乐居新媒体 杨洋洋 发自沈阳  

最近，想买中海·汇德理的王先生有点“挠头”。作为沈阳大东区土著，这两年，王先生萌生了换个大房子改善生活的念头，考察了一圈，最终将“决赛圈”缩小至中海·汇德理、华润置地丨时代之城和鲁能公馆之间。

然而，2022年第二轮集中供地明细一出，凌云二期地块以起始价5500元/建筑平方米横空出世。地价更低、容积率更低、位置紧邻中海·汇德理，“这是否意味着，相同乃至更低的价格，能买到更舒适的房子？”王先生左右为难，买房计划再次陷入僵局。

开盘至今均价降3千 中海·汇德理还香吗？

一直以来，大东区都是沈阳人口密集的老城区，中海·汇德理出现恰好是黎明板块新建住宅断供已久的时间。有业内人士统计，在中海·汇德理出现之前，板块内最新的楼盘房龄也有5年之久。所以，中海·汇德理的出现曾为人们带来很多惊喜。

而它，也是中海地产在沈阳继中海寰宇天下之后，11年来再开拓城心一环之上的项目。项目占地16.03万㎡，整体规划为品质小高层与低密舒奢洋房的高低配，产品面积为建筑面积约127-140㎡低密洋房，建筑面积约85-105㎡小高。

项目临近浑河、新开河等生态资源，建筑面积28.8万㎡，容积率1.8，绿化率为35%，一共1786户。项目分南北两区开发规划，北区以清水洋房为主，南区以精装高层、小高为主。整体规划为品质小高层与低密舒奢洋房的高低配，南侧临河风情商业街，园区内部自建幼儿园，物业服务公司为中海物业。

在配套方面，中海·汇德理无论是交通、教育还是商业资源都很全面。

项目临近黎明广场站；周边有黎明幼儿园、博士双语幼儿园、尚品小学初中九年一贯制、136中学、205小学、202小学等；居民可在和睦公园、黎明公园，东塔园，南临新开河等公园绿地休闲娱乐；购物有龙之梦购物中心，坐地铁可直达中街商圈；附近还有沈阳二O一医院，沈阳204医院，大东区珠林中医院，沈阳二四五医院，沈阳市第一人民医院等，相对来说主城气息比较浓厚，因此地缘性客户偏多。

在户型方面，中海·汇德理也不失水准。建面约105㎡小高和建面约127㎡洋房是更受欢迎的户型。

建面约105㎡小高户型方正，各功能区动静分离。卫生间为全明户型设计，采光和通风效果比较好。三面朝南，南向总体开间10米，保证了双卧室和客厅的光照时间。客厅开间3.8米，和餐厅、厨房相连接，动区使用面积达35㎡，满足日常生活和待客需求。主卧开间3.2米，使用面积17㎡，内含独立衣帽间，功能完善。

建面约127㎡三室两厅两卫户型方正，南北通透设计，三叶草户型各功能区动静分离。L型明厨设计的全明户型，采光，通风，排油烟的效果较好。客厅开间约4.2米，客厅餐厅相连接，无浪费面积，满足一家三口及二孩、三孩家庭的生活所需。南向主卧面宽3.8米，独立卫生间，保证了阳光的充足和主人私密感。

价格上，开盘之初，项目精装小高约2万元/㎡，洋房约2.5-2.8万元/㎡。但随着楼市寒冬的到来，项目不得不做出一些退让。如今，精装小高约1.7万元/㎡，洋房约2.2-2.5万元/㎡，整体降了约3000元/㎡。但因为拿地价太高，中海·汇德理可再降价的空间不大，而这也是凌云二期地块出现后，让中海·汇德理进退两难的重要原因之一。

凌云二期地块：更省、更优、更临河

仿佛秉承着土拍界奥林匹克精神，凌云二期地块有着“更省、更优、更临河”的优势。

该地块位于大东区，用地性质为二类居住用地（R2），土地面积87448平方米，容积率不大于1.5，商业比例5%，起始价5500元/建筑平方米，最高限价6325元/建筑平方米。地块采取“限地价、竞自持保障性租赁住房”模式。

而中海·汇德理所在的凌云街-1地块，起拍价为6500元/建筑平方米，比凌云二期地块最高限价还高出了100多元。2020年7月8日，中海以25.09亿元成功竞得凌云街-1地块归属权，楼面价8700元/建筑平方米，并配建51500平的租赁住房，实际楼面价达到11000元/建筑平方米。近几次沈阳土拍大多底价成交，这样两宗地块地价就差了近一倍，未来势必会体现在房价中。

从配套来看，凌云二期地块位于中海·汇德理项目东侧，配套周全。地块距离地铁一号线黎明广场约1.7公里，与新建延长线新惠街站距离较近在500米左右，169、133支线等公交经过。地块北侧就是205小学，旁边规划教育用地，医疗有悦禾医院、201医院等，与中海·汇德理有重合之处。

但是，凌云二期地块容积率不大于1.5，中海·汇德理容积率是1.8，前者产品可能更为低密，舒适度更优。

从位置来看，凌云二期地块位南侧临近新开河，未来或将是大东难得的河景新房。一直以来，沈阳人对河景房的爱不言而喻，沿着浑河的房价始终占领高地，加之凌云二期地块临近地铁，河景+地铁的双王炸配置，更使此地潜力无限。

中海会拿地凌云二期地块吗？

凌云二期地块优势多多，且距离中海·汇德理非常近，因此各方都在猜测此次土拍中海地产是否会出手。

业内人士分析：“如果不出手，此地被别人摘得，将直接影响中海·汇德理的销售。目前中海·汇德理去化率约30%，届时未来之路将更为难走；如果中海出手，此地可能会被延期开发，先等中海·汇德理卖完，这样才不会威胁自家项目。”因此，9月末即将上演的2022沈阳第二次集中供地就尤其让人期待了。 

不过，王先生也表示，中海·汇德理还是有很多优点的。“现在全国都在保交楼，买期房不如买准期房，准期房不如买现房，中海·汇德理北区今年10月就交付了，所见所及所得，自己还能早点住进去，也挺好。”

据了解，中海·汇德理北区预计2022年10月30交付，南区预计2023年8月交付；华润置地|时代之城一期已售完，预计23年10月交付，目前在售小高层预计24年10月交付；沈阳鲁能公馆尚未开盘。