熊继承：长期看好长三角楼市
见地 2022-01-07 17:31 8.1w阅读
编者按：他们是二手房交易的推动者，他们是美好生活的服务者，乐居财经携手天猫好房二手房与店东们面对面，听他们讲述二手房新时代下的新故事、新形象、新视野。本期【见地】对话嘉宾是上海锦明房地产经纪有限公司董事长熊继承。
撰文 | 郭军
访谈 | 朱雅文
一份来自克而瑞数据显示，2021年上海市商品房累计成交了1543万平方米， 同比2020年上涨了14.40%；成交均价为43680元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了3.23%，商品房总体呈现量升价跌。而在二手房方面，尽管最后2个月成交量出现小幅上行，但这一成交量也只有正常交易量的7折左右，市场还是处于偏冷，成交出现回弹和信贷略有宽松有关，审批时间、放款时间都恢复到正常节奏，市场试图走出修复行情。然而从价格角度来看，由于连续多月成交量低于正常水平，价格一直处于高位震荡，目前普遍有2%左右的议价空间，高总价房源可以在3%以上。在上海锦明房地产经纪有限公司董事长熊继承看来，房地产这一季二手房的寒冬来的比近些年来的急，来的猛。“我觉得最难的一次应该是2005年，那一波寒冬之前在之前，二手房交易没有营业税、没有个人所得税，更没有增值税，然后2005年出台房地产交易政策后，这些税收就都有了。”熊继承回忆，在那一波政策打击下，房地产中介基本上关掉近40%，房价也跌了近40%，成为迄今为止政策影响市场最为深远的一次。在遇到2021年这波“房住不炒”的深度践行，在土地、房企、新房、二手房、购房者等层面，各种“黑天鹅”接踵而至，负面消极的市场情绪充斥全国，这让很多企业走进夕阳，二手房创业者尤为明显。“能不能扛得下来，最关键靠的是心态、专业能力和管理统筹能力，心态决定成败，如果是碰到一点事儿，一点个市场不好，领头人的心态状态就不好了，那企业肯定就没法继续运营下去。”熊继承所创立的上海锦明房地产经纪有限公司成立于2009年，公司历经五年的潜心发展，以上海闵行区为依托，已经向上海黄浦、徐汇、宝山、松江、嘉定等区域放射性发展。作为企业带头人，熊继承始终坚信用平稳的心态面对市场，专业度不管是过去也好，还是未来也好，这一定是长期立足的根本。但面临统计局发布的市场数据数据，上海的二手房房价其实已经经历了三个月的连续的下跌，现在是二手房的一个冬天还是一个春天？“其实我觉得可能未来是常态，2021年七月份出台政策以后，八九月份是很难，在十一月份其实就陆陆续续市场开始回升，十二月有明显的成交量反弹。”在熊继承看来，未来的房地产市场不会再像过去一样，很疯狂的前进，国家会控制不理智的市场状况，所以觉得眼前的市场就是未来的常态。影响二手房市场企业竞争格局很重要的一个环节就是中介费。当下对房产中介的存在和其收费的标准一直是具有争议的热门话题，尤其是在今年深圳、杭州等地出台的房屋自主挂牌平台和对单边代理模式的推进。2021年8月，杭州二手房交易推出“个人自主挂牌房源”功能，为“房东直售”提供了线上官方渠道，也引起了网络的广泛关注。12月系统引入公证提存功能后，为交易提供司法保障，截至目前平台已有多套二手房成功交易，原先一套房子需要3万左右的中介费，现在仅需不到2000元。“在上海中介费本身是2%，但是以链家为首的3%也占据了市场一大部分份额，但大众而言还是2%，也是比较合理，但是3%肯定是多多少少偏高一点。”熊继承表示，不要拿中国的中介费跟美国比，因为国情不一样，对房屋的所有权、居住权、税费比例不一样，中介费自然有价值区分。此外，2021年11月19日，深圳官方二手房交易平台正式上线。深圳市房地产中介协会发文表示，新的交易系统是在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。“原先谈到中介费这个问题，就是中介这样一种居间代理的形式，在交易的过程中就可能会产生一些问题，单边代理就是大势所趋，房产中介在过去的十多年里面已经是规范了很多，但完善规范还远远不够。”在2021年9月16日下午，天猫好房成立后举办了第二次房地产数字化峰会。天猫好房集团执行总裁贺寅宇出席并介绍天猫好房二手房起航60天的主要成果：覆盖19个城市，5.4万验真房源在线，合作商家超过3600家，经纪人超过2万名，访问用户达226万。