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首创城发:老树新枝|闯关③

乐居财经研究院 2022-01-12 16:58 7.5w阅读

编者按:2022年伊始,乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组,推出《闯关》系列策划,挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式,深度挖掘成功与失败的样本,以飨读者。
文/乐居财经研究院 林振兴

细数2021年央企地产大事件,“首创置业退市”定能排进前三。2021年9月30日上午9时,这家央企正式退市,结束了在港交所18年的上市历史,同时创造了港股国企退市的最快记录。

首创置业退市后将何去何从?一时间成为地产圈最热议的话题。虽然因股价萎靡而草草退市,但并不代表这家企业将彻底消失,它被装进了首创城发的“新瓶”中。

连同被一起装入首创城发的,还有首创新城镇、首创经中、北京绿基。首创方面美其名曰,将首创集团原有的地产板块和基础设施板块整合,目的是想实现从传统地产投资商开发商向城市发展运营商服务商的转型升级。

首创城发,这家仅7个月大的企业,不仅因吸收合并了刚退市的首创置业,而备受外界关注,它还备受母公司首创集团的眷顾,收到一份百亿见面礼。而它的终极目标,依旧还是上市。

创港股国企退市最快记录

首创置业的退市过程,借用首创高层的话来说是“紧张、有序”。

早在2020年初,这个构想就已在内部孕育;同年10月,集团总部成立首创城市发展板块重组工作组;紧接着2021年3月,首创研究制定了重组工作方案。
去年7月9日,首创置业向港交所申请自愿撤销H股于港交所的上市地位,其业务吸收合并至新公司——北京首创城市发展集团有限公司(简称“首创城发”)。
2021年9月30日上午9时,首创置业正式退市,结束了在港交所18年的上市历史,同时创造了港股国企退市的最快记录。
其私有化退市的结局,或自2003年上市的那一刻便已注定。上市18年,首创置业股价仅在2015年短暂突破过4港元/股,其他时间均在4港元以下,并长期在1-2港元之间徘徊。股价萎靡,流动性、交易量差,成为其寻求私有化退市的主要诱因。
在首创集团战略总监、首创城发董事邓文斌看来,首创置业如此坚决退市的原因包括战术和战略两个层面。
战术层面,上市平台地位已不具备以下优势,例如,首创置业自身股权结构缺陷,大股东及其他内资股东增发已无空间;置业股价长期低迷,已失去上市公司股权融资功能;维系上市公司运行相关费用还不低,反而成了发展负担。
战略层面,退市并整合后实现更大的发展空间和灵活性。长租、奥菜等需要长期培育短期无法产生利润的业务,与上市公司强调短期高利润、高增长相矛盾,束缚了置业实施战略转型;一些承担特殊功能的政策性业务、自有土地开发业务因政策障碍无法与上市公司整合。
去年10月22日,首创置业股份有限公司更名为首创置业有限公司,进行了新的人事调整,并完成了工商变更登记,全资大股东由首创集团变更为首创城发。
据乐居财经了解到,成立于2021年6月10日的首创城发,是为了私有化首创置业而专门设立的。如今,它的注册资本达297.82亿元,由首创集团全资持有,注册地在大兴机场旁的“新航城”自贸区,业务类型包括房地产开发等。
犹如“新瓶装旧酒”,首创城发仍将摆脱不了地产属性。范书斌也坦言,“开发主业还是城发的核心业务,因为目前没有一个很好的业务能够替代房地产开发主业。虽然开发业务整体的市场趋势是从增量向存量发展,但是从它的利润率各方面来讲,还是一个非常好的业务。”

首创城发集团未来将以“城市开发”为根基,以“城市运营”为重心,以“城市更新”为新篇,未来形成以大资管为主导的业务生态体系。

截止目前,首创城发的对外投资企业有7家子公司,分别为首创置业(100%)、首创新城镇建设投资有限公司(100%)、首创投资发展有限公司(100%)、北京市经中实业开发有限责任公司(100%)、北京新大都实业有限公司(100%)、首创经中(天津)投资有限公司(95.3041%)和北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司(52.5641%)。

而首创置业旗下目前有52家存续子公司。据悉,首创置业整体性并入首创城发后,按照退市安排,前者将被注销。

最后一张“答卷”

