乐居财经 邓如菲 12月31日下午，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会举行。整个发布会时长3小时，以两百余页超干货PPT呈现海量大数据，剖析房地产行业的本质和真相。发布会分为告别白金时代、再看第二赛道、走进青铜时代三个主题，涵盖过去的总结、第二赛道的分析及对未来的预测。

告别白金时代

丁祖昱上半场演讲的主题为“告别白金时代”。他认为，过去五年对于地产行业来说是高增长、高速发展的五年，可称之为白金时代。如今，房企面临巨大危机，企业面临违约风险，项目面临交付风险，供应商面临支付风险，因为停工延期交付项目数量急剧增多。

这种状况的原因包括外因和内因两方面：外因方面，去杠杆执行层层加码，政策叠加改变市场预期；内因方面，过去5年房企过度的追逐规模快速扩张，过度追求销售、融资、投资的快速加大，表内负债表外化。总结为一句话即“房地产过度的金融化，导致今天的危机”。

在谈到楼市供应透支时，丁祖昱表示，70城广义楼市库存达10亿平方米，这70个城市当中已经有多个城市楼市风险巨大，除此之外，中国地级以上的城市有将近300个。例如防城港、梧州，它们的消化周期比较长，防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完。

丁祖昱指出，今年下半年很多城市商品房成交被腰斩，部分城市二手房已经进入冰点，其中潜藏风险的可能被限价所掩盖，在杭州，限价导致新房热销，而二手房无人问津。数据显示，很多城市上下半年相比，成交跌幅达70%以上。如果二手房无人问津，新房成交也将是没有基础的空中楼阁，楼市回稳，二手房要先回稳。

丁祖昱提到，2021年一手豪宅市场非常火爆，市场上出现了千万豪宅一房难求的情况。虽然豪宅市场一片繁荣，但是一手豪宅与二手豪宅的价差较为明显，而价差越大，房子越好卖。楼盘价差的问题导致了豪宅市场的繁荣，但这个繁荣还要打一个引号，这种繁荣应该被加以控制，保障真正有自用需求的客户。

此外丁祖昱还谈到，今年的城市更新在政策下，传统模式被颠覆，这一次的“8.31”政策，影响力还是非常大的。在此背景下，上海和深圳城市更新立项收紧，广州停滞审批。一部分此前做城市更新、做旧改相对比较好的企业受打击比较大。这意味着，今后旧改周期、旧改成本、旧改运行都会发生天翻地覆的改变。

再看第二赛道

在第二部分，丁祖昱谈到了租赁、商业、物管、养老等相关产业。他指出，作为与房地产相关的第二曲线，租赁政策也会影响未来3-5年租赁行业的格局。25个城市“十四五”保障性租赁住房供应目标是545万套，他为实现此目标提出了以下几点建议：第一，租赁用地新建租赁住房；第二，提高产业园配套的用房比例；第三，非改租空间非常大，很多商业办公、工业供应都是过剩的，可将此部分改为一部分租赁房；第四，让一部分市场化房源进入到保障性租赁房当中；第五，将空置的、本来要销售的保障性住房转化成租赁房。

商业方面，他总结道，传统消费的低迷与新兴消费的火爆形成鲜明对比。商业竞争激烈表现在大量2020年延期开业的项目今年都在抢开业，部分区域出现了商业饱和现象；传统消费低迷表现在传统餐饮市场压力非常大，大型商超非常冷，婴儿消费后继乏力等；而新兴消费方面，很多新开的商业可称之为网红商业，吸引众多人打卡。同时，奢侈品和快时尚火爆，单价比较高的医美增长速度很快，宠物经济增长迅猛。

丁祖昱还指出，物业管理要“走下神坛，回归理性”。今年以来，大多数的物管公司都是在香港上市的，而数据显示，上市物业企业PE倍数已腰斩。目前，十多家房地产背景的物业企业被收购，交易总金额超过200亿，在规模增长当中，也蕴藏很多风险。要肯定的是，市场仍存在增长空间，但一、二级市场当中估值差还很大。

养老方面，丁祖昱指出，养老产业空间很大，未来5年，新增老人将超过一个亿，未来10年将超过两个亿，市场空间可期。

走进青铜时代

最后一部分，丁祖昱讲述了对行业未来的预测，发表了自己的三个观点。他指出，预计未来5年地产行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米，取中位数约11亿平方米，基本相当于2015年-2016年的水平。地产行业每年商品房成交额在15万亿左右，相比其它产业，房地产仍将是中国经济的压舱石，房地产行业也将继续是支柱产业。

其次，他认为要长期聚焦25城，过去进入的城市太多了，未来如果要看长期，应该聚焦在25城上。

最后，他认为，第二曲线空间巨大。物业管理总规模2025年达到1.6万亿，年均增长5%左右，租赁市场规模2025年达到4万亿，希望大家回过头来重新关注租赁市场。且商业的压力还会越来越大，大家应该继续关注。

他参考林宗主席的话对各企业提出建议：第一，长期主义，坚持做难而正确的事情。第二，诚信经营，要主动担起社会责任，未来要担负更多的社会责任，主要有10个点：坚守主业，兼顾民生保障；效益导向，追求精细管理；战略收缩，聚焦城市深耕；降低负债、控制财务风险；降本增效，向制造业学习；回归产品，契合需求迭代；提升营销，减少渠道依赖；人才更替，告别高薪时代；善待供应商，适应模式改变；重塑第二曲线，理性选择赛道。

最后，丁祖昱引用了12月27日张文宏就疫情发表的诗句——“拨开云雾见天日，守得云开见月明。”来结束自己的演讲。没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会来临，他寄语各企业都能在当前的行业形势下砥砺前行。