,从“合理支持”到“支持”,从“因城施策”到“灵活运用政策”,整体政策基调向宽松积极渐进。7月22日,国常会强调因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求。7月29日,支持刚性和改善性住房需求。8月24日,允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日,支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

中央各部委围绕稳地产积极表态。7月14日,银保监会表示,会积极加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。

8月10日,央行二季度货币政策执行报告指出,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,促进房地产市场健康发展和良性循环。

9月2日,银保监会副主席周亮强调,完善大型企业债务监测风险监测和处置,保障房地产融资平稳有序,支持地方保交楼稳民生,促进房地产市场平稳健康发展。

9月14日,住建部表态,要健全住房市场、住房保障两个体系,努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。

解读三:121省市出台148次政策
津济等强二线加码但宁苏等政策“一日游”

三季度,121省市累计出台148次放松政策,主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。具体来说:

第一,12城放松限购,涵盖上海、济南、西安等9个核心一二线城市。第二,33城放松限贷,其中不乏厦门、苏州、福州、天津等强二线城市。第三,广州、西安等3城放松限价。第四,青岛、廊坊等4城放松限售。第五,深圳、长沙等79省市放松公积金贷款。第六,58城财税托市,长沙、南通等减免房地产交易税费,石家庄、徐州等实行购房补贴。第七,天津、衡阳等20城调降土拍门槛。

值得一提的是,9月以来,新一轮政策救市潮来袭,以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大,其中,宁波更是在执行层面全面取消限购。不过,苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”,反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。

四季度政策趋势展望

我们认为在严守保交楼政策底线的情况下,各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施,全面实现问题项目有序复工,保证停工项目都能顺利交付,维护购房者合法权益,维护社会稳定大局,主要涉及以下三方面的政策内容:其一,底线原则是救项目而不是救企业。其二,保交楼将从局部城市试点到全面执行过渡。其三,政策性银行专项借款撬动叠加商业银行贷款跟进,破解保交楼资金困境。

随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷,青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购,预计新一轮地方救市政策来袭,并将在需求端加码救市政策力度,直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”,但由于政策核心诉求在于促进市场回稳,而不是刺激市场非理性回暖,全国性重磅政策较难落地。

在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下,未来或将适度把控房企去杠杆节奏,房企整体融资环境有望边际改善,并在企业乃至项目层面做好类别区分。其一,继续支持房企合理的融资需求,尤其要加大优质民企融资支持力度。其二,问题房企仍需去杠杆,并将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往,问题房企或将有序出清,央国企及优质民企则将收获业绩份额持续提升的良机。

行业篇:二次探底后
四季度仍将继续分化筑底

2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%,房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。另一方面房地产市场出现一定向好表现,东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄,“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

解读一:7-8月销售面积较4-5月再降4%
仍在继续“探底”

据国家统计局数据:1-8月,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%;商品房销售额85870亿元,下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

三季度来看,7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看,三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。

因此三季度商品房销售表现相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面,当前销售水平仍处于历史较低水平;另一方面同比降幅开始呈现逐步收窄趋势,市场有一定复苏征兆。



解读二:7-8月新开工再放缓同比下降46%
竣工发力较4-5月上涨28%

三季度来看,“开工走弱、竣工走强”的状态依旧延续。7-8月房屋竣工面积达8225万平方米,较4-5月上涨28%,持续发力带动8月同比上涨42%。而新开工面积已降至全年新低,7-8月仅新开工18639万平方米,较2021年同期下降46%,较4-5月也下降15%。

各地“保交楼”和“停工”项目复工政策进一步深化,多个地方政府成立了“一楼一策一专班一银行”的攻坚机制,对房屋竣工起到有效促进作用。一方面各房企房屋新开工计划也因此进一步搁置,另一方面2021年下半年起土地市场遇冷后,宅地成交规模快速缩水导致2022年进入“无地可开”的局面。



解读三:7-8月拿地规模同比降幅再扩大
二轮土拍热度分化土地成交价款降幅持续收窄

据国家统计局数据:1-8月,房地产开发企业土地购置面积5400万平方米,同比下降49.7%;土地成交价款3819亿元,下降42.55%;二者降幅分别较1-6月扩大1.4pcts和收窄3.8pcts。

