文/乐居财经研究院 杨倩

2021中报收官，内房股纷纷交卷，近90份财报数据，展示了上市房企“一升两降”的共性。

“三道红线”之下，房企加快优化债务结构，长短债倍数正在走高；

高地价和限价的双重挤压下，房企利润被压缩，毛利率普遍下滑；

“向管理要效益”、“精细化管理”成为业绩会上的热词，降本控费初现成效，三费费率均值同比降5%。

乐居财经研究院推出2021上半年内房股系列榜单，涵盖在港上市房企营收、毛利、净利润、现金、三费等多个关键指标，并独家推出“三道红线”榜、土储榜、少数股东利润榜等，从多角度复盘内房股2021上半年的进与退。

内房股营收榜：榜首易主，11家“翻番”

上半年，内房股“营收王”易主，碧桂园以2349.3亿元夺魁；中国恒大以2226.9亿元位居第二，与碧桂园仅相差122亿；万科以1671.1亿元稳居第三，相比去年同期排名无变化。

期内，中国海外发展实现营收1078.8亿元，中期营收首次突破千亿；融创中国营收958.2亿元，距离千亿仅一步之遥。

营收榜第六至十位分别为新城发展、华润置地、世茂集团、龙湖集团、富力地产。其中，新城同比上升3位，华润同比上升1位。

从增速来看，共11家房企上半年营收规模实现倍增，包括禹洲集团、三盛控股、港龙中国地产、中国金茂、新城发展等；共14房企营收增幅在50%-100%之间，包括三巽集团、大唐集团、德信中国、五矿地产、华润置地、旭辉控股集团、美的置业、建业地产、绿城中国、大发地产等。

不过，17家房企上半年营收下滑，占比约19.5%。其中，嘉华国际营收同比大跌70.13%，在86家内房股中垫底。

内房股净利榜：九赚一亏，6家归母净利破百亿

上半年，碧桂园实现净利润224.2亿元，跃居榜首；中国海外发展以219.7亿元位列第二，与碧桂园仅相差4.5亿；万科净利润为161.7亿元，排在第三位。

华润置地、融创中国、中国恒大、龙湖集团、世茂集团、龙光集团、雅居乐集团分列第四至十位。其中，中国恒大同比提升2位，雅居乐集团同比提升1位。

上半年，中国海外发展以207.8亿元，蝉联内房股归母净利第一名，是唯一一家归母净利超过200亿的上市房企。碧桂园、中国恒大位列第二、三位，归母净利润分别为149.96、143.83亿元。

期内，共6家房企归母净利超过百亿，分别为中国海外发展、碧桂园、中国恒大、华润置地、融创中国、万科。其中，中国恒大归母净利为143.83亿元，同比增长120%，增幅最高。

据统计，86家房企中，归母净利占净利的比例均值为73.68%。中国恒大、大唐集团、景业名邦集团等5家房企，因期内少数股东亏损，归母净利超过当期净利润，该占比超过100%；中国天保集团、中渝置地等4家房企，该占比为100%；合生创展集团、SOHO中国、佳兆业集团、富力地产、合景泰富集团、亿达中国、龙光集团、金辉控股、融创中国等22家房企，归母净利占净利的比例超过90%。

86家上市房企中，上半年实现盈利的房企有79家，占比约91%；仅7家发生亏损，分别为华侨城（亚洲）、首创钜大、上置集团、福晟国际、阳光100中国、朗诗地产、恒盛地产。

内房股毛利榜：毛利率升降“二八开”

据榜单，碧桂园以462.8亿元居首，万科、中国海外发展位列第二、三位，毛利均在300亿元之上。

85家房企毛利均值为53.7亿元，其中，10家房企毛利突破百亿元，14家房企毛利在50~100亿元之间。大唐集团、港龙中国地产、新城发展、力高集团、三盛控股等，毛利同比增长超50%。

在房地产行业毛利率下行的大背景下，内房股中仅17家毛利率同比上涨，占比约20%；68家毛利率出现不同程度下跌，占比约80%，其中，31家房企毛利率同比下跌超5个百分点。

