文/十一弟

三年前，有一个叫“吴世权”的人，突然公开了一封举报信——

《实名举报广东黄文仔涉嫌严重经济犯罪》。

黄文仔是星河湾集团的老板，国内最早一位开发豪宅的地产商。

在房地产行业，黄文仔是当之无愧的“老大哥”。

有人把他叫做“豪宅教父”。

很长一段时间，他的星河湾，被看作是豪宅的代名词。

在广州、上海、北京、太原、沈阳、西安，都有一座星河湾。

吴世权的举报信里，指控的企业，就是广州星河湾的开发主体——

广州宏富房地产有限公司。

广州星河湾，是黄文仔做豪宅发家之路的起点。

在这个项目上，黄文仔从房地产淘到了第一桶金。

公开举报的吴世权，他自称是星河湾集团的一位老员工，工作了十几年。

二十年前，黄文仔开发广州星河湾的时候，吴世权在广州宏富负责财务管理。

举报黄文仔的这一年，吴世权已经七十多岁了。

在年逾古稀、颐养天年的日子，对于这桩旧案，他还是耿耿于怀，最终选择了撕破脸。

可见他与黄文仔之间，积压的矛盾与怨念，有多深重。

吴世权的举报内容，集中在黄文仔开发广州星河湾过程中存在的问题。

作为广州星河湾的开发主体，广州宏富是一家合资企业。

星河湾集团持有广州宏富51%的股权，项目由其主导操盘。

据说，黄文仔在操盘管理广州星河湾的过程中，为广州宏富做了两套财务报表。

他向广州宏富的小股东，提供了一份虚假的财务报表。

利用这两套财务报表，星河湾集团得以侵占广州宏富几个亿的资金。

星河湾集团的名气很大，但一直没有上市。

它的财务运作，并不在监管部门及公众投资者的注视之下。

私营企业的老板，左手倒右手、拆东墙补西墙，司空见惯。

哪怕是上市公司，内外腾挪资产、来回倒腾资金，其实也很常见。

但作为一家合资企业，广州宏富的特殊之处在于——

持股49%的两个小股东，其中有一家是广州番禺区属国企——

广州市盈恒房地产有限公司。

若星河湾集团利用虚假的财务报表，侵占了广州宏富的巨额资金，那么就可能造成了国有资产流失。

在举报信里，吴世权指控黄文仔“涉嫌严重经济犯罪”，主要针对这两个问题——

“职务侵占”、“造成国有资产流失”。

吴世权在星河湾集团做了十几年的财务工作，而且亲自参与了广州宏富的财务管理。

因此，他对黄文仔的指控，在举报信里描述得“有鼻子有眼”。

按理来说，可能也没人比吴世权更熟悉广州宏富的财务状况、资金往来。

举报信公开以后，星河湾集团很快就予以了否认——

“内容严重失实，误导社会公众，广州宏富合作方股东利益并未被侵占。”

