保利发展(600048)
事件：公司发布2024年三季报，公司前三季度实现营业收入1827.74亿元同比下滑5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%；基本每股收益0.66元/股，同比下降40.79%。
收入略降归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于：1）毛利率：2024年前三季度的毛利率为15.92%，较去年同期下滑3.45pct，当前楼市依旧处于底部修复的阶段，毛利率整体承压；2）权益占比：2024年前三季度公司的少数股东损益为44.29亿元，占净利润的36.18%，去年同期该占比为21.42%，相对的公司权益比例整体下滑14.76pct，下滑幅度明显，归母净利润因此受到影响。费用管控方面2024年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.38%、1.81%，分别较2023年同期略微下降、提高0.03pct，费用率水平基本维持稳定，费用管控成效显著。
销售量减价升：2024年前三季度，公司实现销售面积1349.62万方，同比下降29.66%；销售金额2416.86亿元，同比下降27.89%；对应的销售均价为17908元/平米，同比增长2.51%，销售量减价升。维持高权益比例拿地：公司保持投资，前三季度新增计容建面223万方，对
应拿地总金额415亿元，对应的拿地均价为18610元/平米，对应的前三季度地售比为1.04。由于前三季度拿地主要集中于较高能级城市，38个核心城市的拓展金额占比为99%，因此拿地均价高于销售均价。2024年前三季度，公司共新增24个地块，我们按照经营公告披露信息整理，新增地块的权益地价合计约为360.83亿元，对应的权益比例为86.87%，拿地维持高权益比例。按照总地价计算得到的拿地力度17.17%。截至2024年三季度末，公司在手待开发面积共5286万方，在手土储充裕。开峻工方面，公司前三季度共新开工856万方，峻工2062万方，同比分别下降20%、26.6%
资产负债率下降：2024年前三季度，公司共实现销售回笼2196亿元，回笼率91%；截至2024年三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元。截至2024年三季度末，公司资产负债率为74.89%，较2023年末下降1.66pct。2024年10月25日，公司成功发行5亿元中票，发行利率为2.65%，融资成本较低
投资建议：2024年前三季度公司营收略有下滑，受市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资聚焦核心，拿地权益比例较高。我们维持公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元的预测，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股对应PE为11.43X、10.89X、10.22X，维持“推荐”评级
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险
