文/粤进深 严明会

深圳豪宅市场，即将封神。 

年底，中信信悦湾、深圳湾澐玺和后海招商玺，三大现象级豪宅将同台竞技。

关注度和话题度不可小觑。

其中，后海招商玺，前不久已经开放了临时展厅，预计12月开盘入市。

深圳湾澐玺，昨天（11月11日）也开了样板房，验资1000万才能看房。

进度最慢的，要属中信信悦湾了。

展厅、板房，捂得一个比一个严实。

好在，项目户型图已经曝出，多少可以满足一下市场的好奇心。

01

中信信悦湾户型主要有4种，分别是建面约210㎡、305㎡、370㎡和510㎡，均为大平层。

先看起步户型，建面约210㎡三房三卫 家政。（PS：具体户型以官方公布为准）

进门就是大客厅，直通阳台，卧室区域相对集中，可以保障休息私密性，整体布局有非常明显的动静分区。

作为“入门级”产品，户型比较中规中矩，没有太大亮点。

210㎡户型分布在项目1-3栋，超高层，梯户比为4梯3户。

由于在小区靠里边的位置，低楼层户型视野可能会有遮挡，居住体验感会有所打折。

该户型是在原来195㎡四房二卫的基础上，演变而来的。

增加了建筑面积，但减掉了一个次卧，这一点颇受争议。

有人认为，这个改动很好，三房空间更为阔绰，想要四房的话，则需通过加价购买面积更大的户型，在一定程度上维护了圈层的纯粹性。

但也有人认为，210㎡只做了三房，实在有点浪费，没有四房实用，未来卖二手，肯定也是四房更好卖。

眼下，项目四房起步直接去到305㎡，上车门槛大大增加。

建面约305㎡四房四卫 家政，户型设计得一般。

尤其是弧形阳台侧边尺度较窄，显得有些鸡肋。

该户型分布在1-4栋和1-5栋，3梯2户设计。

想要获得无遮挡的观景效果，需越过歌剧院，大概在19-20层及以上楼层。

建面约370㎡四房五卫 家政，跟305㎡户型一样，也是设计的弧形阳台，空间感更足，比较通透。

主次卧分布于房间两侧，每个卧室都带有卫生间。

该户型分布在1-2栋，5梯2户设计，拥有独门独户的入户空间。

建面约510㎡四房五卫 家政，一层3梯1户，纯粹顶豪。

更开阔的视野和更舒适的空间感。

户型方面没什么好挑剔的。

从中信信悦湾的整体户型来看，其对豪宅产品的定位清晰明确，且更注重圈层。

给人的感觉是，空间尺度感和刻意留出的“奢侈浪费”，压过了日常实用性的优先级。

价格上，中信信悦湾目前吹风价在16万元/㎡以上，总价3000万元起，部分看海单位价格更高。

深圳湾澐玺昨天也出了吹风价，单价区间14-46万元/㎡。

其中最小的209㎡户型，14-16元/㎡；最大的1100㎡户型，总价约5亿以上，单价约46万 /㎡。

深圳湾澐玺户型面积段跨度很大。

而中信信悦湾的4个户型，跟深圳湾澐玺在户型上重叠度很高。

这意味着，两个盘客群也会有重叠。

就200 ㎡的户型而言，中信信悦湾只有210㎡三房可选。

而深圳湾澐玺有209㎡、269㎡和295㎡，且均为四房设计。

差不多的价位，明显深圳湾澐玺选择更多。

据市场消息，中信信悦湾预计11月底开展厅，样板房还不确定啥时候开放。

比深圳湾澐玺和后海招商玺，节奏稍慢了一点。

02

中信信悦湾的用地单位是深圳市航运集团有限公司。

该公司控股股东——深圳市鸿利金融投资控股有限公司，由深圳市城开信银投资有限公司持股99%。

后者由西部信托全资持股。

可见，中信信悦湾项目引入了信托资本。

整个项目则由中信城开投资集团有限公司（以下简称：中信城开投资集团）代建代管。

中信城开投资集团是中信城市开发运营有限责任公司（简称：中信城开）全资子公司。

公司董事长为陆程，他也是中信城开深圳公司的董事长。

今年6月，中信城开深圳公司董事长换帅，原董事长刘星退出，陆程接任。

当时一并换的还有总经理，刘修文退出，胡峰接任。

陆程一上任，就对中信信悦湾项目进行了大刀阔斧的“改革”，先烧了三把火。

第一把火，改案名。

将原来的“中信元湾府”，改成了如今的“中信信悦湾”。

slogan是“立中见远，信悦未来”。

虽然案名改了，但基本风格还是没变，并没有给人太惊艳的感觉。

不过好在，也没有用那些烂大街的案名。

第二把火，改户型。

项目起初的户型版本是，建面约195㎡、285㎡、350㎡、495㎡，四种户型。

后来户型进行了全面升级，所有户型面积较原计划增加了15-20㎡。

变成了现在的，建面约210㎡、305㎡、370㎡、510㎡。

不过，其户型调整主要是着眼于内部结构优化，外轮廓并未改变。

调整比较大的是，原195㎡四房二卫，变为约210㎡三房三卫，直接减了一个房间。

而户型建筑面积的增加，主要在于结构变动影响了公摊及阳台、窗户等面积。

改户型这一点，中信信悦湾也跟深圳湾澐玺“如出一辙”。

深圳湾澐玺一开始流出的户型面积，起步是198㎡，现在则是起步209㎡。

两家像商量好了似的，同时砍掉了200㎡以下的面积段。

第三把火，调规。

今年9月底，深圳市规局披露了元湾府（一期）项目总平面图变更的公示。

调整包括，楼栋命名修改，由座改为单元。

建筑高度及层数修改。

比如，1栋三单元层数由54层改为51层、高度由192.42米改为183.12米；1栋四单元层数由49层改为45层、高度由182.77米改为168.97米。

以及，塔楼和裙房建筑轮廓调整，消防登高场地微调。

裙房南侧商业改为文化活动室；南侧和二期之间的连桥宽度及位置更新。

架空停车场出入口由东南角调整至西南角。

容积率由5.53调整为5.46，等等。

整体看下来，变化比较大的，就是个别楼栋楼层降低了。

容积率，也随之下降。

另外商业的面积有所下降。

从更名到户型调整，再到调规，陆程的手段果决老练。

但也难掩所体现出的焦虑感。

03

中信信悦湾的身世十分坎坷。

项目原为佳兆业所有，后来佳兆业出险。

最终于2022年6月，被中信城开以300亿元接盘。

最新规划的总建筑面积31.64万㎡，是一个涵盖住宅、商业、酒店及办公等多种业态的大型城市综合体。

地段也非常不错，三面环海，优势不言而喻。

尽管如此，项目面临的压力依然不小。

两大“劲敌”，华润中海的深圳湾澐玺，以及招商后海玺。

都处于深圳湾、后海核心位置，一致定位改善豪宅，主打大面积产品。

关键是，这三个项目彼此之间的距离都不算远，同在2号线、前后也就两三个站相连。

直线距离最远的也仅两、三公里。

另外，中信信悦湾的使用率偏低。

综合公开信息，项目使用率预计在75-80%。

而深圳湾澐玺的使用率高达92%，后海招商玺的使用率也接近90%。

深圳豪宅平均使用率约85%。

也就是说，中信信悦湾连平均线都没达到。

对购房者而言，意味着购买210㎡户型，实际获得的套内面积仅约150-160㎡左右。

空间利用率相对较低。