新城控股(601155)
核心观点
事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现收入343.71亿元，同比下滑33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05%；基本每股收益0.43元，同比下降32.81%。
毛利率提高：2025年前三季度，公司实现营业收入343.71亿元，同比下降33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05%。公司营收下滑主要由于房地产项目交付收入较去年同期减少。归母净利润下滑，主要由于1）2025年前三季度投资净收益为0.04亿元，去年同期为3.91亿元，下滑较多；2）2025年前三季度公允价值变动损失0.43亿元，去年同期损失为0.24亿元，损失较多；3）权益比例上，2025年前三季度少数股东损益占净利润比例为4.48%，去年同期为4.32%，即公司的权益比例略有下降。从盈利能力上看，2025年前三季度公司毛利率为25.60%，较去年同期提高5.41pct，毛利率逐渐提高。从费用管控上，2025年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为4.73%、5.59%，分别较去年同期升高0.16pct、1.72pct。
商业运营稳定增长：2025年前三季度，公司共实现商业运营收入105.11亿元，同比增长10.82%。截至2025年三季度末，公司出租物业数量为167个，总可出租面积969.97万方。2025年前三季度租金收入共计98.07亿元，同比增长10.83%；第三季度租金收入33.28亿元，同比增长9.02%。截至2025年三季度末，公司出租物业的平均出租率为97.71%，其中位于青海、河南、甘肃的5个出租物业为100%出租率。从出租物业区域分布看，公司出租物业共位于全国28个省份（包含自治区、直辖市等），其中江苏、浙江、安徽、山东等四个省份的出租物业数量超过10个，分别为40个、17个、14个、13个，四个省份的可供出租面积达到493.5万方，占总可出租面积的50.88%。该四省份为公司目前主要布局的区域。
开发业务承压：2025年前三季度，公司实现销售面积195.91万方，同比去年同期下降54.60%。从区域分布看，江苏和山东的销售面积分别占总销售面积的23.55%、12.08%，是销售规模主要贡献区域。2025年前三季度共竣工349.71万方，同比下滑59.80%。
融资渠道通畅：2025年9月，公司发行中票募集9亿元，发行利率3.29%。截至2025年9月末，公司的合联营公司权益有息负债25.13亿元，较2025年6月末略有下降；2025年三季度，公司偿还境内外公开市场债券10亿元。
投资建议：公司商业运营稳定增长，整体出租率维持高位。受到开发业务的影响，公司前三季度收入和利润承压。盈利方面，毛利率提高；财务方面，公司融资渠道通畅。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为10.17亿元、11.42亿元、12.68亿元，对应EPS为0.45元/股、0.51元/股、0.56元/股，对应PE为31.43X、28.00X、25.20X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。