在融资收紧、严控杠杆的行业环境下,首创置业在还未退市时,负债就有所偏高。2021半年报显示,其剔除预收款后的资产负债率78%,净负债率164%,现金短债比为1.34,脚踩两道“红线”。
截止去年6月底,首创置业短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债合计291.4亿元,总有息负债总额987.6亿元。期内,持有现金仅363.02亿元。
为了降低负债,首创置业尝试过多种方式,包括减少拿地、出售资产。
拿地方面,去年上半年首创置业取得上海松江区与青浦区两宗地块,拿地代价为33.7亿元,是2020全年的17.7%,另通过股权收购方式获得浙江桐乡一级开发项目,后再无出击,这也一度被外界质疑“太过保守”。截至2021年6月底,该公司土地储备总建筑面积1574.5万平方米。
另外,出售项目股权作为另外一种降债方式,去年上半年首创置业先后挂牌出售首创阳光房地产46.486%股权及北京同创置地45%股权。
据这家国企交出的退市前的最后一张“答卷”显示,2021年上半年,首创置业录得营收为110.13亿元,较上年同期增加约19%;归属于母公司股东的净利润为2.26亿元,较上年同期减少73%。
纵观首创置业近年发展路径,销售业绩徘徊不前,盈利下滑,背后的压力不言而喻。其千亿目标喊了好些年,但受企业本身和行业大环境影响一直未能实现。2020年,首创置业销售额708.6亿元,相比设定的800亿目标,也仅完成88.58%。

“富爸爸”的百亿见面礼

过去的首创置业,是传统的地产开发商,而新的首创城发则定位城市运营商。

去年11月23日,首创集团宣布旗下“首创经中”、“首创新城镇”、“北京绿基”都将划入首创城发,并在年底前陆续办理各相关子公司工商变更登记。
其中,首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新,拥有京津65000亩自有用地资源;首创新城镇是全国最大集租房平台,80万平米在手规模;北京绿基是北京市绿化隔离地区市政基础设施、保障房配套路网建设平台。
截至2020年12月31日,上述三个资产注入标的总资产为231.9亿元,总负债为136.2亿元,所有者权益为95.7亿元。

从资产端来看,对于首创置业的影响,虽然总资产减少43.7亿元,但是净利润却增加了2.3亿元;对于首创城发的影响,三个资产包注入后,其总资产增加256亿元,净资产增加122亿元。
一方面,首创城发在不断注入优质资产,以增厚自身净资产;另一方面,在梳理旗下业务、重塑新的战略定位时,首创城发会适时舍弃首创置业旗下一些不赚钱、拖后腿或不相关的业务。
去年10月底,首创置业将旗下物业公司摆上了货架,拟挂牌转让首置物业100%股权以及首万誉业51%股权,前者转让底价为4.5亿元。
其中,首万誉业由首创置业联合万科物业在2015年成立,主要服务首创置业旗下开发项目;首置物业则是首创置业旗下核心的物业品牌,至2020年的服务面积达2000万平方米,妥妥一家中型的物业服务公司。
关于出售物业,首创城发总经理范书斌此前在接受对话时表示,物业处置原本有两条路径:要么做且做到最好,要么不做砍掉,将精力投入到可能做大做强的其他业务上。
“综合考量下来,选择了后者,因为首创置业的物业板块一是之前已投入了很多精力但仍属微利,二是体量规模相对偏小,独立上市估值也不会太高,所以结合管理成本等方面的考虑,出售存量物业成为最佳选择。”
在更早之前的2021年3月,首创置业曾计划将全部奥特莱斯业务转让给首创集团,包括首创矩大及其他奥特莱斯项目。
彼时,公告称,奥莱业务重组后,首创置业拟集中资源发展住宅及非奥莱物业业务,而首创集团旗下另一家地产业务上市主体首创钜大在首创集团的直接管理下,专注综合奥特莱斯物业项目。
剥离这些,留下好的资产,方便首创房地产板块整体融资。由于整合工作还未完成,最终效果尚不得知。

将首创置业吸收合并后,首创城发未来五年的目标是,财务稳健,三道红线转绿,资管业务分拆上市。具体到数字上,则是总资产2200亿元,营业收入320亿元,ROE达8%。

责任编辑:梓译

来源:乐居财经研究院

作者:林振兴

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