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华平投资魔术,魔方公寓估值十年催肥25倍

乐居财经 魏薇 2022-09-27 21:22 8.0w阅读

从A轮到E+轮,魔方生活估值从2.94亿港元上升至76.02亿港元。

  文/乐居财经 魏薇

  规模见顶之下,房企递表冲击上市的热度已过。资本市场从来不乏闯入者,9月26日,港交所迎来了首个长租公寓企业——魔方生活服务(以下简称“魔方生活”)的上市申请。

  上万亿规模的长租公寓是个处在上升期的朝阳事业,根据弗若斯特沙利文的资料,中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元,预计2026年将进一步增至2.7万亿元。

  目前来看,行业的发展已经进入到深水区,行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中。国内已有两家长租公寓企业上市,二者均选择了赴美上市,不同的是,青客公寓在纳斯达克上市,蛋壳公寓则是在纽交所上市,但最终都因资金问题相继暴雷。

  作为较早进入长租公寓行业的运营商之一,2009年,魔方生活开始在南京发展集中式长租公寓业务,2013年扩展到上海和广州,2014年扩展到北京和深圳,2016年扩展到杭州。

  近两年来,长租公寓行情向好,魔方生活也加速了收并购步伐。2020年,魔方生活收购了位于虹梅南路上的一家酒店,改造为旗下企业员工宿舍产品9号楼公寓。2021年,整合了V领地青年社区旗下的部分项目,并统一运营,借此完善了大型租赁社区模块;2022年,魔方生活与上坤就长租公寓市场开拓及运营达成战略合作,所涉房源量达两千余间(套),主要集中于上海区域。

  此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购;更新技术基础设施及创新公寓产品;持续销售及营销工作;营运资金及作一般企业用途。

  催肥的估值

  在IPO之前,魔方生活就已引入多家实力投资者,包括中航信托、华平投资、德同资本等。

  2012年6月,魔方生活完成A轮融资,包括创始人在内的多方订立股份认购协议,其中,德同资本的直接全资子公司DT MF Investment以现金750万美元认购25万股;2013年2月,魔方获得来自华平投资领投的6000万美元B轮融资;2015年5月,华平投资对魔方追加投资1.4亿美元;2016年4月,获得C轮融资3亿美元,由中航信托、华平投资共同参与;2018年7月,获得1.5亿美元D轮融资,投资方为CDPQ。

  战投时间表中,屡次可见华平投资的身影。资料显示,华平投资成立于1966年,是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一,截至2022年6月30日,管理资产超过850亿美元。华平投资热衷于中国的房地产市场,除魔方生活外,还投资了富力地产绿城中国红星美凯龙、自如等公司项目。

  2016年开始,创始人团队纷纷将所持股权转让给华平投资。当年12月,作为创始人之一的张红漫将其持有的73085股股份,以3936.2万元的价格转让。

  半年后,创始人葛岚通过GGX Holdings Limited将其拥有的37976股股权转让,代价2499.96万元。陆欣也分别在2017年-2018年,先后将20,333,881股股权转让,代价共计约1.34亿元。

  值得注意的是,从A轮到E+轮融资中,魔方生活的投资估值一路拉高,从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元,估值增长近25倍。

  如今,华平投资已经是魔方生活最大的持股者。IPO前,华平投资透过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有约51.62%的股权;CDPQ(Asia)拥有16.8%股权;由中航信托控制的HangFang Investment则拥有12.5%股权。

  CDPQ(Asia)是 CDPQ的全资附属公司,后者中文名称为加拿大魁北克储蓄投资集团,是加拿大领先的机构基金管理公司。

  截至最后实际可行日期,魔方生活由华平投资持股53.96%、CDPQ(Asia)持股17.56%、HangFang Investment持股13.07%。

  淡去的创始人

  从董事会构成来看,创始人葛岚在公司内并无任职。53岁的郑南雁任魔方生活非执行董事兼董事会主席,负责战略把控,并不参与一线运营;44岁的柳佳任执行董事兼首席执行官,负责集团业务营运的整体管理;PERLMAN Jeffrey David、吴凯盈、张其奇、张昱诤、李晓梅、LIMMengAnn 6人任非执行董事。其中,张其奇也是华平投资的董事总经理。

  值得注意的是,以葛岚为首的创始人团队几乎都被“弱化”了。在成立之初,葛岚、陆欣、徐海燕、徐嘉、张红漫、印小伟、白玲玲、应英军一众创始人分别持有35.05%、32.05%、5.59%、2.56%、9.31%、0.93%、12.5%、2.00%股权,但在上市前均只剩下很少一部分,就连葛岚的持股比例都降低至2.86%。

  据传,他在2017年选择离开魔方,一位接近魔方的人士透露,除了和投资人出现了一些分歧,葛岚也有自己的创业规划。

  创始人的离开影响到了公司运转,作为魔方的投资人和最大股东,华平自然也要操心经营问题,董事总经理潘建想到了郑南雁,2017年底,他向郑南雁发出邀请。

  在中国的酒店业,郑南雁是个重量级人物。其曾在2005年创办七天酒店,仅用了四年时间就在纽交所上市。之后,他经历了7天退市、组建铂涛酒店集团、参与成立鸥翎投资。而郑南雁本身看好长租公寓行业,他觉得这是比酒店大得多的生意,产业容量大,资金回报价值也高。2018年6月,郑南雁出任魔方生活董事长。

  也正是在郑南雁的推荐下,柳佳加入魔方,从COO做起。

 半年盈利41万,跌99.7%

  魔方生活运营租赁公寓的模式有两种:一是直营模式,在该模式下,整租或租赁整栋楼宇的一部分,并对该等租赁物业进行管理和运营,二是加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

  截至2022年6月30日,魔方生活在26座城市的394个地点共拥有76190套在营公寓,约65.7%的公寓以直营模式经营,其中,有38609个直营公寓位于一线城市,在其他城市拥有11465个直营公寓。

  旗下品牌包括2009年推出的“魔方公寓”和2016年推出的宿舍类住宿解决方案“9号楼公寓”,定位客群分别为白领人员和蓝领人员,月均租金分别为3002元、3723元。

  在收租的同时,魔方生活还有一笔隐形收入。2019年-2021年,魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元,今年上半年为1360.3万元。这里的其他利息收入,指其授出贷款赚取的利息。

  此外,魔方生活获得的赔偿收入,即自商业争议收取的款项,在2019年-2021年分别为773.1万元、643.3万元、484.2万元;2022年上半年为73.8万元。

  整体业绩方面,2019-2021年,魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元,复合年增长率为24.7%;同期净利润分别为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。今年前六个月,魔方生活服务共录得收入8.49亿元,同比增长24.1%,净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元,同比下降99.75%。

  营收增长的背后是规模的扩大,但这也给魔方生活带来了不小的财务压力。2019-2021年,魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元。截至今年6月末,其流动负债净额为-15.43亿元。

  另外,上述期限末对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。7月末,又上升至24.53亿元。

  截至6月末,魔方生活需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元,但现金及现金等价物6.23亿元,远不够覆盖即期债务。

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