保利发展(600048)
经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2023年年报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们维持2024-2025并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.8、6.3倍，公司销售排名榜首，投资强度逆势提升，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。
项目结转毛利率承压，营收增长利润下降
公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；实现经营性净现金流139.30亿元，基本每股收益1.01元，结转毛利率16.02%，同比下降5.99pct。公司营业总收入增长主要由于房地产项目结转规模提升，利润下降主要由于低利润项目结转占比提升，结转毛利率下降，同时对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。
销售龙头地位稳固，土储结构持续优化
公司2023年签约面积和金额分别为2386万方和4222.4亿元，核心38城销售贡献近9成，行业龙头地位稳固；市占率提升2.0pct至3.6%，市占率超10%的城市共27个。公司全年销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。公司2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.7%；权益地价1359亿元，同比增长26%，权益比83%，新增项目税前成本利润率平均超15%，盈利确定性较强。截至2023年末，公司土储建面7790万方，核心38城占比近7成。
现金分红比例提升，负债结构持续优化
公司2023年资产经营水平全面提升，已开业资产回报率同比提升0.5pct至2.7%，截至2023年末在管面积435万方，同比增长12%。根据2023-2025年股东回报规划，公司将现金分红比例从20%提升至40%，同时推动大股东增持不超过20亿元的回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。截至2023年末，公司剔预资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较年初下降1.56、1.34和2.37pct，现金短债比1.28；有息债务余额3543亿元，较年初减少271亿元，综合融资成本下降36BP至3.56%，年内新增融资1371亿元，综合成本3.14%。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
