万科A(000002)
全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分，下调至“增持”评级
万科发布公告全数偿付到期美元中期票据本息。公司销售规模排名前三，土储相对充足，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元，EPS分别为0.86、0.97、1.02元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.2、7.9倍。公司销售规模收缩，受低能级城市结转项目拖累，短期业绩可能持续承压，下调至“增持”评级。
销售规模收缩，二季度以来跌幅收窄
2024年5月公司实现销售面积187.1万方，销售金额233.3亿元，分别同比下降12.2%和29.2%，环比分别增长13.9%和11.7%。2024年1-5月，公司累计实现销售面积742.5万方，销售金额1022.1亿元，分别同比下降29.0%和39.1%，仍保持克而瑞销售前三排名；销售均价13764元/平米，同比下降14.3%。
单月新增2宗地块，土地储备相对充足
2024年5月公司在沈阳新增2宗地块，计容建面9.7万方，总地价4.9亿元。1-5月公司在二线城市拿地5宗，计容建面45.9万方，总地价23.3亿元，拿地权益比50.7%，拿地强度2.3%。2023年公司累计获取新项目总计容建面596.0万方，权益地价463.2亿元；截至一季度末，公司在建项目计容建面5675.7万方，规划中项目计容建面3169.0万方，整体可售资源相对充足。
全额偿还到期美元债，负债优化融资畅通
2024年6月5日，公司公告将全数偿付到期美元中期票据本息6.126亿美元，自3月偿还6.47亿美元后再次偿还到期美元债，年内已无美元债到期。公司自5月以来获融资超300亿元，其中5月16日公司成功发行14.34亿元CMBS，票面利率3.6%，5月23日获得招商银行等金融机构200亿元银团贷款，是2020年以来房地产业金额最大的单笔贷款，我们认为本次银团融资或将起到示范效应，带动公司其他融资加速落地。截至一季度末，公司扣预负债率64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债，一季度境内新增融资的综合成本3.3%。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
