乐居财经 张东灿 发自贵阳 土拍向来是楼市的晴雨表，在楼市火热时，地方政府把控节奏，释放可用土地，而一块优质土地，往往会被房企们争相出手抢夺；

在楼市阴冷甚至是进入寒冬后，土拍多少有食之无味弃之可惜的尴尬，从第二次全国集中土拍遇冷就可看出一二。

但近期，贵阳突然大规模挂牌土地，单月供应超600万方，最高单日挂牌超300万方，在楼市低迷、土地连续流拍下的这波年末“土地大清仓”，能否给2022年的市场开个好头？

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狂欢！单月供应超600万方

据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计，11月1日至25日，贵阳市（含贵安新区）共挂牌102宗商、住类土地，总供应面积约633.62万方。

其中11月10日贵阳市公共资源中心一口气挂牌了48宗商住类土地，单日土地供应面积高达350.61万方。

这次挂牌供量大、范围广，是贵阳首次迎来“集中”挂地，堪称近年来贵阳土地市场最为“丰盛”的一次供地。

据统计，此次挂牌供地的面积是9、10月份供地总量的1.57倍，比去年全年供应量仅少了476.26万方。

具体到区域方面，在贵阳六个中心城区中，南明区（含双龙经济区）以7宗约93.71万方的供应面积位列中心城区第一。

云岩区以5宗54.85万方的总面积排在第二；白云区一改往日疲态，以挂牌10宗，总供应面积约53.18万方位列第三。

而花溪区、乌当区、观山湖区等区域，也均有地块挂牌出让。

在环贵阳区域内，贵安新区继9月份后再次成为供地大户，领衔贵阳市场，其供应32宗，总面积约257.47万方；

修文县以15宗57.05万方排在第二位，息烽县以9宗37.97万方位居第三名，清镇市、开阳县也有少量地块挂牌出让。

在以上挂牌地块中，有贵安新区位置优、面积大的大宗地块，也有云岩、南明等中心城区的棚改项目用地，其中较为亮眼的地块有：龙洞堡区域内的SL（21）013号地块、贵安新区的GA（21）047、048地块、GA（21）051-053号地块、GA（21）063、064号地块、GA（21）068号地块、观山湖区的G（21）089号地块、云岩区的G（21）093号地块（新建厂地块）、G（21）092号地块（德尔地块）、GD（21）032号地块（小湾河地块）、南明区的GD（21）033号地块（贵棉地块）。部分地块详情如下：

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应挂尽挂，低价出“粮”

无风不起浪，贵阳突然一反常态，如此密集、大量地挂牌商住类土地，难免让人猜想其背后的原因。

从贵阳六个主城区挂牌的土地特征来看，主要以棚户区改造项目用地为主，比如三马片区的小湾河地块、新建厂地块，比如南明区的贵棉地块、白云区的大山洞地块等等。

据了解，“三改”是“强省会”行动中新型城镇化的一个重要着眼点。今年年初，贵阳开始推动三年“三改”计划，提出要在三年内完成235个棚改项目。2021年的棚改目标是确保启动改造5万户936万平方米，力争启动改造6.66万户1164万平方米。

据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计，上半年贵阳完成了20宗棚改土地的出让。总成交面积达到179.72万方，总成交金额为219.67亿元，万达、中铁建、海伦堡、电建地产等知名房企纷纷拿地，参与到改造建设中来。

在7月13日，贵阳市住房和城乡建设局主持召开会议，要求确保2021年棚户区改造项目用地在2021年8月15日前应挂尽挂，以推动棚改项目的实施，加强强省会工作。

随后云岩、南明两区陆续进行棚改项目用地推介会，同时释放如沙冲路、长冲地块等棚改项目的规划，并开展了相关的预先征收工作。

此次“集中”挂牌，或许很大程度上是在履行“应挂尽挂”的要求，同时在告知房企与公众，近期贵阳棚改项目的进度情况。

而在环贵阳区域，供地大户贵安新区除了有大量的商、住类土地挂牌外，还有不少工业用地挂牌，清镇、修文等县市也是如此。

这可以看成官方的一种工作习惯，为确保明年开年时，能够保证经济取得开门红，提前在前一年的第四季度把已经确定的项目用地尽快挂出去，保证第二年的工作可以顺利开展，算是在按计划推进工作。