这封举报信，没有引起太大的声浪，沉寂了下去。

不过，星河湾集团嘴上很强硬，身体却很诚实。

在广州星河湾项目上，它与两个小股东的合作关系，维持了二十年。

但被举报之后，这两个小股东，就开始从广州宏富的股东名单里消失了。

其中，持有广州宏富19%股权的一家小股东，在吴世权公开举报几个月后，先退出了。

这家广州番禺区属国企——广州盈恒，对广州宏富的持股比例为30%，今年也已经退出了。

国企股权转让，必须在产权交易所公开挂牌，进场交易。

广州盈恒所持广州宏富30%股权的转让，处理得十分低调、隐蔽——

在广东联合产权交易中心挂牌之前，广州盈恒甚至把公司名字改了。

这两个小股东转让广州宏富49%的股权，最终都被星河湾集团吃下了。

今年初，广州盈恒进行股权转让时——

广州宏富的总资产不到14亿，负债将近19亿，净资产亏损大约5亿。

也就是说，广州宏富属于资不抵债了。

不过，星河湾集团从广州盈恒手上受让30%的股权，仍然支付了将近2亿的对价。

这是一笔超高溢价的转让交易。

于是，广州盈恒从广州宏富退出，最后又从星河湾集团拿到了利益补偿。

一个有意思的细节是——

根据吴世权的举报信，星河湾集团侵占广州宏富的资金，大概在6个亿左右。

按照广州盈恒所持广州宏富30%的股权比例，对应侵占资金，接近2个亿。

而最后，广州盈恒从广州宏富退出，星河湾集团向其支付的转让对价，又刚好是2个亿。

商业世界很奇妙，无巧不成书。

广州星河湾的开发资金，来自星河湾集团。

二十年前，这家广州番禺区属国企与星河湾集团设立广州宏富，共同开发广州星河湾时，并未实际出资。

它是以所持土地作价五千万入股，取得了广州宏富30%的股权。

这是黄文仔很喜欢的合作方式，并且形成了星河湾集团独特的拿地模式。

在广州星河湾项目上，黄文仔得到了来自国企的土地入股。

如今，他已经把目光转向了旧改，也就是那些城中村的土地。

不从公开市场上拍地，而是潜伏旧改的拿地方式，难度很大，但成本很低。

十一弟查了下，在星河湾集团的开发成本里——

占比最高的是建安成本，大约为七成左右。

而土地成本的比重，不到两成。

与其他开发商相比，星河湾集团的成本结构，几乎颠倒了——

大多数地产项目，成本占比最高的往往是土地。

在广州，城中村的土地很便宜，但其中交织的各方利益，错综复杂。

旧改最能体现开发商的能量，充斥着利益的博弈、谈判、勾兑。

一些旧改项目上，总会隐匿着不为人知的股东，呈现着一种利益平衡。

星河湾集团在广州，至少已经介入了六个城中村改造项目。

目前，它主要推进位于黄埔区的萝峰村旧改。

这是一个巨无霸项目，仅商品住宅的计容面积，就高达73万平米。

星河湾集团拿下这些土地的楼面价，每平米只要七千块钱。

项目首期商品住宅，去年底已经开盘入市了。

星河湾萝峰的单价，每平米定在了五万左右，相当于地价的七倍。

按照这个价格水平，仅商品住宅的货值，已经有三四百亿了。

十一弟查了下，星河湾萝峰的开盘价，几乎是区域内房价天花板。

附近在售的几个新盘，单价都只在四万出头。

价格过高，有钱人也不愿意买单，星河湾萝峰卖得不太好——

项目首期取证了564套房，目前只签约了85套。

整整卖了八个月，去化率为15%左右。

星河湾萝峰的开发主体，也是一家合资企业——

广州市裕峰置业有限公司。

其中，萝峰村集体持股51%，星河湾集团持股43%。

不过，萝峰村集体名下的股权，只是暂时持有，属于担保措施——

等到回迁房建成交付以后，萝峰村集体就会把股权转让到星河湾集团名下。

因此，星河湾集团对广州裕峰的持股比例，实际为94%。

在广州裕峰背后，还偷偷潜伏着一个小股东——

广州慧城投资有限公司，间接持有广州裕峰6%的股权。

可别小看这6%的股权——

星河湾萝峰，仅商品住宅的货值，就有三四百亿。

广州慧城所持广州裕峰6%的股权，对应货值大约为22亿。

这个小股东背后的老板，是一个叫“吴帆”的人。

十一弟查了下，吴帆的公开资料很少，商业投资也很单薄，背景相当神秘。

星河湾集团向吴帆输送了资金——

到去年底，星河湾集团至少向吴帆提供了5个多亿资金。

其中有一笔1.7亿资金，星河湾已经对其计提了将近1.4亿坏账。

在星河湾集团的财务报表上，它觉得收不回来了。

星河湾集团输送的1.4亿资金，吴帆就这样以坏账的形式，消化掉了。

吴帆是谁，输送资金的用途，为何计提坏账，星河湾集团并没有说。

尽管星河湾集团不是上市企业，但为了填补萝峰村旧改的资金缺口，黄文仔还是向资本市场伸了手——

发债融资。

星河湾萝峰项目一期，星河湾集团就准备募集16亿资金。

原来，哪怕是老大哥，钱不凑手的时候，也得靠资本市场化缘。