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中海发展“撒网”,一次性掏出286亿真金白银

乐居财经 魏薇 2022-09-26 18:03 11.3w阅读

北京三轮集中供地,中海发展斥资286亿拿下7宗地块。

 文/乐居财经 魏薇

  北京第三轮集中供地已落下帷幕,18宗地块全部成交,总土地出让金达500.3亿元。在这场角逐中,国企央企依然是拿地主力,中海、建发、首开、金茂均独立拿地,民营房企仅有龙湖、绿城、润泽三家参与竞拍,但只有龙湖成功补仓一宗地块。

  中海可谓是本轮土拍的最大赢家,两天时间内斥资147.45亿元、斩获3宗地块,成为本轮集中供地中拿地金额最多的房企。建发紧跟其后,以66.47亿元竞得2宗地块。

  在现场竞价阶段,中海先是以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积竞得海淀永丰013号地块,以55.775亿元+4000平现房销售面积竞得北京海淀永丰0015、0016地块,两处地块的溢价率均达到15%,最后又以49.7亿元竞得丰台大红门一期A区棚户区改造项目0004地块,溢价率3.5%。

  对于这一轮布局,中海早已做好部署。在2022年中期业绩发布会上,中海董事会主席颜建国表示:“中海要抓住土地市场竞争强度降低的机遇,持续投入资源,进一步强化公司在主流城市的竞争优势,大幅提升主流城市的市场份额。”

  今年上半年,中海斩获27宗土地,总购地金额达531.1亿元,新增货值约1081.9亿元。截至2022年6月30日,中海的合计土地储备达7439万平方米。

  无论是公开市场买地还是并购,只是不同的路径,对中海来说,好项目是唯一的标准。行业洗牌期,中海抓住并购机遇,在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权,并购投入超过106.6亿元。

 加大北京布局

  今年以来,中海在北京土地市场的表现颇为积极。三次集中供地,中海共计斥资约286亿元。

  在第二轮集中供地中,中海以54.7亿元竞得顺义区顺义新城第19街区19-85地块、19-86地块,溢价率约1.48%;旗下北京安泰兴业置业有限公司与北京石泰集团有限公司组成的联合体,以底价约26.6亿元拿下石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1616-670地块。

  第一轮集中供地中,以32.6亿元的底价竞得昌平中关村C-30地块,以24.8亿元竞得大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块。

  其中,新获地块的部分开发项目已进入销售阶段。例如,中海首开·湖光玖里项目所处地是中海在今年6月初竞得的地块,9月中旬即入市,从拿地到开盘用时仅108天。 

  在投资布局上,中海坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的策略。上半年,中海在主流城市的市场份额持续提升,北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%。华北区域是中海的主要销售贡献区域,上半年的销售占比提升6个百分点到23%。

  从单个城市来看,北京、天津、香港、广州在期内均贡献了超过100亿元的业绩,其中,北京实现合约销售额240亿元。这也是中海持续加仓北京的原因之一。

  千亿现金底气

  在3月底的2021年业绩会上,中海董事局副主席罗亮强调:“战略稳健是我们的基因,但我们绝对不会为了刻意的稳健,丧失任何超常发展的机会,也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

  据克而瑞数据,中海在今年1-8月份共斥资559.7亿元拿地,新增货值1217亿元,居于行业TOP5。敢于如此“血性”,中海是底气十足。

  在行业中,中海被称为“最赚钱的房企”,利润率一直领先。今年上半年,中海实现归母净利润167.4亿元,同比减少19.42%;扣除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的股东应占溢利为173.5亿元,较去年同期微降4.6%。在地产的下行周期,即使是业绩下滑,中海的整体表现仍处于行业较好水平。

  同时,中海手中现金充足。截至上半年末,中海的银行结余及现金1253.2亿元,加上未动用银行授信额度有573.7亿元,可动用资金达1826.9亿元。

  自2020年“三道红线”的要求提出后,中海就一直保持“绿档”零踩线。今年上半年末,其剔除预收账款资产负债率54.58%,净负债率38.96%,现金短债比2.41倍。

  手持千亿现金之外,融资渠道通畅也是中海大胆拿地的底气。期内,中海的平均融资成本为3.44%,处于行业最低区间。

  上半年内,中海于4月7日成功发行了全国规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品,发行规模50.01亿元,发行利率为期内同类产品最低。5月16日,成功发行“22中海03”,债券利率低至2.75%。

  9月1日,又成功发行“22中海企业MTN003A”,利率低至2.63%。

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