乐居财经 徐迪 3月27日，第三届地新引力创新峰会于上海嘉里大酒店举行。主论坛主题为“主业为基，万变维新”，并设“租赁住宅”、“资产管理”、“物业管理+智慧社区”三大平行分论坛。峰会聚焦房企坚守主业下的多元化，探讨地产探索美好生活场景的未来走向。

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峰会现场，绿地控股集团执行总裁耿靖认为，从多元化角度讲，分为主动多元化和被动多元化，某种程度上来讲，多元化和专业化是矛盾的。多元化既要自己求新求变，也不能受环境所迫，因此多元化要给大家提出更高的要求，主要有以下三个方向。

多元化的原因

第一、被动多元化。在现有产品货市场中持续经营并没有达到目标、围绕主业经营这一项做的不够好。

第二、主动多元化。多元化确实回报率比现在的地产主业回报率更高——因为暴利时代结束了，资金规模达到一定体量之后，现有的市场包括一些特定区域，溢出效益比较明显。

另一个方向是求变，求变的核心是多元化，或者说企业自身的经营转型。

多元化的路径

从多元化的路径来看，一个方向是在抢占消费升级蓝海，第二个方面是布局金融行业。

消费升级蓝海，从地产商在消费升级的布局当中来看，从“食”百元级领域到百万元级“房”领域，都进行了布局，最近大家看到相关的多元化战略，都是集中在万元级消费领域“健康医疗、娱乐休闲、文化教育”。衣食住行是刚需，现在在某种程度上都是空白。

万元级消费对比线下企业，包括商业地产，因为地产商在这些万元级的企业康养、休闲娱乐等等，实际上对于线下场景需求程度非常高，开发商自持的经营性现金流可以为这块提供非常好的帮助。现在从简单的商业零售制造做到电商，各个商业体都在做相应的升级，要么是品牌的升级，要么是服务内容的升级、服务方式的升级，更重要的是体验升级。进入智能时代，未来整个企业不仅仅是在商业领域，用户每天刷手机，BAT能够占据眼球五六个小时；基于线下，从办公室到消费场景到居家，则是24小时都在场景里面，如果万物互联，通过智能来实现，场景空间对人的影响非常大，对于线下地产商有优势。

从地产企业进入消费升级领域发展、赋能，而消费升级领域也是同样的，未来会反哺，通过提供优质的内容，因为现在内容为王，自己拥有的消费升级场景为主业提供了优质内容。当然这也带来了资产和价值的进一步提升。

第二个方面，金融行业的布局。在几年前市场上以地产为主业的房企多元化布局过程当中，在金融领域布局有很多入口，地产做金融，风险会发生了比较大的转移。

首先要转变核心发展驱动力，传统的地产开发模式在中国是高杠杆和银行的资产负债率水平基本差不多。高杠杆率，之前几年政府的基调包括房住不炒、长租公寓等等，乃至去年在广东某地开始试行限房销售，对于整个地产经营和开发模式，整个投融资模式，将会带来改变，而且这种趋势正在形成，现在只是在某地试点，未来可能会成为中国新的销售模式和方法，这对于高杠杆驱动的投融资模式，包括产生结构都将带来巨大的挑战。

核心驱动力变化，未来在前期投入阶段，会形成地产基金为标志，到退出长租公寓，ABS、REITs。上交所已经做好了公募REITs的准备，驱动力转变之后，整个投融资模式的变化，包括未来开发核心驱动力的调整，金融的应用，金融的组合能力，对于未来，尤其是主流开发商和大开发商，谁走在前面，谁就能成为市场的领跑者。

当然也会有新趋势，海外开发商和运营商是分离的，在国内也有房企已经在做轻资产开发，这种模式未来会越来越成熟。

绿地集团多元化实践

绿地多元化的布局商业模式有两种，一种是做垂直，一种是做平台，战略逻辑是在地产主业方面做深做精做强。在多元化过程当中，实现产业赋能，实现协同发展，打造新增长极，贡献更高收益。

绿地作为一个综合性开发商，不管是超高层等等细分产品领域，都具有丰富的经验和优势，但是多元化平台上产业链上，绿地是做平台的，让优秀的跨界领域产品与自身的业务相结合。在整个多元化过程当中，主业做垂直，多元做平台，希望在这个领域中和最优秀的人一起合作，打造共同的生态圈。

多元化的建议

1、从多元化来讲，地产行业有一个优势，带动的产业链是最长的。

广义带动138个产业，狭义带动78个产业。在整个行业当中，地产行业87%的情况下是做甲方，做甲方的好处往往是能够赋能，所以绿地在多元化的选择是横向的。能不能为之赋能，能不能获得反哺。可能有一些直接相关的，生产一个新药，不在生态链产品当中，那可能不是绿地要发展的多元化方向。

2、企业品牌、客户大数据和线下场景是多元化的核心资源，要善于利用。

几年之前的区块链联盟概念，这对于第一阵营的企业积累了多少客户数据，在第二阵营、第三阵营，怎么把资源通过平台打通，这是我们需要做的。把各自的场景、数据、资源共享，形成一个非常大的品牌效应。

3、对于缺乏经验、风险较大的产业领域，不一定追求控股。

但无论持股比例如何，都要重视对经营团队的激励，给予一定的股权安排。航母周边需要护卫舰，在多元化过程当中，可能是战略股东、重要股东，但并不一定控股。

4、年销售规模1000亿以下的房企，自身形成的优质资产缺乏规模，风险和收益不匹配，不建议布局金融。