南山控股(002314)
事件：
8 月 30 日公司发布 2023 年半年报，实现营业收入 79.02 亿元，同比增加264.2%；归属于上市公司股东净利润 2549 万元， 同比扭亏为盈。
净利润同比扭亏
2023 年上半年公司营收同比增加 264.2%，归属于上市公司股东净利润约2549 万元， 2022 年同期净利润亏损约 1.31 亿元， 同比扭亏为盈。营收增长得益于公司部分房地产开发项目进入结算期，房屋结转面积增加；净利润扭亏主要受房地产开发项目结算排期影响，利润存在季度间的不均衡性。
地产销售及结算量均有增长
2023年上半年公司房地产开发业务营收达 57.94 亿元，同比增长 2660.65%，占总收入的 73.32%，毛利率 16.26%，同比增加 6.21 个百分点。 上半年公司新获取扬州地块一宗，总建筑面积 9.8 万平方米。 上半年公司累计实现全口径销售金额 99.4 亿元，同比增长 86.5%，权益销售金额 65.6 亿元，同比增长 147.5%。公司推动房地产开发项目销售去化，促进现金回流。
仓储物流稳健发展
2023 年上半年公司仓储物流业务营收 8.78 亿元，同比增长 9.85%，占总收入的 11.11%，毛利率 50.23%，同比增加 2.48 个百分点。 上半年内公司旗下宝湾物流仓库平均使用率 89.4%，较 2022 年末增加 2.2pct；宝湾物流新增开工面积 47.2 万平方米，新增竣工面积 54.5 万平方米，新增获取土地面积 127 亩。公司仓储物流基础设施网络持续完善，运营状况保持良好。
财务状况保持良好
2023 年上半年公司地产业务“三道红线”维持绿档，现金回流加速，经营活动现金流量净额 27.8 亿元，同比增长 334%，财务表现稳健；上半年宝湾物流发行 5 亿元中票，同时获批 20 亿元中票注册额度，融资状况良好。
盈利预测、估值与评级
我们预计公司 2023-2025 年的营业收入分别为 147.31、 176.07 及 205.91亿元，对应增速分别为 21.24%、 19.52%及 16.95%；归母净利润分别为 7.91、8.42 及 9.43 亿元，对应增速分别为 16.30%、 6.41%、 12.00%； EPS 分别为0.29、 0.31 及 0.35 元/股，三年 CAGR 为 11.87%。鉴于公司在房地产和仓储物流双赛道前景可期， 参照可比公司估值， 我们给予公司 23 年 14.0 倍PE，目标股价为 4.06 元。 维持“买入”评级。
风险提示： 市场恢复不及预期，仓储物流空置率上升风险，政策不及预期