三季度一方面土地购置面积继续保持低位,同比降幅再度扩大,另一方面土地成交价款则呈缓慢上升态势,同比降幅持续收窄。其中,8月土地购置面积和土地成交价款分别为854万平方米和901亿元,其中土地购置面积环比下降7%、土地成交价款环比上升3%。

解读四:7-8月开发投资额同比下降13%
竣工高增难改新开工与拿地疲弱格局

三季度来看,7-8月完成房地产开发投资额较2021年同期下降13%,较4-5月也下降8%。单月来看,虽8月环比较7月微增,但7月和8月投资规模均为年内新低,且8月同比和累计同比降幅仍在扩大。

当前房地产投资仍处于底部下行阶段,整体市场投资动作不活跃。房屋新开工规模持续萎缩,叠加土地市场成交缺乏民企活力难以维持原有投资体量。8月房地产开发投资额环比增长,主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。


四季度市场趋势展望

四季度新房销售预计将再次筑底,“一强多弱”的地区间分化将更加明晰。由新房市场向外传导,房企对四季度土拍和新开工信心难以恢复,因此土地购置面积和新开工面积仍将进一步走低,虽房屋竣工料将继续发力,但受制于土拓和建安投资下行,整体开发投资同比降幅将进一步扩大。

城市篇:三季度二次探底
四季度仍将低位徘徊


2022年三季度,虽然政策纾困力度有增无减,但是外有疫情反复、高温天气;内有房企爆雷、停工负面影响居民购房信心,整体供需两弱,成交规模一降再降。分能级来看,一线供求集中放量,北京、上海均保持较高热度;二线稳中有降,仅成都、西安等中部城市短期热度较高;三四线加速下行,跌多涨少。

解读一:新房供应较二季度环降10%
重心聚焦一线和强二三线

2022年三季度全国商品住宅供应继续延续低位,市场低迷行情叠加前期土拍和新开工规模不足使得房企推盘乏力。据CRIC监测,7-8月135个重点城市新增供应同比下降45%,9月预计供应将环比上涨15%,但三季度整体同比仍将下降超50%。一线城市供应放量显著,北京和上海双双创近年供应高峰。新房销售较好、存量较低的强二三线城市如合肥、徐州等也是房企供应重心,其余新房销售不佳的二三线城市则延续供应低谷。

总体而言,三季度全国新建商品住宅供应力度向一线城市集中。一线城市供应同比增长,京沪突破至近年新高,广深也保持高规模;而二三线城市前8月同比均腰斩,一方面新房成交连续下行导致房企加推积极性大大减弱,另一方面2021年二三线土拍规模缩量下当前可入市形成新增供应的房源也极为有限。



从单月来看,9月整体供应量相比7月和8月有显著回升,部分核心城市积极推盘入市。27个重点城市整体预计新增商品住宅供应1506万平方米,环比上涨15%。前9月累计同比下降45%,较前8月跌幅收窄约2pcts。

分能级来看,一线城市供应保持高规模,环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高,广州则预计推货近百万平方米,环比持平。二三线城市预计将在9月迎来一波供应高峰,23个重点城市预计新增供应1168万平方米,环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。如杭州、合肥、长沙、佛山、青岛、常州等环比增长均超30%。


解读二:新房成交一降再降
仅沪京杭等少数城市“热点恒热”

纵观2022年前三季度全国新房市场成交表现,一季度持续下行,二季度筑底回升,三季度复苏动能减弱:自6月年中冲刺之后,7-8月成交逐月回落,全国135个重点城市8月单月仅成交3086万平方米,环比下降9%,同比下降30%,前8月累计同比下降41%,降幅均有小幅收窄趋势,但是收窄速度在放缓。


7-8月,全国135个重点城市商品住宅成交面积6489万平方米,较2021年同期下降31%,月均成交面积相较二季度微增5%。分能级来看,一线短期热度较高,成交表现好于二季度;二三线延续下行走势,同比降幅均在3成以上,7-8月月均与二季度月均持平或小幅微增,复苏进程明显受阻。


从单月来看,27个重点城市9月预估成交面积约1413万平方米,“金九”销售表现料将冷淡收场,环比持平上月,同比下降25%,累计同比跌幅达43%。一线韧性较强,9月总成交为313万平方米,同环比增幅分别达16%和13%。二三线城市总成交仅1100万平方米,环比下降3%,同比降32%。


