中华企业(600675)
报告摘要
背靠上海地产集团，多元发展争做“百年老店”： 公司于 1993 年上市， 经过六十余年的发展，积累了丰富的开发与城市建设经验， 成为了上海地产集团旗下市场化房地产开发的平台， 实现了商业地产、房地产金融业务、股权投资、物业管理等多元业务发展。
疫情影响结转节奏，业绩有望重回增长： 2022 年公司实现营业收入 26 亿元，同比-72.9%；实现归母净利润 0.2 亿元，同比-97.1%。在上海疫情封控的影响下，公司多个项目未能交付，造成短期的结算节奏受到影响，导致转结收入规模大幅下降。截至 2023 年 Q1 末，公司预收账款及合同负债之和为 111.6 亿元，为 2022 年营业收入的 4.3 倍，可充分保障未来业绩的持续释放，我们预计公司在项目转结恢复正常后，营业收入将重回增长。
经营质量持续提升，财务安全度高： 2022 年公司销售费用率 1.02%，较上年同期下降 2.48pct；管理费用率为 2.94%，较上年同期下降 6.78pct；财务费用率为 3.79%，较上年同期下降 2.99pct， 得益于公司出色的期间费用管控能力，各项费用率都显著下降。整体来看，期间费用率显著下降，整体成本管控良好，经营质量持续提升。2022 年末， 公司剔除预收账款的资产负债率为 65.56%，较上年末下降 0.77pct，净负债率为 36.76%，较上年同期下降 4.71pct，对比 2021 年全年数据来看，中华企业的杠杆率显著低于可比房企的平均水平，同时， 公司现金短债比由 2021 年末的7.2 上升到 2022 年末的 9.9，但短期偿债压力较小，财务安全可控。
销售大幅回升，土储资源优质： 2022 年公司实现销售金额 122.2 亿元，同比增长 160.5%；销售面积为 14.8 万平方米，同比增长 36.3%，在连续三年下滑后，公司销售同比大增，销售规模超百亿。公司重点深耕大上海区域，在全国销售疲软的情况下，公司未来的销售压力相对较小，同时，公司拿地主要集中在上海地区，整体土地储备优质。
盈利预测： 中华企业销售快速增长， 低成本优质土储丰富，财务状况良好，融资优势明显，同时背靠上海地产集团推进城市改造战略，未来有望充分得益。当前公司PB 低于行业平均水平，且考虑到公司土储多数位于上海核心区域，我们认为当前估值仍相对低估。我们预计公司 23-25 年归母净利润为 15.5/19.3/24.2 亿元，对应 PE 分别为 15.8/12.7/10.1 倍，给予公司“增持”评级。
风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时。
