越秀地产董事长 林昭远

【编者按】在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注越秀物业。

乐居财经 邓鑫妮 发自广州

“十八岁”的越秀物业，终于要上市了。

“物业分拆上市目前还处于研究阶段。”在年初业绩发布会上，越秀地产管理层对越秀物业分拆上市的态度尚且模糊。

但11月23日晚的一则公告，让事情变得清晰。

越秀地产公告称，正在考虑分拆物业管理业务独立上市。与上市消息一同发布的，还有越秀地产以2.81亿元，收购广州地铁持有的两间物管公司部分股权的消息。

其实，越秀物业早前的一系列操作，已让人浮想联翩。

管理层换血与股权腾挪

今年7月，越秀物业的管理层进行了新一轮调整。杜凤君和张向国退出董事之列，毛良敏和吴嘉滨成为董事。吴炜担任董事长，毛良敏兼任董事、总经理。

杜凤君是越秀地产副总经理，之前分管越秀地产社区商业，张向国则是越秀地产大湾区西部区域公司党总支书记、常务副总经理张向国。吴炜也是越秀地产副总经理，今年以来，他更多的时候是代表越秀物业现身，出席阿里云、大华股份等战略合作签约仪式。

2020年初，林昭远又引入了职业经理人毛良敏担纲总经理。毛良敏是一位老物业人，拥有20多年物业从业经验，加入越秀物业前，任深圳之平物业副总裁。

11月15日，越秀物业的股权结构也发生变化。原本股东是广州市城市建设开发有限公司（简称“广州城建”）和远大国际有限公司（简称“远大国际”），分别持股5%和95%。如今，越秀物业的控股股东名单上只剩下远大国际有限公司，持股100%。

企查查显示，广州城建是雅康投资有限公司（简称雅康投资）子公司，雅康投资持股95%，实控人是越秀地产董事长林昭远。雅康投资和远大国际均为在香港注册的公司。

越秀物业管理层变动、股权变更，似乎早就在做上市准备。但上市意向在几个月后才表露出来，它或许还有其他考虑。

走不出的大湾区

越秀物业成立于1992年，彼时，越秀地产已经在粤港澳地区打拼多年。借着这股春风，越秀物业可谓顺风顺水。

两年后，越秀物业开发****套物业管理计算机软件“物业通”，开创了物业管理信息化的先河。

九十年代初，大陆这边的物业管理才刚起步，香港的管理模式已趋成熟。1995年，越秀物业与香港富城物业管理有限公司达成合作，引进香港物业管理模式。经过四年发展，越秀物业成为广州市首家获得省级档案达标的物业管理公司。

越秀物业背靠房企母公司，更有国企背景，在九十年代获得多个“第一”。但随着越来越多的房企和物企进入大湾区，它的地理优势逐渐式微。

截至目前，越秀物业的业务覆盖全国20多个城市，形成了以粤港澳大湾区为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点全国性布局。在管项目超100个，在管面积超2000万平方米。据统计，2019年上市物企的平均在管面积约9800万平方米，越秀物业仅达到五分之一。

越秀物业原名广州城建开发物业有限公司，2017年更名为广州市越秀物业发展有限公司，同年开始全国化战略布局。

越秀物业的项目大多来自母公司，其全国布局也将受到越秀地产土储影响。

截至2020年6月30日，越秀地产上半年在广州、杭州和苏州增加5幅土地，按权益比例计算，建筑面积约85万平方米。彼时，越秀地产土储面积为2363万平方米，53.9%位于大湾区。截止发稿，越秀地产下半年在广州、重庆、佛山、成都增加6幅土地，大湾区面积占比超60%。

11月23日，越秀地产以人民币281,740,000元，收购广州地铁环境工程的67.0%股权和广州地铁物业管理的67.0%间接实际股权，以此为越秀物业添砖加瓦。但两家物管公司是越秀物业的关联公司，且深耕于大湾区，所以越秀物业的外拓事业仍然任重道远。

如何扩大规模的事情尚未解决，已经管理的区域又出问题。

今年 8 月，广州市海珠区星汇湾小区的业主投诉称，开发商启动停车场收费标准议价工作，可给出的收费方案里却没有 “ 月保 ”，仅有 “临保 ”方式。一个月后，越秀物业（该小区管理物业）星汇湾花园服务中心发出一份《关于星汇湾花园停车场收费标准评议协商会的通知》。对于这份通知，业主提出了新的疑问。

据悉，该小区的开发商是广州东耀房地产开发有限公司，董事长吴炜正是越秀物业的董事长。

一波未平，一波又起。10月底，越秀物业管理的另一小区又因车位问题遭到投诉。广州越秀滨海御城业主称，停车位旁设置消防栓，存在安全隐患。该小区的开发商，是越秀物业的关联公司——广州城建开发南沙房地产有限公司。

两次“车位问题”，掀开了越秀物业在社区管理上的冰山一角。不仅如此，越秀物业曾涉司法案件1754起，主要是物业服务合同及其他服务合同纠纷。

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