文/乐居财经 魏薇

房企的暴雷声不断，继恒大、新力、花样年、阳光城之后，11月3日，佳兆业集团（01638.HK）的关联理财机构锦恒财富出现兑付危机。据悉，锦恒财富发行的理财产品，底层资产是佳兆业的项目，由佳兆业作担保。

佳兆业集团总裁麦帆透露，目前锦恒财富到期的本息规模超过3亿元，理财产品总金额为127亿元。

对此情况，佳兆业回应称，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。

面对危机，佳兆业从老板，总裁到核心管理层连同锦恒财富高层，都在第一时间出面并积极表态。次日，佳兆业管理层就与投资者在深圳嘉里中心召开兑付方案沟通大会。

因病在身的佳兆业董事会主席郭英成通过连线的方式向在场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给一点时间，佳兆业有能力和办法偿还本息。在上午场的会议中，投资者还要求郭英成给出明确的时间表和资产处置计划。

11月5日早间，佳兆业集团及其子公司佳兆业资本（00936.HK）、佳兆业美好（02168.HK）和佳兆业健康（00876.HK）同时在港交所发布公告，宣布停牌。

兑付方案“拉锯”

佳兆业总裁麦帆表示，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法按时给投资者兑付应有的本息。

11月4日下午，佳兆业初步拟定了兑付方案：佳兆业将以锦恒财富产品到期时间为顺序，用分期兑付的方式，陆续兑付本金和利息；投资者到期本金，到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕；投资者的利息，在产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每3个月兑付25%，一年内兑付完毕。

因兑付时间延长，有投资人并不满意佳兆业给出的方案。从到期100%兑付本息，变成每季度10%，一年合计40%，这意味着现在应该拿到的钱要在未来2年半内才能陆续拿到。

据佳兆业相关人士透露，目前投资人不接受兑付方案，佳兆业内部仍在商议中。

账面资金吃紧，佳兆业拿什么来还钱？佳兆业表示，筹资计划主要包括加快销售回款和资产处置两方面。

“资产买卖、资产处置我们都非常赞成，佳兆业的资产大部分布局在深圳和大湾区，质量优良。”郭英成说，希望投资人相信该公司有能力、有责任解决问题。

佳兆业计划拿出18个深圳项目进行筹资，包括东角头项目、福田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、深圳东门道、深圳佳兆业中心等，总货值818亿元，面积144万方。“对应银行融资是203亿元，现在开始到明年年底前都将处理完毕。”佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新在现场表示道。

佳兆业还在现场公布了相关数据，公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。

危机下“自救”

从半年报来看，佳兆业是一家“绿档”房企，财务状况良好。今年6月末，佳兆业的净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；剔除预收账款的资产负债率为69.9%，现金短债比为1.53倍，在手的487.4亿元现金完全能覆盖短期债务。

这份财报与佳兆业现在的处境形成了鲜明对比，危机来得有些出乎意料。麦帆在会上表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金；还有超120亿元在途资金为售房尾款。

与大多数房企一样，佳兆业今年也没有经历“金九银十”。9月，佳兆业的合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；10月，合约销售额约81.95亿元，同比下跌30.49%。

10月以来，评级机构批量下调房企评级，佳兆业同样未能幸免。这不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止。在多项因素的共同影响下，佳兆业还是遭遇了流动性危机。

10月18日，穆迪将佳兆业评级由B1下调至B2，且将评级列入负面观察，并预计佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险。

10月27日，惠誉和标普同时将佳兆业评级从B下调至CCC+。评级机构给出理由是，未来一年佳兆业美元债到期规模达到32亿美元，再融资存在重大风险。

11月1日，穆迪再次将佳兆业评级从“B2”下调至“Caa1”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”，评级展望调整为“负面”。

在这波评级下调之前，佳兆业内部已预警到了流动性危机的到来，并展开了一系列自救行动。

在过去的一个月内，佳兆业在深圳、武汉以及昆明等城市的楼盘均推出了不同折扣的特价房，以促进销售。

10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。另有报道称，佳兆业还有意将物业板块出售。

截至目前，佳兆业共存有18只美元债，余额115.74亿美元。