解读三:二手住房7-8月高增、9月缩量
三季度环增10%好于新房

2022年三季度二手房市场成交表现好于新房市场。7-8月20个重点城市共计成交二手房2175万平方米,二手房成交规模较二季度月均上涨25%,较2021年同期下降8%,主因部分刚需购房需求短期向二手房市场分流。但进入9月后成交规模快速缩量,12城预估成交规模环比下降21%,整体市场需求萎靡、成交规模处于历史低位的现状难以改变。

一方面受新房市场三季度“停工”、“断贷”风波影响,部分刚需购房需求短期向二手房市场转移;另一方面临近9月新学年,核心城市优质学区板块二手房成交上涨对整体成交规模也有一定提振作用。但受整体房地产市场需求萎靡影响,7-8月及前8月二手房成交规模仍处于历史较低水平。

分能级来看,一线城市成交上涨最为显著,7-8月共计成交754万平方米,较二季度月均上涨56%,同比下降12%。二线和三四线城市7-8月二手房成交面积分别较二季度月均上涨12%和21%,同比分别下降5%和11%。

从单月来看,9月二手房市场规模显著缩量,12个重点城市预计仅成交364万平方米,环比下降21%,同比持平。各能级环比均有不同幅度收窄,其中二线城市整体环比下降26%降幅最大。

虽各能级城市三季度整体二手房成交规模较二季度仍环比上涨,但9月较7-8月成交已出现明显规模收窄。成交乏力主要有两方面原因:一方面学区房对成交的提升在9月结束,历年9月均为成交低谷;另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身,整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。


解读四:一线房价上涨动能放缓
二三线以价换量失效、房价“筑底”

从CRIC监测的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均价来看,全国整体房价同、环比分别上涨11%和7%。“以价换量”效用持续减小,部分在售项目不再加大降价幅度甚至取消销售优惠。

分能级来看,一线城市房价普涨,7-8月商品住宅成交均价同、环比分别上涨11%和4%。一线城市当前整体市场持稳、核心板块成交高热,在售项目无明显销售去化压力,故整体房价环比增长。

二线和三四线城市房价持稳或微降。7-8月二线城市商品住宅成交均价环比持平、同比上涨5%,三四线城市同、环比均微降1%。二三线城市房价持稳的原因主要是结合二三季度实际新房销售情况来看,降价营销对销售去化的促进作用已十分有限。在售项目普遍选择维持原有价格折扣,故二三线城市三季度房价整体环比持稳。


解读五:库存较半年度高位微降
环都市圈三线同比涨幅居前

纵观三季度库存变化,7月环比微降,8月基本与上月持平,总体而言,狭义库存延续高位波动态势:据CRIC监测,2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米,环比微增0.16%,持平上月,同比增长3%。8月因楼市持续走弱,百城供应环比增5%仍处低位,成交受高温天气和疫情不确定影响,复苏动能不足,单月环比降9%,同比跌幅达30%与上月基本持平,供求持稳,狭义库存延续5.87亿平高位波动,去化周期则稳步下行,由2022年7月末的20.1个月降至19.5个月。

库存量来看,一线因供应集中放量拉动8月库存环比增2%,同比上涨13%,同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳,环比持平上月,涨跌幅均在1%以内,值得关注的是,三四线同比增5%,目前库存量仍处于2019年以来高位,短期成交复苏利好有限,后期去化仍面临较大压力。

去化周期来看,一线回落显著,环比降幅达12%,一线主要得益于北京、上海成交高热不退,去化周期降至12.9个月,二线供需疲软,局部城市诸如天津、昆明等成交低位回升,使得去化周期保持降势,8月降至18个月以内,库存风险相对可控。三四线8月末去化周期虽也呈现回落态势,但仍达23.1个月,显著高于百城平均。

四季度城市市场趋势展望

预判四季度,预期成交仍将低位徘徊,在房企爆雷、行业下行、实体经济低迷的大背景之下,购房者对楼市无乐观预期,信心不足是主要问题;基于此,楼市整体成交累计同比降幅虽有收窄趋势,但是收窄幅度和速度都将放缓,至年末预计降幅仍将在20%-30%,不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转:核心一二线市场还将高位维持;相较而言,弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大,即便“以价换量”,去化效果依旧难言乐观。