因为在购房者和中介看来，真房源是二手房交易中最为基础、最为可靠，但大多平台却做不到的“杀手锏”。“在上海这个城市来说，我们的交易流程相对来说比较复杂，可能有的人会说中国房子已经供大于求，但在大多数一二线城市来说是供不应求，存量方交易的痛点，一个是税收，另一个就是真房源。”熊继承说，房源是真实存在的，从这个角度来说是有进步，但是价格是不是真实的难以考究，所以导致消费者其实无论是租房还是买房，要去找到真实的价格非常难。那下一步如何破解这个难点？房源挂牌的市场化进行中，需要哪些监管和检查才能确保买卖、中介三方都能高效的达成交易结果？这可能需要在官方上找到办法。“假房源是源于竞争的需要，大家都挂假，你能不挂吗？不挂你就没有客户，所以没有国家的强力干预，就无法解决这个问题。”2021年是全国房地产政策大范围收紧的一年，狂躁的新房、二手房市场都在“房住不炒”的大方针下，低下了骄傲的头颅。然而，值得一提的是，尽管过往限购和限贷、限价刹住了暴涨的势头，降低了可能存在的房地产泡沫危机，但依然有一些强势区域的房价和销量迅速回暖。根据相关百城价格指数显示，2021年长三角新房价格较2020年收窄2.44个百分点，但还是累计上涨2.78%，区域内城市新房价格累计涨幅虽然也是普遍收窄，但“涨”依然是长三角房价的主旋律。因此，在上海打拼多年的熊继承看来，如果从10多年前以来说的话，影响上海二手房市场的主要可能就是限购，但它现在都是一项短期政策，后面陆陆续续出来一些其他的政策，影响都不大。“但限价、限贷导致的结果就是就让很多要买房子人买不了，就那比较严重，但跌幅不是非常的大，幅度很有限。”短期看经济政策，中期看土地政策，长期看人口净流出流入，在这个问题上，尤其在上海，熊继承对长三角房价还是长期看好。“今年是20%的货币供应量的增加是板上钉钉的事儿，而货币催生房价上涨，所以说首先是从理论上来说是房价是都应该上涨，但是它有个核心因素在哪？供需关系。也就是第三个刚才说的第三点的人口流入，未来的人口一定是往城市中心，在长三角、粤港澳、川渝贵、京津冀中国四大经济带中，人口最集中、经济发展最好的就是长三角，所以这几个板块的房价基本上长线而言还是看涨。”因为长期而言，房价是国家经济稳定和国际国家稳定的基础根本，如果一下涨太多再急坠下去，会导致经济硬着陆和金融风险，所以熊继承始终坚信一点：国家会在短期把房价控制在合理范围，而长线而言还是看涨。2021年12月23日，为期两天的2021年天猫好房房产店东私享会在上海易沃至尚酒店圆满落幕。乐居控股、天猫好房与来自全国30多个城市的近100位店东共同探讨了线上平台给予商户的赋能模式及未来房产经纪行业的数字化全营销场景。其中有一种声音是互联网流量见顶，传统的经营模式成本走高，而天猫好房已经借助阿里平台的优势打造了新模式。这个模式具有明显不同以往路径的优势：第一，每个商户在平台上经营的是私域。在天猫上、淘宝上所有店铺的运营是商家自己做的，只要符合平台大规则，店的运营自己决定。其二，因为私域店，而有了可持续经营的能力。天猫上的店，除了通过短线业务的撮合外，可以持续积累用户和粉丝。确实，在熊继承带着团队的实操来看，天猫好房有一个核心点：对中介而言，它确实能够带来客户转化，这非常关键。“当下各类互联网平台的对私有领域的挖掘和利用是极为普遍的，运用到房地产上更是司空见惯，但对于客户而言，竞争会带来更多的选择面，真实成交就是王道。”熊继承还认为，数字化可能以后可能会成为各个行业的一个趋势，在房产交易领域，天猫好房就是一个对房产数字化运营的一个适应，最终我觉得其实决定的交易的本质就是供需关系，在于平台的真实有效，从而促进房地产市场的良性发展。以下为乐居财经与熊继承先生的对话精选：
乐居财经：刚开始怎么想着进入这个行业？
熊继承：最开始还不太懂，听说能赚钱，两三个月以后，觉得这个行业挺有价值，帮他们找到理想中的居住场所，影响到他们的幸福感，特别有意义。
乐居财经：您理想中房产交易数字化是什么样的形态？
熊继承：数字化就是全部在线获客，在线成交，在线服务，用大数据为房产交易赋能。
乐居财经：从中长期看，二手房市场会朝什么样的方向发展？
熊继承：还是看着经济带、一线、二线、城市中心和有经济支撑的城市，能聚人的地方，未来二手房还是供不应求。
乐居财经：影响二手房交易的本质因素是什么？
熊继承：就是供需关系
