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物业K线

专注物业上市公司解析。

物企并购凉透了

乐居财经 2023-06-08 08:00 11.4w阅读

并购市场持续降温,上半年仅5家物企动用3亿多并购金。

文/乐居财经 徐酒眠

2019年底,“招商物业”和“中航物业”两个业内知名央企物业品牌重组,并借中航善达的壳在深交所完成上市。于是,A股资本市场有了一家最大的上市物企——招商积余(001914.HK)。

然而在这场盛大的涅槃行动中,在中航物业供职了22年的刘文波,却被“出局”了。好在另一家A股物企新大正(002968.SZ)很快向他抛去了橄榄枝,聘任其担任公司总裁一职。

刘文波履新的第二年,新大正推出了首份股权激励计划,他分得了其中最大的红包。不过,解除激励限售股票的条件,是严苛的业绩考核目标。

为了能兑现这个大红包,刘文波带领新大正加速开拓市场,做大蛋糕。

在上市物企纷纷放缓收并购步伐的背景下,今年年初,新大正以7.88收购沧恒投资80%股权的计划书,打响了2023年物业股收并购的第一枪。

如果交易顺利落地,这将是新大正上市以来最大的一笔收购,很大几率也会将其推上2023上半年物业股“并购王”座。

不过,谈判了近半年时间,这笔交易却最终“夭折”了。

近两年,物管行业终止收购的案例已经屡见不鲜了。在此去之前,3月28日,去年的物业“并购王”华润万象生活(01209.HK),曾宣布终止对祥生物业的收购。而在去年,上市物企至少终止了4笔收购计划。

退单频频上演,是物管行业并购市场的降温,也是物企们对收购越发趋于理性。

5家物企并购

5家物企、6笔收购,3.6亿并购金。这是今年以来,上市物企交出的收并购成绩单。

与上一年同期相比,收并购频率与并购金总额都有所下降。2022年前五个月,上市物企披露了9笔收购,涉及资金约72.31亿元。再往前追溯,2021年前五个月,上市物企共发起25笔收并购,涉及资金超过100亿元。

具体来看今年前五个月上市物企的收购,就规模而言,新大正7.88亿收购单宣告终止后,最大的一笔就是金融街物业1.54亿港元收购的香港置佳物业70%股权了。

放在历史的纵轴上,这笔不算大的收购,金融街物业也摆出了十分谨慎态度。

一方面,早在2021年6月,金融街物业就公告透露,正其在磋商一个香港的标的公司部分股权。意向书发布了近三年,才终于等来了新的进展。

另一方面,金融街物业与卖家约定了四个年度的业绩承诺。若业绩对赌未达成,卖方需要向金融街物业支付补偿款。而为了业绩对赌更好进行,金融街物业不仅压了20%的收购款未支付,而且卖方所持的余下的30%股权,也抵押给了金融街服务。

此外,值得注意的是,今年以来上市物企并购的标的公司,除了香港置佳物业是传统的物业公司(在管项目集中在商业及住宅物业)属性外,其他的都在细分领域。

远洋服务斥资5400万元从远洋集团收购的是一家专注于中国房地产行业的机电一体化综合解决方案提供商。其主要从事包括机电工程建设、承包、技术开发及咨询等机电业务。

中天服务400万元投资的是一家软件研发科技公司、特发服务8500万元增资入股的是一家水电站工业物业公司、新大正收购的是两家市政环卫公司。

据此来看,今年以来物企的收购,似乎已经将做大在管面积放在了其次,而上升到首要位置的是升维服务业态,打造差异化竞争优势。

被砍的并购金

收并购熄火,不只是体现在减少的收并购频率、大幅降低的收购金额中,还在于物企们纷纷下调并购金储备。

据乐居财经《物业K线》统计,2022年至今,共有14家物企宣布更改全球发售所得款项用途。

其中,有7家物企均涉及下调并购金储备。而今年以来展开行动的占大部分,有滨江服务金科服务银城生活服务兴业物联,4家物企。

几天前,5月29日,滨江服务宣布,将原本计划用作收购其他物业管理公司和投资于资产管理平台、未动用所得款项净额为约2.5亿港元,用作更新公司的管理服务系统、招募及培养人才。

此举动作之后,也意味着滨江服务IPO募资中已没有并购金储备,或将彻底放弃收并购。

“自上市以来一直监察评估所得款项净额的使用情况,并积极于市场寻求可供收购及投资的物业管理公司潜在机会”,滨江服务在公告中表示,不过,“尚未于市场上寻求到符合集团服务品质管理需求,能够带来协同效应的物业管理服务收购目标”。

简而言之,滨江服务砍掉并购金储备的原因,是找不到合适的标的。

值得一提的是,滨江服务此举获得了投资者的称赞,多位股民在雪球等投资表示:现在不收购是对的。

与并购金被砍对应的是,物企的一般企业用途及营运资金、多元化增值服务、其他及人才培养资金均呈上升趋势。其中,一般企业用途及营运资金上升最为明显。

这不难理解,前端的房地产行业寒气未消,物企需要更多资金用于日常经营,以保持资金的流动性和灵活性,缓解资金压力。

与此同时,物企也意识到,相比于简单粗暴的收并购,提升市场竞争力更重要的应该是通过优化经营和提升服务质量,提高客户满意度和忠诚度。

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