土地投资篇:成交规模同环比均大幅下滑
房企拿地意愿仍处低位

2022年三季度,土地市场成交量价出现环比回落,溢价率指标也较上半年出现下滑。但是从同比变化来看,由于基期成交规模回落,成交建面、金额的同比指标均较上半年有所收窄。市场热度方面,虽然溢价率指标仍在持续下探,市场信心仍未见明显好转势头,但在流拍率指标方面,得益于各地供地策略适时调整,在更有针对性的供地选择和宽松的拍地门槛之下,三季度流拍率延续了年中的低位水平。

解读一:土地成交规模降幅缩小
流拍率亦延续低位

截止9月20日,第三季度经营性土地成交建面达到2.5亿平方米,同比下降42%,成交金额8496亿元,同比下降33%,同比降幅较二季度分别收窄了3.9和17.5个百分点。价格方面,因三四线成交占比上升,土地成交均价为3353元/平方米,较二季度下滑了10%。

前三季度整体溢价率进一步下探至4.2%,因2021年同期市场热度回落,溢价率的降幅较2022年上半年有所收窄,但与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.4个百分点。

从重点监测的城市来看,得益于供地策略的调整,2022年三季度土地流拍率持续低位徘徊,持续维持在20%以下的水平,不少二线城市的流拍率均较上半年出现了明显好转。



解读二:拿地前一百中半数是城投、平台类公司
但整体托底意愿在减弱

整体来看,前三季度房企投资呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。

值得注意的是,第一,尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极,但与去年同期相比,受制于市场的走弱,1-8月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。第二,自2022年以来,城投公司托底的意愿在不断减弱。从数据来看,五轮集中供地后,平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元,而溢价拿地金额仅有1838.6亿元,占比分别为79%和21%,可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。

在2021年第三批集中供地中,平台公司底价拿地金额为2760亿元,而溢价拿地的金额仅有325亿元,占比分别为89%和11%,也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年,随着平台类公司拿地总金额的下降,底价拿地的金额占比也在下降。

解读三:百强投资分布逐渐“固化”
83%的投资金额集中于22城

即使7-8月份集中供地较少,但百强房企投资金额中仍有83%集中于22城,与上半年22城吸金占比基本持平,预计更多城市开启第四轮集中供地后,百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外,百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。

从能级和区域角度来看,一线城市在百强投资金额中占比上升至38%,而二线城市近期集中供地较少,金额占比下降至49%,三四线城市占比则维持在13%左右,相对稳定。区域方面,长三角依旧是百强投资的绝对主要区域,截止8月末投资占比达到49%,投资TOP10城市中长三角占据一半,分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥,另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜,环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。


四季度土地投资趋势展望

2022年第三季度,在“停工”、“断贷”等舆论影响下,市场恢复速度再次放缓,行业信心也进一步下降。更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式,供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主,预计接下来这一趋势还将会在四季度持续。

而在供地量大幅减少的影响下,土地市场前三季度累计成交规模仅约上一年全年的三分之一。即使年末土地市场翘尾如期而至,也难以扭转土地成交规模下行的趋势,预计全年降幅将会超过三成。地方平台仍会是拿地主力,地市热度也会延续低位运行。

从企业端来看,短期拿地意愿难以恢复,全年谨慎投资的预期不变。企业三四线投资全面萎缩,仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。国央企主力、城投托底的格局不变,但城投托底意愿下降、托底压力变大,此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。

营销篇:佣金前置提升分销积极性
现房销售成当下热点

三季度各地纾困政策接连落地,但政策效果并不明显。且“停工停贷潮”持续发酵,市场信心进一步缺失。为稳定信心,房企推出“准现房”销售模式,一方面盘点现房库存推广销售,另一方面通过交房前“包月供”的方式提升消费者信心。除此之外,集团层面积极举办营销活动,且提前铺排,项目层面则根据市场情况给出进一步的折扣,从上半年的特房价零星让利逐步到当前普降的情况。而为提升中介分销的积极性,较多城市/项目出现了结佣周期提前的情况。