此外，从这次挂牌的土地价格来看，除少量地块价格较高外，其他地块起始价较平常有所下调。

在如今市场大环境遇冷，多数房企选择“躺平”，又恰逢全国第三次集中供地的情况下，贵阳释放出大量优质、价格适宜的土地，或许会吸引部分房企将目光转向贵阳市场，进入或者增加在贵阳的土储。

同时，一反常态的供地现象，能够让房企们对贵阳市场未来可开发土地有所预期，增加布局的可能性。

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低迷中的“大促销”

实际上，贵阳不止土地市场突然迎来首次“集中”供地的狂欢，商品房市场也正在经历着一场“狂欢”。

贵阳作为一个弱二线城市，随着房地产市场红利逐渐消退，市场步入调整期，价格和成交必然会萎缩，房企们对这样的市场变化也有心理预期。

但突然而来的新冠疫情“黑天鹅”，以及一系列严密、精准的调控，加快了贵阳楼市的低迷速度。

自疫情后，贵阳市场持续下行，消费者观望态度愈发浓厚，有背负更多业绩压力的开发商开始“抄底”放价，贵阳商品房价格出现近五年来首次下跌，成交均价约为10779元/㎡。

而今年先是由于某大暴雷，贵阳多个热盘相继折扣甩卖，市场开始“内卷”。尤其8月份，部分区位占优、配套完善、关注高的项目也开始靠推出特价房、返SF活动吸引目光。

以至于有业内人士表示，即使恒大被迫停止了“甩卖”，但很大程度上造成了贵阳市场7、8、9月份的“三连跌”，市场信心严重受损，观望态度愈加明显。

进入房地产行业传统的“金九银十”营销节点，贵阳楼市在低首付返现、低首付分期、认购补贴一万元等等各种打折促销下，还是未能回暖，甚至成交面积还在持续有所下滑。

据铭腾机构数据，9月份贵阳商品房成交47万方，环比下降20.0%，建面均价10495元/㎡，环比上升1.6%；10月份成交46万方，环比下降2.13%，建面均价10397元/㎡，环比下跌0.93%。

但这并不是贵阳一城的问题，全国多数城市的“金九银十”都有不同程度上的遇冷，销售业绩成为不少房企不得不面对的年终大考之一，这也是贵阳市场后续低迷的重要原因。

据克而瑞地产研究院统计数据，10月份百强房企单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，降幅略有收窄至32.2%。

逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分前30名的房企在内，有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

房企们通过“以价换量”来促销售、抓回款，成为冲刺全年业绩的重要手段，在愈发“寒冷”的贵阳市场更是如此。

据了解，贵阳观山西几个项目开启“价格战”，小关片区某项目折后均价来到“7字头”，部分项目也相继推出一口价的“工抵房”，市场价格“混战”现象严重。

这对购房者来说或许是一场“狂欢”，但对房企来说，如何才能更加吸引购房者的目光，让其掏出腰包购买自己项目的房子，一场更加盛大的楼市“狂欢”或许正在路上。

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或无法“集中”成交

土拍是楼市的晴雨表。但在楼市低迷时，不少人希望土拍能够帮助提振市场。

上半年贵阳也确实出现了龙湖的党校地块、中交城投和中房集团的人民大道04号地块、万达的雅关地块、佳源的观水路地块等高价土地，让贵阳楼市为之侧目。

但结果是，大多数贵阳人一边为房企大手笔拿地惊叹，一边为因恒大暴雷而引发的“大促销”而欢呼，“以价换量”现象延续至今，甚至有愈演愈烈趋势。

同时，因为市场寒冷，房企选择“躺平”，全国土地市场表现欠佳。在这样的行情下，贵阳土地市场也开始遇冷。

据统计，9、10月份贵阳终止、流挂的土地来到38宗，总面积达到230.34万平方米，远超去年一整年的总和。11月份，位于南明区后巢乡的G〔21〕083也因无房企出价而流拍。

