福星股份(000926)
从制造业到房地产，实现行业扩展与变迁：公司于1993年成立，1999年上市，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过三十余年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续18次荣获“中国房地产百强企业”称号。
房地产为主、金属制品为辅双轮驱动：公司聚焦房地产开发，深耕武汉，房地产业务收入占比持续提升。2018年至2022年，公司房地产开发业务收入占比由85.81%进一步提升至92.64%。公司房地产业务主要集中在武汉区域，同时在四川成都、陕西西安、浙江余姚、北京等地区进行积极布局；公司房地产开发以武汉为核心，房地产项目收入来自武汉的占比分别达到68.34%、53.7%、66.78%。
定增棚改项目获批，有望加速业绩释放：据福星股份2023年6月28日公告，公司向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过13.4亿，定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，本次募投的两个项目均已动工在建，若定增顺利落地，在充裕资金的加持下这两个棚改项目有望提速推进。
财务稳健、杠杆率与有息债规模持续降低：2020-2022年，公司营业收入分别达到75.0亿、125.4亿、151.4亿，呈现快速上升的趋势；同期归母净利润分别为3.1亿、1.7亿、1.1亿。资产负债率、净负债率持续下行，有息债绝对规模也逐年下降。截止2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率为58.63%、净负债率54.53%，有息债94.86亿，整体负债端压降明显，财务风险持续降低。
投资建议：公司是聚焦武汉的湖北知名开发商，随着近期房地产行业宽松政策自上而下持续推进，我们认为沉寂许久的武汉楼市有望迎来回暖。公司专注武汉棚改，本次定增项目若顺利落地，有助于加速公司棚改项目转化和结算进度。公司2023年的业绩反映的是2020-2022年地产下行周期的表现，2024年、2025年的报表在高毛利的募投棚改项目结转加持下有望修复。我们预计公司2023-2025年净利润分别为0.69亿、0.95亿、1.26亿，当前股价对应2023年PB为0.5倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，定增落地进度不及预期，研报使用信息不及时。