解读一:「折扣」营销活动前置
央企项目折扣力度增加

三季度市场淡季,营销不淡,房企营销保持热度,甚至提前铺排。三季度中7月、8月由于天气炎热,是传统的销售淡季,但部分房企依然在这酷暑时期推出“现房节”等活动。

部分城市出现较大范围折扣最大可达7折,国企、央企逐步释放折扣空间。整体来看,上半年折扣更多是通过零星、特价房等形式让利,而到三季度部分地区的项目给出7-85折的折扣力度,且这种现象越发为普遍,根据CRIC调研情况来看,9月南京、广州部分区域的项目最低折扣达到7折,无锡多数项目出现备案价的85折扣的情况。同时保利、中海、中铁等国企、央企房旗下的项目的折扣力度较大,85折、75折楼盘不在少数,9月广州保利锦绣公馆折扣力度更是达到最低7折优惠。

解读二:「渠道」佣金前置
提前划拨300万或者一套一付

佣金前置击中拖欠痛点,昆明第三季度渠道占比上升5个百分点。第三季度虽然市场整体渠道并没有大幅提佣,如监测到也就是厦门平均上升了0.5个百分点,但出现了“佣金前置”的新现象。昆明从8月开始,书香云海开启了卖一套结一套的“前佣模式”,后续多个项目跟进,效果上来看渠道成交占比上升5%。另外9月苏州璀璨平江佣金前置,先将300万佣金前置化给到渠道方,再进行扣款划款。



解读三:「促销」现房营销稳信心
“首付分期”等活动持续

整体来看,2022年三季度房企出现了“准现房”销售模式,从调研来看,“现房”模式主要分成两种:一是的确已经达到交付标准或接近交付标准的楼盘以“现房”推广营销;二是对于期房来说,则会通过在交房前“包月供”,即降低前期投入以提振消费者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低销售门槛的举措依然在继续:

第一,借助现房营销热点,房企将存货推广销售。由于今年6月开始的“停工停贷”风波,各大房企几乎都把现房销售作为重要卖点,借此举办现房节去化积压库存。7月起时代中国举办“安心现房节”,8月多家房企跟进,如旭辉富力弘阳等,其中如富力各大区域皆有该活动营销宣传;凤凰网举办“即刻现房节”百强房企有31家参加。这类项目多为尾盘或以往积压的库存,虽可调动购房者情绪,但去化效果不明显。

第二,对于期房项目,房企推出“包月供”方式,提振信心。部分期房营销端举措想要增强交付信心,房企帮还贷至交房,或者与银行段签订合同,到房屋竣工后才开始还贷款。对于性价比高的项目来说,此类“准现房”模式有较明显的效果,如廊坊CBD龙河府7月去化仅3套,8月政策执行后该项目当周去化30套。而对于价格偏高的项目来说,没有实打实的优惠去化效果也不显著,如武汉香港置地元庐高于周边商品房价格,7月无销售业绩,8月政策执行后也只去化3套。


四季度营销趋势展望

短期内房企营销活动前置。“金九银十”之际,房企在十一小长假前也已经开始营销动作,如碧桂园“金秋购房节”覆盖全国30省、260城,时间跨度从9月23日-10月10日。同时,第四季度预计房企会进一步加大降价力度,提升销售业绩。近期中央与地方政府频繁释放积极信号,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善型住房需求。预计在当前不断有企业释放折扣的基础上,四季度将有更多房企的项目加入。

企业篇:四季度去化压力加大
行业格局转向“稳者更强”

2022年前三季度,中国房地产市场下行压力持续、行业信心处在低位。市场供求和成交都没有明显回暖的迹象,企业销售表现低迷,行业百强房企1-8月累计业绩规模同比降低47.4%。规模房企业绩普降态势显著,整体目标完成不及预期,多数企业截至8月末的目标完成率不足60%。

解读一:前三季度企业整体销售表现低迷
远不及近年同期

2022年前三季度,中国房地产市场延续了去年以来的下行压力,行业信心处在低位、市场购买力不足。叠加部分城市疫情影响,市场整体的供求和成交都没有明显回暖的迹象,企业销售表现低迷,远不及近年同期。百强房企1-8月累计销售操盘金额40988.3亿元,同比降低47.4%。

