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林中:执锐披坚

见地 魏薇 2022-09-29 11:25 6.2w阅读


文/乐居财经 魏薇

房地产行业仍然异常艰难,但鲜少有人敢于正面发声。

一轮又一轮的救市政策下,让外界恍惚,有种市场即将回暖之感。而事实情况如何,恐怕只有身在一线奋斗的地产人才能深刻体会。

9月28日这天,“三好生”旭辉遭遇了至暗时刻。今日早间开盘,旭辉股价低开逾5%,此后持续下跌,截至收盘,跌幅32.28%。旭辉永升服务也未能幸免,截至收盘跌23.33%。

同时,林中在前一晚所写的一份内部信流传开来。文章不长,字里行间充满了感性和理性,他描述行业困境、直面旭辉挑战、感谢员工付出、鼓舞士气和信心、指明工作重心。

他在信中指出:三季度以来,多地疫情反复,叠加全球经济持续弱,房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发,叠加一些省市出现的“断贷潮”,让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策,民营房企的销售还是处于同期水平的一半,行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

也就是说,各地出台的救市政策收效甚微!

作为一家闽系房企,旭辉向来信奉“要拼命而不认命”、“爱拼才会赢”,旭辉人坚持的始终是朝乾夕惕、重信守约、履行承诺。今年前三个季度,旭辉已经交付了4.7万套房子。

在异常艰难的市场环境下,林中把工作重心放在了“保交付、保品质”上。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前,旭辉要过难日子、苦日子,节省一切可以节省的开支,把有限的资源集中保证交付和品质。

林峰转发此公开信并鼓舞道:“兄弟们,拼刺刀的时刻到了!不论何时,旭辉人绝不躺平!”

林中是一位有温度的企业家与老板。信的最后,他对全体员工发出号召:绝不能辜负客户的信任;要坚决维护员工的利益;保护好自己的“革命本钱”。

努力到最后一刻

最近,一则关于旭辉未能按期偿付天津项目相关非标债务的消息传出。市场传闻称,旭辉未能偿还天津兴卓房地产开发有限公司(以下简称“天津兴卓”)旗下的部分非标债务。据悉,该项目公司在天津滨海新区拥有一个案名为“旭辉滨海江来”的住宅开发项目。该项目地块是旭辉在两年前通过招拍挂市场取得。

据企查查,天津兴卓由天津兴际企业管理咨询有限公司持有99.9%的股份,后者分别由深圳安创投资管理有限公司(以下简称“深圳安创”)、天津和信房地产信息咨询有限公司(以下简称“天津和信”)持有约40%、60%的股份。

深圳安创由平安不动产和深圳平安创科投资管理有限公司分别持有49%和51%的股份,天津和信由北京旭辉管理有限公司持有约51%股份。

不逃避、不放弃。旭辉对此回应称,由于行业整体性的持续收紧,客观上也导致了公司账面现金的下降。目前公司正在积极与金融机构沟通,寻求解决方案,旭辉人一定会努力到最后一刻。

今年 4 月底,兑付完成 16 亿元境外人民币债券后,旭辉表示 2022 年境内外刚性到期债券已清零。

今年5月,旭辉被监管机构选定为“示范房企”。上半年,旭辉实现新增公开市场直接融资超46亿元,是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企之一。

6月,旭辉使用信用保护工具成功发行5亿公司债,利率5.5%。9月21日,旭辉成功发行一笔中期票据,发行规模12亿元,期限3年,票面利率3.22%,全场认购倍数2.64倍,由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

融资尚艰难

今年以来,有关融资的政策暖风频吹,但融资积极信号并未覆盖全行业,仅覆盖到了个别优质房企,房企外部融资渠道依然冻结。CRIC数据显示:8月,100家典型房企融资总量仅为323.64亿元,创年内单月新低,且融资量已连续5个月环比负增长。

近日,林中在朋友圈转发一篇名为《典型上市房企上半年偿债能力减弱》的文章并发出感言:融资不畅,销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消。

他在信中指出:房企的流动性进一步承压,这也在客观上造成虽账面仍有逾300亿元现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。从目前的情况看,未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。

