7月16日，格力地产副总裁王绪权因个人原因离任，离职后将不再担任公司任何职务。据了解，这是继去年6月底荣岳辞去格力地产副总裁、董事等职务后，格力地产高管的再次变动。

楼市资本论发现，除高频的高管离任外，格力地产还身处高负债，业绩不佳，股价长期低迷等困境，甚至还被“商界大姐大”格力电器董事长董明珠公开怒怼。从艰难起步到被格力集团隔离，鲁君四带领下的格力地产虽然背靠大树，但一路发展并不容易，近来更是连购股票提振股价，令人唏嘘。楼市资本论今天就带大家详细聊聊。

2004-2011临危受命

鲁君四的黄金时代

楼市资本论了解到，格力地产原为格力集团旗下业务。资料显示，早在1985年，格力集团便已涉足房地产行业。先后开发过北岭工业区、珠海特区建设等项目。不过后因集团发展战略需求，地产业务近乎停滞。直到2004年，为顺应集团新战略，38岁的集团副总裁鲁君四临危受命，重振格力地产。

鲁君四生于1966年，属相马。按属相论，属马之人多天资聪颖，个性刚烈，崇尚自由，不服输。这些特质在鲁君四职业生涯里体现得淋漓尽致。

据了解，彼时鲁君四出任格力集团房地产专责工作小组组长，确立房地产板块发展定位。2005年2月，珠海格力房产有限公司重新建立。面对几近停业的地产业务，鲁君四带领仅有的7名员工，在9平方米的简陋办公区域艰难起步。同年5月，格力地产首个楼盘“御枫美筑”项目正式启动，得益于还不错的品质，受到业界广泛关注。此后，还相继开发了格力广场、格力香樟等项目，格力地产走上了壮大之路。

楼市资本论获悉， 2008年美国金融危机爆发后，中国紧跟推出宽松的货币政策，房地产市场随即出现井喷式上涨。运气还不错的鲁君四，赶上了这波热潮。

格力地产借势发展。2009年，格力地产借壳海星科技成功上市，呈现出强劲的发展势头，并在格力品牌效应下，业务范围不断向纵深拓展。资料显示，公司2009-2010年实现营业收入分别为5.13亿元、11.57亿元，同比增长161.40%、125.65%。

楼市资本论认为从几近荒废到雄风重振，鲁君四对格力地产的情怀及付出肉眼可见。不过人生总是充满波折，更不用说想干一番大事的鲁君四了，格力地产的发展注定前路艰辛。

2012-2014董明珠时代

格力地产遭“雪藏”

很快，过热的楼市就引起国家关注。2011年，房地产政策开始收紧。比急转直下的大环境，更让鲁君四头疼的是，次年董明珠担任格力集团董事长，成了自己顶头上司。要知道，董明珠不喜房地产可是出了名的。

楼市资本论发现，2011-2014年格力地产的营业收入分别为13.35亿、16.24亿元、21.64亿元及14.66亿元，增速明显放缓。甚至在2014年出现32.23%的业绩下滑。负债则从2011年的94.46亿元跃升至2014年的151.96亿元，增幅达60.87%。

与格力地产形成鲜明对比的是，格力电器则完成从2011年835.2亿元到2014年1377.5亿元的千亿跨越。

曾有业内人士表示，董明珠管理下的格力集团对电器、地产两个平台资源分配不均衡，是为格力地产发展缓慢的重要原因之一。甚至业内有传言，格力地产曾靠质押股份及变现土地输血给处在低谷中的格力电器。

楼市资本论了解到，格力地产2012年报中的确有显示，格力集团曾质押过格力地产股8.66%的股份。

外部市场惨淡低迷，内部资源分配不均，格力地产如同进了 “冷宫”。奈何官大一级，鲁君四到底意难平。好在“冷宫待遇”持续时间不算太长。2014年2月，格力集团拟通过无偿划拨方式将格力地产51.94%股权注入珠海投资控股有限公司。2015年1月13日，格力集团移交股权，至此格力地产正式脱离格力集团，实现“单飞”。

格力地产的股权结构

格力电器的股权结构

楼市资本论认为虽然名称里还有格力，但终归是和董明珠没了关系，想必鲁君四心里还是很开心的。

2015-2019内忧外患

负债230亿被董明珠“挑衅”

实现单飞的鲁君四，难掩重回格力地产辉煌时期的决心。2014年底，格力地产出手阔绰，拿下上海浦东前滩地区两宗土地，总价30.64亿元，刷新上海单价地王纪录，重振公司信心。

果然，单飞后格力地产首战告捷。资料显示，2015年格力地产实现营收25.5亿元，同比增长73.56%；实现归属股东净利润13.7亿元，同比暴增337.72%；归属股东扣非净利润4.53亿元，同比暴增352.6%，压抑许久的格力地产迎来丰收季，就连股票也创出历史新高15.37元，是近期低迷价格的3倍多。

楼市资本论发现，继上海地王后，鲁君四的拿地动作开始变得谨慎。上海以外，格力地产牢牢扎根珠海大本营，鲜在其他城市布局。从保守到困守，布局所限，销售规模也随之受挫。

数据显示，2016年-2019年，格力地产实现营收分别为31.22亿元、31.3亿元、30.78亿元、17.24亿元（2019年第一季度），业绩表现平平；负债分别为190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元、229.94亿元（2019年第一季度），实现连年攀升。同时，其经营活动产生的现金流净额已连续三年告负。楼市资本论注意到，贵为上市房企的格力地产，如今甚至连房企200强也难觅其踪迹。

规模增速放缓，业绩不佳也造成格力地产股价的长期震荡。近半年，格力地产就进行了4次股份回购，共耗资6.89亿元。频繁的股份回购被业界解读为对股价托底，提振投资者信心，最终目标还是为公司“输血”。

此外，楼市资本论注意到，未能重现往日辉煌的格力地产，也没能完全逃离强人董明珠的影响。

如果说2017年董明珠在“初心与匠心——董明珠谈中国智造”高峰论坛上的公开表示“格力电器是唯一不做房地产的家电企业”，有意与格力地产撇清关系，让鲁君四很尴尬的话。到了去年5月，董明珠称“格力地产使用格力商标对格力形成了伤害”，已经是在公开“怒怼”鲁君四，红果果的“挑衅”了。

一面是“不争气”的业务成绩，一面是躲不过的“明枪暗箭”，这也就不奇怪近三年来有高达八位高管的先后离职了。内忧外患下的格力地产到底何去何从，鲁君四的尴尬处境可想而知。

楼市资本论认为，能否打破格力地产如今困局，又如何应对董明珠的“公开刚怼”，就看鲁君四的未来表现了。只能说，压在鲁君四肩上的担子并不轻，但自古先苦心志，方能成英才。期待鲁君四带领下的格力地产，能重回巅峰时刻。

（文章来源：微信公众号-楼市资本论）