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自持用地做租赁,成为新增租赁供应的重要组成部分

克而瑞租售 2022-05-20 21:29 7.0w阅读


自2021年开始的集中供地以来,各地积极利用各种租赁相关用地增加新建租赁住房的供应。2021年企业自持租赁住房用地377.94万方,占总租赁相关用地供应的30%,成为新建保障性租赁住房的供应的主要方式之一。

随着部分自持租赁住房项目的入市,自持租赁住房也成为大家关注的重点。

#01.

加快建立多主体、多渠道供应,

自持租赁用地应运而生

企业自持租赁住房源于2016年北京“930”房地产调控新政策,新政实施过后,北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式。起初,各地对自持租赁用地经过了试点和探索阶段,并未形成全面系统的要求,在经过了长时间的探索过后,各地政府根据实践经验在各个方面出台了界定相关细则的政策,在自持时间、奖励政策、规划布局和开工要求等几个方面作出了明确要求。

1、各城因城施策,根据城市租赁市场发展制定不同自持政策

各地对于自持租赁住房的年限要求有所不同,但基础年限不低于10年;对企业自持租赁住房出租的出租年限作出限定,最高在10-15年;各地对自持租赁住房用于出售的松紧程度不同。

长沙自持的商业性质租赁住房,自持运营满5年,期满后可向房产交易主管部门申请,经批准可按市场价格上市销售。上海的自持地块应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业,且自持物业仅用于出租。

表:各城自持租赁住房政策

信息来源:公开信息收集

2、自持租赁住房产品户型上以小户型为主

早在2020年天津对企业自持租赁住房的管理作出了明确规定,以中小套型为主,符合市场需求的住房套型。自持租赁住房作为保障性租赁住房的供应来源之一,在国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确规定了建筑面积不超过70平米的小户型为主。

2016年北京翡翠书院项目主力户型为90平方米三居和180平方米四居,2018年作为北京首个房企全自持租赁住房项目,万科翡翠书院正式运营后出租率较低,正是因为大户型对应的租赁方案无法满足租金的回收。因此,如今的保障性租赁住房科学的针对租房群体的特征和需求,作出了小户型的要求。

表:各城自持租赁住房对户型的政策规定

信息来源:公开信息收集

3、自持租赁住房应整栋持有

在部分自持租赁住房的地块中,开发商对自持租赁住房部分并没有明确的规划和设计,各地随后纷纷出台关于自持租赁住房的管理要求,要求开发商明确规划住宅和自持部分,并要求自持租赁住房应按整栋或单元集中安排,不足整栋或单元的,按楼层由低到高的顺序安排。

对自持租赁住房建设进度有所要求,项目分期开发建设的,自持租赁住房须安排在前两期内完成建设,第一期必须完成应建设自持租赁住房总建筑面积的50%以上。

表:各城自持租赁住房对持有方式的政策规定

信息来源:公开信息收集

各地对自持租赁住房加强了政策上的监管,明确了自持租赁住房不得销售,应全部用于租赁;企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年;严禁自持商品住房“以租代售”。规范了自持租赁住房的管理,并提供中央财政补贴,为拿地企业提供了发展租赁住房的政策环境。

#02.

各城因地制宜,

调整涉租赁用地供应方式

2021年至2022年5月,企业全自持做租赁住房的用地比例占40%,企业拿地部分自持租赁住房的比例占14%,竞自持租赁住房的比例占17%。全自持做租赁的用地基本以各地方国企拿地为主。各城利用对土拍规则的限定,利用竞自持和拿地自持的方式,使各地企业承担了部分建设运营租赁住房的责任,而自持租赁住房的资金回收周期较长,降低了企业的拿地意愿,各城通过对地块出让节奏和方式的把控,在第一批次后减少了竞自持。

数据来源:公开信息收集

在2021年第一批次的集中供地中,成都、杭州、合肥、宁波、福州、长沙和天津等城市利用竞自持租赁住房的方式供应超184万方新建租赁住房。杭州土地市场极为火热,共有41块地块溢价竞自持租赁住房,竞自持租赁住房压低了拿地企业的利润回收,给火热的房地产市场降温。

信息来源:公开信息收集

在第一批次集中供地结束后,部分城市取消了竞自持的拿地方式,转为竞品质的方式。仅少数城市如长沙、深圳和广州等城市仍存在竞自持。从各城市竞自持租赁住房的成交面积来看,仅有深圳和广州成交竞自持租赁住房。

造成这一现象的有几点原因,第一,在租赁需求较大的城市如合肥和杭州等城市利用全自持的纯租赁用地和部分配建租赁住房的方式完成了涉租赁用地的供应要求。第二,在第一批次集中供供地后,开发商拿地意愿较低导致各地取消了竞自持。

信息来源:公开信息收集

在深圳出让的涉租赁用地中,深圳竞自持的比例高达62%,正是因为深圳较为火热的土地市场以及深圳城市规模的原因,竞自持成为了供应租赁住房最好的来源。

在《深圳市国土空间总体规划(2020-2035)》中将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”,首次调整为“200万套以上”,新增公共住房的比例不低于新增住房总套数的60%,核心区增加小户型和租赁型住房,竞自持租赁住房成为完成供应计划的绝佳办法。

信息来源:公开信息收集

在2016年的自持用地供应的主要来源是以开发商自持部分商品房为主,在2021年前核心八城中上海、杭州和北京三城作为人口净流入城市占据了主要的供应来源,随着国家对建设租赁住房的重视,上海等地开始建设全自持的纯租赁用地,部分地区配建保障性租赁住房并移交政府管理机构统一运营管理,涉租赁用地的供应相对饱和,各地部分自持租赁住房用地的数量减少。

表:2016-2022年5月各城自持用地面积

信息来源:公开信息收集

#03.

地块自持租赁住房,

引导部分民企进入长租公寓行业

上海2016-2017年共成交46个含15%自持的地块,自持面积达69.63万方,基本已完成了建设进入了销售运营期,其中开发商自持15%部分也已经开始陆续进入租赁市场,部分企业选择对外出租,而15%的自持面积用作租赁也使部分民企开发商进入长租公寓的行业中。

在2020-2021年,中海、龙湖和保利旗下的长租公寓项目都有自持租赁住房地块的项目入市,中海长租公寓三个项目都为自持的15%地块,而龙湖冠寓和保利N+的新入市项目分别为融信江湾公馆和路劲佘山院子的自持部分。

自持租赁住房引导部分民企进入长租公寓行业中来,路劲在2021年推出了自己的长租公寓品牌路劲隽寓。15%自持租赁住房的地块也给予了部分租赁企业发展的环境,自持租赁住房享有小区的民水民电和配套设施,同时因为集中在一个单元或整栋楼中,拥有集中式公寓管理相对容易的优点,对机构化长租公寓有较大的吸引力。

表:自持租赁住房的长租公寓

信息来源:公开信息收集

#04.

小结

自持租赁住房经过了数年的探索和发展,成为了多主体、多渠道供应租赁住房的方式之一,在涉租赁用地的供应中占有相当的比例。在国家政策的方向下,各地国企开始建设全自持的纯租赁用地,成为了涉租赁用地的供应主要来源。民企以竞自持和拿地自持拿下的部分自持租赁住房,一方面分担了各地租赁住房的建设任务,另一方面部分民企以此契机进入长租行业,降温“高周转”的房地产市场。

(文章内容仅为作者个人观点,不代表所在企业观点)

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来源:克而瑞租售

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