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物业K线

专注物业上市公司解析。

物业圈地放缓|封面文章

乐居财经 2023-02-02 08:00 9.7w阅读

收并购转凉,4家物企下调并购金。

文/乐居财经  徐酒眠

今年的农历北方小年,是一个星期六。

当天郑州雨夹雪,不过正商集团的员工们还是需要赶去公司,参加下午举行的“2022年工作总结暨2023年工作部署大会”。

董事长张敬国,已是花甲之年,他站在台上发表讲话,依旧中气十足,总结过去的2022年,他直言“房地产行业发展形势严峻,经营压力巨大”。

在地产江湖,张敬国素来给人行事低调的印象,但这并未掩去他身上那股精明劲儿。物业资本化东风咋起,他便抓住机会将旗下的兴业物联(09916.HK)推入了港交所。

不过,踩线上市香港主板对盈利要求的最低标准,兴业物联似乎也只得到了全球发售之时,“超额认购1414.1倍”的短暂辉煌。

IPO募资净额1.678亿港元,划出其中72.3%、约1.214亿港元(折合约1.082亿元)作为并购金,按照兴业物联的原定计划,将在2021年、2022年全部用完。

然而积极物色合适收购机会两年,兴业物联硬是一分钱没有花出去。1月31日,其刊发公告称,将对全部尚未动用并购金重新规划,并延长使用时间至2025年底或之前。

根据公告,其并购金将由1.214亿港元下调至0.673亿港元。砍出来的并购资金,将用以提升物业工程服务和物业管理服务,分别约0.218亿港元、0.32亿港元。

收并购“挂零”

自2020年3月9日在港交所挂牌上市,上市已近三年,兴业物联收并购至今“挂零”。

前两年,物业管理行业收并购潮起,兴业物联也计划过下场狩猎。根据其2020年业绩报告透露,2021年应该是一个“并购年”。按照其当时拟定用途明细来看,2021年约有8020万元的净额计划用于收并购,2022年预计将剩下的2800万元收并购金额用完。

最终,2021年,是物管行业的收并购大时代,却不是兴业物联的“并购年”。

据乐居财经《物业K线》统计,从2021年1月1日至2021年12月31日,上市物企发起的收并购超过百起,其中未公告的收购案至少46起,通过公告披露相关交易信息的68起,而公告之后终止交易的收购案3起。

剔除以上,2021年全年上市物企发起的收并购达65宗,涉及总金额超过341亿元。其中,超过1亿金额的并购为31起,而10亿级别之上的并购案有7宗。

过去的2022年,行业收并购退潮,全年37单交易,涉及总金额约118.15亿元,上市物企收并购扩张趋向谨慎。

过去两年疫情反复,行业并购大环境助推优质标的水涨船高。一方面,高溢价收购显然不划算;另一方面,投后管理与消化问题也不容忽视。

手中并购金不过1亿多点,兴业物联谨慎出手也在情理之中。

物企并购金“失宠”

下调并购金储备,兴业物联并非独一家。

事实上,收并购退潮的信号,在2021年底就开始释放了。彼时,多位物企掌舵人发声称要减少收并购。

据乐居财经《物业K线》统计,2022年至今,共有8家物企宣布更改全球发售所得款项用途。其中,兴业物联、新希望服务鑫苑服务远洋服务,4家物企均涉及下调并购金储备,仅有合景悠活一家物企进一步增补了并购金。

“为提高募集资金使用效率,及时把握业务发展的市场机会,更加合理地平衡资金使用安排。”2022年5月25日,新希望服务将战略收购及投资款项从原来的5.53亿港元下调至了4.345亿港元,较原计划减少了1.185亿港元。

新希望服务解释称,自1.8亿收购明宇环球商业后,“尚未物色任何国内外与公司收并购发展策略契合的适合收购目标,导致资本使用的效率较低。” 

此消彼长,从并购金砍出来的1.185亿港元则划拨到了“发展生活服务”和“运营资金”上,分别约为0.395万港元、0.79万港元。

不到一个月,鑫苑服务也将手中用于收并购的预算资金砍出去了近一半,由1.365亿元下调至0.734亿元。而与此同时,其用于增值服务的规划资金从原本的0.296亿元,上调至0.49亿元。

2022年11月,远洋服务宣布更改全球发售所得款用途,拟将5.47亿元剩余款中的5.32亿元,用于与远洋集团的关联交易中,主要包括收购办公物业、签租商用物业,以及获取远洋集团旗下若干车位的独家销售权。

具体来看,更改之前,远洋服务用于物业管理服务收购、升级智能管理系统,以及数字化建设的资金,分别约为1.93亿元、2.57亿元,以及0.99亿元。变更之后,远洋服务仅在数字化建设部分留下了0.15亿元。

余下5.32亿元重新分配,约1.567亿元用于收购及租赁远洋集团旗下办公物业,约3.76亿元将用于进一步扩展及多元化增值服务。

时间再往前追溯,雅生活服务保利物业等也曾有下调过并购金比例。

其中,在2021年4月和7月,保利物业两度“动刀”并购金,从29.74亿港元减少至9.6亿港元。而两次从并购金中扣除的资金,最后都划到了“开拓增值服务”上。


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