乐居财经 严明会 发自北京

曾经的“南万科北华远”而今看来似乎是一句戏言。一个早已成为千亿级领军房企，另一个还在百亿线上艰难挣扎。2018年4月，华远地产董事会大换血，杜凤超接任孙秋燕成为华远地产新任董事长，前任总经理孙怀杰等5名非独立董事卸任出局。

也许，全天下的老师都有一颗拯救“坏”学生的心。在2017年掉出百亿军团之后，教师出身的杜凤超定下了2018年要实现120亿元的销售目标。

4月24日，华远地产披露年报，实现销售签约额120.45亿元，同比增长56.02%；完成销售回款106.10亿元，同比增长24.38%。华远地产上半年完成的销售签约额为42.6亿元，仅占全年目标的35%，下半年以“考前冲刺”的速度踩线完成了120亿元年度目标。

“冲刺”的代价是销售费用的大幅增加。据年报披露，2018年销售费用为3.24亿元，同比增长64.07%。其中，营销推广费用为1.18亿元，同比增长71%。

崇尚“效益为王”却迎来ROE五连降

据年报披露，华远地产2018年实现营业收入68.31亿元，同比下滑31.02%；归母净利润7.5亿元，同比下滑8.42%。曾让华远引以为傲的净资产收益率近五年来持续走低，2018年仅为9.9%，而2014年的净资产收益率为18.16%，几乎是2018年的一倍。

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营业收入、营业利润均大幅下滑超过30%，而归母净利润下滑仅8.42%，利润表里的财务费用有玄机。数据显示，2018年财务费用为-1352.2万元，同比减少124.17%，其主要原因是利息资本化增加所致。据年报披露，2018年利息资本化金额为11.52亿元，同比上涨90.4%，利息资本化后，大幅降低财务费用，把对净利润的冲击变成了“助攻”。财务费用小于零的现象在近几年的华远年报中很常见，比如2015年是-563.5万元，2016年是-901.2万元。

据年报披露，2018年应收票据及应收账款总额为2.47亿元，同比增长116.7%；流动资产周转率0.18、总资产周转率0.16、存货周转率0.18，均同比下降50%左右。其中，存货达到318.9亿元，同比增长50.3%。年报显示，存货中开发成本为272.3亿元，占存货总额的85.4%。在28个开发项目中，广州雲和墅项目开工时间为2009年，至今未竣工。

高频融资拿地 资产负债率加速破红线

不再是“小而美”，华远的战术变成了“规模与效益”并举。现金流量表显示，2018年经营现金流净额为-31亿元，同比跌幅553.48%，这与华远频繁拿地有关。年报披露，2018年华远通过土地公开市场，在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得了新的土地储备。至2018年年末，行业数据显示华远地产新增货值已达201.1亿元。

与规模相伴的是负债。截至2018年末，华远总资产规模达到496.65亿元，同比增加44.57%；负债总额为410.94亿元，同比增长54.42%。负债增速大于资产增速，2018年资产负债率达到82.74%，较去年上涨5.28个百分点，是近五年来第一次突破80%红线。

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从融资情况来看，2018年筹资现金流净额为59.09亿元，同比大增553.86%。2018年华远的融资成本为5.77%，低于行业均值6.32%。

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负债大幅增长，华远的偿债能力面临考验。年报数据显示，2018年速动比率0.49，同比下降35.8%；流动比率1.65，同比下降29.69%；现金利息保障倍数为-1.23，同比下降145.72%。

此外，利率风险不容忽视。截止2018年12月31日，华远的短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款合计111.45亿元，其中浮动利率借款97.60亿元。假设其他因素不变，中国人民银行贷款基准利率每上升/下降0.25个百分点，将导致利息支出增加/减少0.244亿元。

杜凤超曾公开表示，未来3-5年,华远地产力争实现500亿元的销售规模。除了积极拿地之外，华远也希望借力对手资源，加速自身布局。2018年8月,华远地产与旭辉集团举行战略合作签约仪式，正式达成长期战略合作伙伴关系,未来将以促进双方业务共同发展为目的展开一系列合作。