不仅是旭辉面临巨大的资金压力,整个行业均是如此。据CRIC监测的71家重点上市房企今年上半年财务情况:样本房企现金持有量下降,71家上市房企现金持有量为20412亿元,较期初下降15%,同比下降22.8%;总有息负债下降,短期有息负债上升1.4%;流动性压力之下,房企非受限现金短债比下降至1.1。

CRIC数据显示,自2021年中期起,样本房企中踩线房企数量明显增多。绿档房企于2022年上半年占比从年初的42%下降至32%;而黄、橙、红三档房企占比均有抬升,其中红档房企更是逐年占比上升,从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。

一直以来,旭辉都是优质民营房企的代表,此时此刻,这面旗帜更不能倒下。

上海理辰文化创始人兼董事长、资深地产人康红恩指出:一个示范房企出险,其实是我们这个行业的大事件。他觉得,应该救。

原因如下:一是每一个企业都不容易,每一个老板都不容易。外部之难更要看到企业和老板的不易;

二是企业的当家人是这个行业的导师,他一直不厌其烦和行业分享,影响推动了行业的进步,行业内的企业,资本,投资机构可以参照08年金融危机处理的方法,组团自救;

三是企业发展过程中肯定犯过错,出现很多问题,批评是需要的,但更重要的是发展。

以下为林中内部信原文:

各位旭辉的干部同仁们:

大家好!

近一年多来,我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始,在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下,房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题,地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

面对行业的不确定性、面对一些企业选择躺平和放弃,旭辉人坚持的始终是朝乾夕惕、重信守约、履行承诺。我们深知,每一套房子都承载着一个家庭对美好生活的期许,无论困难如何重重,也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感,我们上下同心,排除万难,一直坚持推进“保民生、保交付”。2022年的前3个季度,旭辉成功交付了4.7万套房子,这来之不易的成果,离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏,由衷地感谢大家。

然而,外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来,多地疫情反复,叠加全球经济持续走弱,房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发,叠加一些省市出现的“断货潮”,让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策,民营房企的销售还是处于同期水平的一半,行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。而在资金监管上,断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

任正非说,“把活下来作为最主要纲领,把寒气传送给每个人。”我深以为然!我希望每一位旭辉的干部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战,并在困难中勇于担当。更要清晰地意识到,对于我们来说,这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前,我们都必须过难日子、紧日子,节省一切可以节省的开支,把有限的资源集中在“保交付、保品质” 的民生工程上。

小时候,我家乡的老人就常说,“要拼命而不认命”,旭辉人向来信奉 “爱拼才会赢”,正是这种不服输的精神让我们走到了今天。过去的一年,在融资性现金流断崖式下跌的情况下,我们始终恪守企业信用,努力偿付每一笔债务。然而事实上,行业整体各个方面的显著收紧,客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看,未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战,公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。

在此,我对全体旭辉干部发出号召,希望大家在最艰难的日子里,始终牢记以下三点:

第一,绝不能辜负客户的信任。“保民生、保交付”始终是旭辉过去、现在和末来最重要的事,公司的所有资源要优先向 “保交付” 倾斜,尽全力让我们卖出去的每套房子,都保质保量地交到客户手上。

第二,要坚决维护员工的利益。我们要对得起每一个跟我们并肩作战的旭辉人,员工始终是旭辉最宝贵的财富,更是旭辉能度过困难的基石,我们要充分保障员工的基本和长期利益。

第三,保护好自己的“革命本钱”。既然我们要共同面对一场“持久战”,定力、耐力、毅力的重要性就远胜于 “爆发力”,希望每一位旭辉伙伴在奋斗时,也要兼顾好自己的身体健康,我们要直面挑战、耐得困难,更要走得长远!

最后,我想说,再大的困难也压不倒我们!即使再难,我们也要保交付!即使再难,我们也要善待员工!即使再难,我们也要奋战到底!即使再难,相信有广大客户的信赖和员工的支持,以及社会各界的帮助,我们一定能度过难关!请继续相信旭辉,心怀信念,不忘初心,方得始终!

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