文/粤进深 严明会

深圳豪宅圈，杀出了一位意外选手。

就在昨天（11月10日）晚上，联泰超总湾全球发布盛典在深圳举行。

意味着这个位于深超总核心区的项目，终于迎来了正式亮相。

为什么说它是“意外选手”？

这样说吧，市场最近谈得比较多的深圳豪宅。

无论是深圳湾澐玺、中信信悦湾，还是后海招商玺。

背后的操盘手，无一不是实力强劲的央国企开发商。

而联泰超总湾，站位上不亚于上面三者。

但它背后的联泰集团，却是一家民营企业。

在国央企开发商已占据市场主动权的眼下，联泰和超总湾的出现，无不让人有些意外。

这一切，则皆因超总湾这个项目的区位和产品规划，确实有两下。

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整个项目占地约9.2万㎡，计容建面约27.7万㎡，容积率约3.0。

规划有4栋51至63层的超高层公寓、2栋办公楼、19套独栋董事公馆、16套合院别墅以及约1.4万平方米的高端定制商业。

其中，公寓产品起步面积即达300平方米，主力户型303㎡、326㎡、404㎡、572㎡等，最大户型达1000㎡，主打“总裁级大平层”。

仅这样的面积定位，就跟深圳湾澐玺有得一拼。

据悉，联泰超总湾营销中心与实景样板房将于近期开放。

而在价格方面，凭借深超总的稀缺地段及顶级配置，项目甚至传出吹风价有望冲击15-20万/㎡区间。

这个价格区间，也可以说是直追深圳湾澐玺和中信信悦湾了。

但最终能不能收获土豪们伸出的橄榄枝，则有待时间的验证了。

要知道，相比深圳湾澐玺、中信信悦湾的住宅产品，联泰超总湾的超高层还是公寓。

一直以来，市场关于这类的产品争议并不小。

当然，项目也有自己的价值理由，那就是深超总的涉宅产品一直较为稀缺。

不过这种情况，随着更多“商改住”地块的入市，后续可能会有所改善。

就在前几天，深超总就挂牌了一宗“商改住”纯宅地，宗地号T207-0068，总起拍价22.36亿元，起拍楼面价5.43万元/㎡。

地块距离联泰超总湾直线仅1公里左右。价格上，后续会不会对超总湾构成影响，还要看后续的土拍情况。

但可以确定的是，项目作为纯宅地对超总湾产品的稀缺性肯定是有一定影响的。

另外可参考的是，2023年6月30日，中海深湾玖序项目地块在经过将近一个多小时、共112轮的举牌后，被中海以125.32亿拿下，楼面价约6.03万/㎡。

去年6月，中海深湾玖序开盘。项目毛坯备案均价13.3万元/㎡，精装均价14.3万/㎡。

至于同样是公寓，深超总其他项目，如隔壁的IIC超总壹号，单价仅是五万多，还带装修。

不过二者也有区别，IIC超总壹号为商办公寓。而联泰超总湾则是商务公寓。“但尽管如此，联泰超总湾也架不住这么高的价格。”有业内人士指出。

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超总湾在联泰内部的重要地位，从项目发布盛典的出席嘉宾中就可以看出。

当天晚上，连久未露脸的联泰集团董事局主席黄振达也出席了现场。

他还对项目做了价值展望：打造一个拥有国际标杆内涵和品质、能承载湾区美好生活向往、并经得起时间考验的引领时代的人居作品。

事实上，无论是于品牌建设还是业绩提振，超总湾项目对联泰集团而言，都有着重要诉求。

这家企业成立于1984年，经历这些年的发展，已成为一家集施工工程投资建设、环境生态保护、高速公路投资营运、房地产开发、园林绿化、文化、产业园、金融和石油投资等产业为一体的企业集团。

官网显示，其开发领域涉及高端住宅、改善型住宅、高端公寓、购物中心、商业街区、写字楼、五星级酒店、大型产业园等业态。

旗下联泰地产已覆盖深圳、广州、汕头、北京、南昌、武汉、九江、赣州、惠州、西安、桂林等十多个城市，开发规模超1180万㎡。

只不过，联泰集团跟大多数民营开发商一样，近两年业绩也面临较大下行压力。

2024年，联泰集团营业收入77.66亿元，同比下降31.51%；净利润则亏损继续扩大至-43.92亿元。

债券报告则显示，2025年中，联泰集团营业收入30.83亿元，同比下降40.92%；净利润1.8亿元，同比下降42.79%。

虽然亏损暂时止住了，但仍处于营收、净利双降的境地。

而恰恰，虽然联泰集团业务众多，但房地产开发在其中的占据重要地位。

至2025年中，虽然房地产销售收入在其总营收比比例有所下降，但仍达到34%。是所有业务中占比最高的。

除此之外，联泰集团也因其他一些事情引发关注。今年5月，联泰集团旗下联泰地产就曾因违规减持中洲控股，而被推上舆论的风口浪尖。

今年6月20日，联泰集团人披露公司债券2022年中期报告、2022年年度报告、2023年中期报告及2023年年度报告更正公告。

将报告中非经营性往来占款和资金拆借新增金额由0亿元分别更正为4.68亿元、11.18亿元、3.7亿元及3.7亿元，更正幅度较大。

此外，还对2022年年度报告中关联交易情况相关内容予以更正。

鉴于以上违规事实和情节，8月22日，上海证券交易所债券业务中心对联泰集团予以书面警示。

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也因此，该公司对超总湾项目寄予深切厚望。

在2025年中的债券报告里面，联泰集团就表示：

项目位于深圳南山区超级总部基地核心区域，具有较高的成本竞争优势，预计在未来将为公司提供丰厚的现金流入。

更不用说，超总湾的入市，联泰集团已经等得够久了。

该地块是早年联泰建设滨海大道后政府返还赠送的用地，早在2004年，就已经被联泰地产拿下。

不过此后十余年间，地块上的围挡都没撤掉，里面杂草丛生，废弃物散落一地。

因为规划的调整，联泰这一磨，磨了15年，直到2019年才最终确立方案。

地块也从一个低密别墅项目变身为涵盖超高层公寓、办公、高端商业的综合体项目。

从拿地至今正式亮相，已经过了足足21年。当然，时间换来的也是深超总片区和地块价值的暴涨。

片区内红树湾在2005年的时候房价不足一万元/平方米。目前二手挂牌均价则为14.2万/㎡起（贝壳找房数据）。

如今，根据吹风价，联泰超总湾甚至要将价格顶到20万/㎡。可以看见的是，眼下的联泰集团确实亟需一个超总湾来提振。

不过项目能否在这个“深圳的豪宅大年”突出重围，则有待后市的验证。