从各梯队均值来看，上半年营收规模TOP20房企，毛利率均值为23.47%；营收规模TOP21~TOP50房企，毛利率均值为28.43%。

内房股现金榜：85家“囤”2.16万亿

截止2021上半年末，万科手握现金1869.9亿元，位居榜首；碧桂园、中国海外发展、融创中国现金超过千亿，分别为1679.2亿元、1174.3亿元、1011亿元。

相较期初，现金榜前十名座次洗牌，中国海外发展、融创中国提升1位，龙湖集团提升2位，中国奥园从第20位冲至第10位。

从现金增幅来看，SOHO中国、祥生控股集团、大唐集团现金量实现倍增；领地控股、国锐地产、路劲、新力控股集团、中国奥园、大发地产、五矿地产、银城国际控股、汇景控股现金增幅超过50%。

据统计，85家内房股在手现金21582亿，较期初的20892亿，增长约3.3%。其中，60家房企现金增长，占比约70.6%；25家房企现金减少，占比约29.4%。

截止2021上半年末，内房股现金榜前10名门槛为564.6亿元，较期初下降约4.3%；TOP20门槛330.8亿元，较期初下降约5.3%。

内房股少数股东利润榜：超400亿利润被瓜分

截止上半年末，85家内房股少数股东权益占比均值为33.5%，相较去年底提升5.6个百分点。

其中，22家房企少数股东权益占比超过50%，较去年底增加5家，福晟国际少数股东权益占比高达71.1%居首；18家房企少数股东权益占比低于10%，较去年底减少5家，包括中国海外发展、富力地产等。

85家内房股少数股东利润合计424.6亿元，约占净利润总和的20%，少数股东损益占比均值约24.9%。剔除2家少数股东亏损大于公司亏损的房企，有10家房企少数股东损益占比超过50%。

据榜单，在公司盈利的情况下，少数股东亏损的有5家，包括景业名邦、九龙仓置业等。相反，在公司整体亏损，但少数股东盈利的有2家，分别是福晟国际、朗诗地产。

85家内房股中，少数股东权益与损益的剪刀差绝对值在10%以内的有35家，占比约41%。在两者差值过大的情况下，权益占比与损益占比“失配”，房企或存在“明股实债”。

内房股土储榜：“粮仓” 24.4亿方

榜单样本为在港上市的59家房企，因部分房企未披露明确土储面积，故未入榜。

从目前已披露土储的数据来看，截止2021上半年末，共四家房企土储过“亿”。

其中，融创中国总土储为27820万方，位列第一；中国恒大总土储21400万方，排名第二；万科总土储16066万方，排名第三；新城发展总土储14992万方，排名第四。相比去年底，融创中国、中国恒大、新城发展总土储微降。

土储前十房企中，中国海外发展、龙湖集团、佳兆业集团、华润置地总土储较去年底有所增加。

其中，中国海外发展从9190万方增至9224万方，华润置地从6829万方增至7098万方，龙湖集团从7400万方增至7717万方，佳兆业集团从2875万方增至3114万方，增幅超8%，计入城市更新5370万方后，总土储增至8484万方。

上半年，绿城中国拓储力度较大，新增项目67个，总土储增至6034万方，增幅18.8%。

据榜单，已披露土储数据的59家房企总土储达24.4亿方。

内房股长短债榜：7家“短”多“长”少

截止上半年末，68家样本房企短债占比均值为34.86%，SOHO中国、龙湖集团短债占比低于10%；中国海外发展、美的置业、旭辉控股集团、天誉置业短债占比在10%~20%之间，债务结构较优。

相较于去年底，榜单排名前十的房企中，龙湖集团、中国海外发展、美的置业、时代中国控股长短债比有所优化。其中，时代中国控股从2.4倍提升至4倍，龙湖集团从8.1倍提升至9.6倍。

