苏州高新(600736)
核心观点：
2022年上半年，苏州高新实现销售额23.4亿元，同比下降69.6%，销售额有所下滑，但苏州高新作为地方国企，上半年在苏州持续拿地。财务方面，由于销售回款下降和拿地支出，上半年企业经营性现金净流出，但企业融资畅通，筹资性现金净流入，现金流保持相对充裕。债务方面，企业短期债务规模小，加上母公司支持力度大，整体偿债能力较强。
一、地产业务持续投资，产业投资、园区运营保持增长
苏州高新以苏州高新区和苏州工业园区为基地，主要业务为园区运营、产业投资和城市综合开发。企业主要业绩贡献来自房地产板块，但园区运营规模持续扩大、产业投资规模不断增长，对业务形成增长点。
房地产板块方面，上半年苏州高新实现销售额23.4亿元，销售面积9.22万㎡，同比分别下降69.6%和73.8%，销售规模下降明显，除了行业整体下行原因外，苏州高新主要项目均位于苏州，受城市波动影响也较大。上半年苏州高新持续在苏州拿地，获取1宗工业用地和2宗住宅用地，总成交价32.4亿元，持续深耕苏州。我们认为，尽管在单个城市深耕会让企业受城市波动影响，但苏州高新作为地方国企，抵御风险能力较强，加之苏州房地产市场长期韧性较强，企业房地产业务仍可长期经营。
园区运营方面，苏州高新聚焦医疗器械、绿色低碳两大产业，上半年引进多个细分领域龙头企业，医疗器械产业公司的股权收购也正在推进。产业投资方面，上半年通过战略投资入股杭州银行等公司，并成立多只基金布局新兴产业，为企业发展带来新动能。
二、营业收入同比增长，净利润率小幅回升
2022年上半年，苏州高新实现营业收入52.6亿元，同比增长189.6%，营业收入增长较快，主要在于相比于2021年同期，上半年结转规模较高。截止2022年中，企业预收账款78.6亿元，较2021年末减少19.0%，业绩保障倍数0.75倍。盈利方面，上半年苏州高新实现毛利润率13.9%，较2021年同期进一步下滑，净利润率5.1%，较2021年同期有所上升。毛利润持续下滑主要在于企业仍在消化前期地价较高和限价的地块，2020年开始企业毛利润即下滑明显，目前仍处于底部。
三、筹资性现金净流入，现金短债比2.9倍
现金流方面，由于销售回款的减少和拿地的支出，上半年苏州高新经营性现金净流出48.0亿元，但由于企业融资渠道保持畅通，筹资性现金净流入30.4亿元，企业现金保持相对充裕。截至2022年中，企业拥有在手现金47.2亿元，较2021年末小幅下降，但和历年相比，整体保持稳定。
偿债方面，截至2022年中，企业有息负债总额277.2亿元，较2021年末增长27.5%，其中短期有息负债16.5亿元，占比5.9%，长短债比15.8倍，短期债务较少，债务结构相对健康，货币现金对短期有息负债的覆盖倍数2.9倍，短期偿债能力较强。但从整体债务负担来看，企业净负债率134.2%，扣预资产负债率70.0%，长期债务存在一定负担，但考虑到企业作为地方国企，母公司支持力度大，融资渠道畅通，母公司支持力度大，整体能力也较强。