由此可以看出，许多开发商在面对贵阳市场的时候，还是保持谨慎态度，没有盲目选择跟进。

更何况目前正值全国22城第三次集中土拍的关键节点，城市公司想要说服总部帮助拿地，就必须把其他区域的公司比下去。尽管在这次挂牌的土地中，贵阳土地价格相比平时有所下调。

但余粮“不足”的房企，会进行低价抄底吗？以贵阳目前的城市能级、楼市状态赢得房企青睐的机会大吗？

当然，这是一种理性猜测，且从目前某些渠道透露出来的消息来看，部分优质地块已有房企在进行接触，拿地的希望比较大。

同时，也不能排除深耕贵阳的房企们会趁此机会低价拿地，增加自身的土储。

毕竟一旦市场重新走回稳定的正轨，土地的价格也会随之上涨，再想遇到地方释放低价土地的机会并不大。

此外，即使房企拿地较少，也还有区属平台对部分土地托底。据企查查查询得知，目前白云城投已设立3个新的房地产相关类子公司，或许就是为拿地做准备，其他各区也有相关的区属平台。

但是，毕竟贵阳并没有强力的国企、央企，无法像其他热门城市一样，出现本土国、央企大举托底拿地的情景。

所以，贵阳此次“集中”挂牌土地，会有房企、平台公司拿地，但或许无法达成“集中”成交的结果。

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楼市等待“曙光”

土地市场“集中挂牌”，商品房市场“集体打折”，在两者的关系中，怎么看都显得十分矛盾。

但在楼市还未触底，有积极探索“自救”道路的官方，有希望引导市场向好而自发组织“联盟”的房企，还有近期融资渠道有所松动、地产股上涨等种种积极因素下。

贵阳“集中”供地这种大动作，一方面体现了贵阳对未来的房地产市场保持着积极的信心，一方面也希望借此推动城市建设，吸引更多房企的目光。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“类似土地大规模的供应，体现了政府继续在土地供应方面给与保障的导向。通过此类供应，也可以增加房企拿地的选择面，后续对于贵阳房屋的供应等也有积极的作用。但贵阳房地产市场当前略偏冷，后续也需要注意风险，防范土地交易过冷等压力出现”。

当然，在一个已经持续阴冷很久的市场上，仅靠一两次的大动作也无法完全逆转形势。现在的贵阳楼市，更加需要一个有力且具有持续性的弹起契机。

而这个契机随着“强省会”战略的深入推进，已经在慢慢呈现。

产业对人口、经济的发展起到很大的助推作用，是一个城市发展的主要支撑。贵阳长期以来第三产业占据着主导。

今年以来，贵阳招商活动硕果累累，“苏商入黔”、2021年数博会、“百家基金入黔”等几个大活动累计签约267个项目，总投资金额约1945.01亿元。

此外，还有华润集团、中国交建、中国中铁三大央企签约的262亿元；还有宁德时代在贵安投资建厂；还有望与网易在数据中心、元宇宙场景等方面合作。

贵阳“产业强市”的种子已经播散，只等待其长成参天大树，予贵阳经济、人口等方方面面的回馈。

而前不久的飞山街棚改、沙冲路棚改等项目开始预征收工作，长冲地块传闻将有头部房企拿地进驻，近期“集中”挂牌的多宗棚改土地，都在预示着“强省会”重要支撑点之一的“三改”工作，在下半年有些哑火后重新快速动了起来。

同时，随着房地产行业从增量市场逐步向存量市场转变，既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道的城市更新已然成为房企发展的必争之地。

未来贵阳这些周边配套和资源相对纯熟、更受各方青睐的“三改”用地，或许会成为市场平稳后房企们争相抢夺的对象，成为贵阳城市建设、楼市稳定的重要支撑。