万科A(000002)
销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持，维持“买入”评级
万科发布 2023 年 10 月经营简报， 公司销售金额累计降幅持续收窄， 投资拿地同比增强， 坚持“开发经营服务”并重的发展战略， 我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。 我们维持盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 278.0、 320.5、 342.8 亿元， EPS 分别为 2.33、 2.69、 2.87元，当前股价对应 PE 估值分别为 5.0、 4.3、 4.0 倍，维持“买入”评级。
销售金额同比降幅持续收窄， 充足未结资源保障未来业绩
公司 10 月实现合同销售面积 200 万方，合同销售金额 318.3 亿元，同比分别增长 0.6%、 下降 0.8%（9 月分别下降 14.7%、 7.8%）， 环比分别增长 3.2%、 下降0.6%。 1-10 月累计实现合同销售面积 2018.4 万方，合同销售金额 3124.4 亿元，分别同比下降 5.5%、 9.9%，销售金额仍保持行业第二排名。 公司在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善。 截至 9 月末公司已售未结金额约 4617 亿元， 充足未结资源助力未来业绩保持稳健。
投资力度同比增强， 单月新增 1 宗开发地块
公司 10 月在合肥新增 1 宗开发地块，总建筑面积 4.7 万方，总地价 6.6 亿元。 1-10月公司累计获取 38 宗开发项目， 对应累计拿地建筑面积 542.5 万方，累计拿地金额 799.5亿元， 分别同比增长 4.3%和 26.3%， 拿地权益比 63.1%，拿地强度25.6%（2022 年同期为 18.3%），投资力度明显增强。 公司投资聚焦于高能级城市， 1-10月一二线城市拿地金额占比 95.5%。
大股东深铁集团力挺， 计划出资百亿盘活旧改项目
根据公司公告，大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景，从未制定过任何减持公司股份的计划，承诺将按照市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城市更新项目，帮助公司盘活资产，交易金额预计超 100 亿元。 同时深铁集团正在积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。
风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。