规模房企深陷负增长困局,销售业绩普降态势显著。具体来看,1-8月有近9成的百强房企全口径累计销售业绩同比下滑,累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到37家,另有39家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。


解读二:业绩目标完成情况不及预期
四季度去化压力加大

从企业目标完成情况来看,在公开披露年度业绩目标的规模上市房企汇总,多数企业截至8月末的目标完成率仍不足60%,有近半数企业甚至不足50%。绝大多数企业1-8月的目标完成度均大幅低于去年同期,部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

今年以来即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少,或是已经主动调降了全年目标。但截至目前规模房企实际的业绩完成情况仍然远不及预期,四季度企业货值供应及销售去化压力进一步放大。


解读三:央国企及部分优质民企
外资房企发展韧性较强

近年来行业格局变动加剧,特别是今年前三季度规模房企表现分化明显。整体来看,企业流动性承压、销售去化受阻、部分房企暴雷违约,但同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化,表现出较强的抗周期韧性。

一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发、远洋等,凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付,在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。另一类是部分优质民企如绿城、滨江、万达等,基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高,年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升。此外,还有一些外资房企如仁恒置地瑞安房地产新世界中国等,聚焦一二线核心热点城市布局、项目储备优质、去化压力相对较小、抗风险能力较强,整体表现好于内资房企。

四季度企业业绩展望

目前,在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下,城市政策层面略有松绑,刺激需求释放,四季度市场修复的预期存在。叠加房企冲刺全年业绩、企业推盘供应量增加,四季度百强房企单月及累计业绩同比的降幅将有望进一步收窄。但整体来看,2022年“负增长”大局已定,全年千亿房企数量将减少一半至20家左右。中长期来看,行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

融资篇:融资总量腰斩
2023年仍有多个债务到期高峰

从2022年前三个季度的融资表现来看,呈现直线下降的趋势。2022年以来虽然融资政策面适度放松,但信号意义大于实际拉动作用,覆盖面有限且发债规模相对不大,多数民营房企融资难的问题依然突出,预计四季度融资规模仍将继续探底。

解读一:二季度起融资环境适度改善
房企到位资金压力依然较大

自2022年3月起,由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响,各部委频繁发声,重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目,防范化解房地产企业风险等,房地产企业融资环境得到适度改善。此后4月18日央行、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,其中强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度;不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放;商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度。

5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券;同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称,新城、旭辉也加入优质民企名单中,其中新城月内相应发行了10亿中票,为银行间首单房企信用风险缓释凭证。8月16日,增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团远洋集团新城控股金地集团等六家示范性民企。

但值得注意的是,近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企,且发行规模相对有限,政策信号意义仍大于实际拉动作用。叠加疫情影响等原因下销售疲软,市场信心短时间难以快速回归。在此背景下,2022年前三季度房企的到位资金压力依然较大。

解读二:前三季度融资总量同比下降55%
融资成本结构性下降

从历年100家典型房企的融资总量来看,2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元,同比下降50%。其中,第三季度的融资额为1395亿元,同比下降55%,环比下降31%,融资额创2019年以来的最低水平。


从企业的债券类融资成本来看,2022前三季度的新增债券类融资成本4.09%,较2021年全年下降1.26个百分点,其中境外债券融资成本高达7.85%,较2021年全年抬升0.73个百分点,境内债券融资成本3.38%,较2021年全年下降0.69个百分点。融资成本的下降,一方面由于2022前三季度境内发债占比从2021年的58%上升至84%,而企业境内发债成本一般低于境外发债,故结构性变化导致融资成本下降;另外,由于融资环境收紧,企业发债持续分化,债券发行向优秀房企集中,进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低,实则是融资优势在向优质企业集中,大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。


四季度融资趋势展望

展望2022年第四季度及未来,我们认为未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨,并继续支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,尽快恢复房企经营“造血”功能为主。一方面,政策将继续适度改善房企融资环境,加大民企融资支持力度;同时对经营暂遇困难的企业,不盲目抽贷、断贷、压贷。另一方面,金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目,提供融资支持;同时也将区分项目风险与企业集团风险,支持优质项目融资及收并购,帮助行业加速出清。

本文转自:克而瑞地产研究

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