据统计，68家房企长短债比均值为2.56倍，SOHO中国、龙湖集团、建发国际集团长短债比超过5倍。

榜单中，有7家房企长短债比不足1倍，包括明发集团、汇景控股、中渝置地、恒盛地产、福晟国际等，其中福晟国际短债占比高达99.82%。

内房股“三道红线”榜：绿档多了3家千亿房企

据了解，“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70％；净负债率不得大于 100％；现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。三线未踩为绿档，有息负债年增幅不得超过15%；踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；三线全踩为红档，不得增加有息负债。

截止2021上半年末，52家内房股披露“三道红线”数据。其中，绿档房企有26家，黄档房企有21家，橙档房企有4家，红档房企有1家。另外，23家房企数据披露不完全，无法确认所属档位。

相较去年底，万科、雅居乐集团、佳兆业集团、港龙中国地产成功跻身“绿档”房企。

据榜单，63家房企现金短债比超过1倍，指标及格率为84%。其中，华侨城(亚洲)、龙湖集团、建发国际集团、朗诗地产、旭辉控股集团、中国海外发展、时代中国控股、华润置地、美的置业、正荣地产、碧桂园、绿城中国的现金短债比超过2倍。

同时，65家房企净负债率小于100%，指标及格率为86.7%。其中，万科、景业名邦集团、港龙中国地产等净负债率低于30%，恒盛地产、福晟国际等净负债率超过200%。

“三道红线”指标中，剔除预收后的资产负债率及格率最低，目前已披露数据的52家房企，及格率只有50%，另26家房企该指标在70%~90%之间。其中，花样年、正荣地产、旭辉控股集团、合景泰富集团高于阈值不足3%，距离绿档仅一步之遥。

内房股费率榜：“三费”花掉了1/4营收

在利润率下行的大背景下，“降本增效”成为房企共识。截止上半年末，内房股三费费率均值为23.84%，同比下跌4.99个百分点。这意味着，三费消耗了房企近1/4营收。

三费之中，管理费率相对较高，均值为8.89%。其中，恒盛地产管理费率高达58.73%，首创钜大、上置集团、中渝置地等8家房企管理费率超过20%；建发国际集团、中国海外发展、佳源国际控股等5家房企管理费率不足2%；银城国际控股、越秀地产、碧桂园、融信中国、新力控股集团、祥生控股集团、德信中国、金辉控股等10家房企管理费率在2%-3%之间。

同期，85家内房股销售费率均值4.23%。其中，恒盛地产、华侨城(亚洲)、汤臣集团的销售费率超过15%；中国海外发展、佳源国际控股、国瑞置业、花样年控股等房企销售费率不足2%。

利息资本化之后，内房股财务费率均值为11.11%。上半年，碧桂园、融信中国、美的置业的财务收入大于财务支出，融资成本净额为“正”，不计入费率。其余82家房企中，有19家房企财务费率不足1%，包括五矿地产、绿地香港、三巽集团、大唐集团控股、三盛控股、融创中国、中梁控股、旭辉控股集团、金辉控股等。

综合来看，佳源国际控股、中国海外发展三费费率不足4%，越秀地产、融信中国、碧桂园、金辉控股、禹洲集团、银城国际控股、德信中国、中骏集团控股、华润置地等36家房企费率在10%之下。

与此同时，中渝置地、莱蒙国际、上置集团、恒盛地产三费费率超过100%，营收不够覆盖三费费用；绿景中国地产、首创钜大等5家房企三费费率超过50%。

内房股纳税榜：日均纳税7.8亿

2021上半年，碧桂园以148.25亿元所得税位列榜首，日均纳税0.82亿，同比增长6.2%；万科、中国海外发展分列第二、三位，所得税金额为125.64亿元、105.61亿元。

期内，华润置地、中国恒大、世茂集团纳税超过50亿元；雅居乐集团、融创中国、新城发展、龙湖集团、中国奥园等7家房企纳税超过30亿元。

据榜单，80家内房股合计纳税1417.2亿元，日均纳税7.8亿元。榜单前十房企纳税785.5亿元，超过纳税总额的一半。

从增幅来看，亿达中国、大唐集团所得税同比增长超过1倍，新城发展、力高集团、中国金茂、德信中国、大发地产等14家房企所得税同比增幅超过50%。