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布局北京核心商圈,分红比例大幅提升

2024-04-10

  中国国贸(600007)

  投资要点

  业务收入稳健增长,分红比例大超预期。公司为综合性高档商务服务企业,国贸中心位于北京CBD核心地段,资产优质,经营稳健。2023年中国国贸实现收入39.5亿元,同比增长14.9%,2018-2023年CAGR为4.5%;毛利率同比增加1.5pp至58.0%;归母净利润12.6亿元,同比增长12.8%,2018-2023年CAGR达10.2%;拟向全体股东每10股派发现金红利13元(含税),年度公司现金分红和特别现金分红占比分别为64%和40%,合计现金分红占比为104%。2023年公司物业租赁及管理板块实现收入33.8亿元,同比增长6.8%,毛利率66.4%;其中写字楼增长1.4%至15.6亿商城增长10.0%至12.8亿,公寓增长15.5%至18.3亿。公司酒店经营板块实现收入5.7亿元,同比增长107.4%。

  物业租金和出租率总体稳定,抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好,2023年租金收入同比增长1.4%,出租率基本与疫情前持平,2023年写字楼平均租金同比增长1.8%至638元/平方米/月,出租率微降0.4pp至95.9%。商城出租率维持高位,平均租金回升,商城平均租金增长10.4%至1279元/平方米/月,出租率微降0.6pp至98.2%。升级后的国贸公寓出租率快速提升,收入大幅增长,公寓平均租金下降1.6%至370元/平方米/月,出租率提高12.6pp至85.9%。酒店业务随着商旅活动的恢复,营业收入同比增长107.4%,毛利率快速回升至8.1%,超过疫情前水平。整体业绩向好,抗周期韧性强。

  成本管控有效,财务情况稳健。公司费用率不断优化,2018-2023年销售、管理及财务费用率总计从10.0%降至6.3%,毛利率和净利率分别从51.6%和24.5%提升至58.0%和31.9%。现金流充足,2023年经营性净现金流净额同比增长5.2%至19.2亿元,公司长期借款同比下降31%至11.4亿元。2018年以来,资产负债率呈下降趋势,年末资产负债率降至24.7%;现金流量利息保障倍数由9.5持续增至27.0,公司财务状况不断改善。2018-2023年公司平均融资成本由4.8%降至3.6%,公司国央企优势明显。

  盈利预测与投资建议:预计未来三年归母净利润复合增长率为7.6%,考虑公司资产位置优越具备稀缺性,经营持续向好,首次覆盖给予“持有”评级。

  风险提示:经济增速放缓、物业出租不及预期、办公楼供给增加等风险。