乐居新媒体 张琪 发自深圳

近期，有中介表示，百花一套学区房的成交震惊了整个市场。

南天二花园一套89㎡三房成交总价为1028万，而参考总价1066万，二手房低于指导价卖出。

南天二花园所属学区为实验小学和实验中学，中介表示：“直接回到2017年底的价格，要知道作为深圳最优质的学区房，南天二花园在2020年最高峰时89㎡也成交到2000万+。”

而早在今年2月，百花片区就有中介门店的笋盘推荐中显示，南天二花园一套房产低于成交价500万，长城一花园低于指导价100万，还有两套房产按照指导价出售。

学区房跌至冰点出售的这种情况并非近期才出现。

而近段时间，深圳香蜜湖一套优质学区法拍房以成功出让。

和市场普通二手房相比，法拍房市场甚至出现了罕见的暴热状态，是什么情况？

成交时隔3年

学区豪宅多出指导价871万

作为深圳优质学校聚集的区域，香蜜湖片区和百花片区的教育资源，一直以来都排在前列。

乐居君在法拍平台看到，近日成功出让了一套福田香蜜湖豪宅熙园，据二手房平台链家数据显示，上一次该小区的成交记录还保留在2019年3月。

这次法拍共2人报名，围观共14764次，竞价共29次，最后以4548万总价拍卖。

此套房户型面积为280.7㎡，折合成交单价约16.2万元/㎡，该房源的评估价约为4100万元，折合单价为14.6万元/㎡。

目前熙园的二手住房成交指导价为13.1万元/㎡，按照该数据计算总价应该为3677万元，而最后的拍卖价为4548万元，多出了871万。

这套法拍房源最后的成交单价不仅高于评估价，也高于二手房参考价。

土地使用年限为从2001年1月1日至2070年12月31日，还剩48年。

该房属于近期深圳法拍房市场中热度较高的豪宅，而这个福田香蜜湖住宅成为近期成交价格最贵的豪宅之一。

但是，在同个片区，距离熙园约700米左右的香荟雅苑却没有那么好的运气。

11月，香蜜湖街道的香荟雅苑一套103.31㎡法拍房拍卖，共1人报名，围观共9786次，最后以1102万的当前价流拍。

目前香荟雅苑的二手房成交指导价为12万元/㎡，按照指导价来算，总价应该为1239.7万，法拍价格比指导总价低，但仍然无人出价，从而流拍。

香蜜湖稀缺学区房区域，

为何同时出现高价成交和流拍？

香蜜湖位于深圳中心，是深圳最早的豪宅区，邻福田CBD，比较适合居住，绿化条件优越，这里还聚集了深圳优质的教育资源，学区房优质且稀缺。

熙园和香荟雅苑都属于明德实验香蜜校区，该学校周边仅有少数个楼盘能进明德实验学校。

熙园是香蜜湖著名顶豪小区，小区绿化率达到58%，是该片区占地面积最大的小区，正对着明德学校大门口的就是小区内的联排别墅和洋房。

而香荟雅苑主力小户型，户型主要是52㎡2房-103㎡3房，与熙园相比，小区就较为拥挤。

虽然熙园和香荟雅苑都属于深圳最高昂学区房范围，但小区相互之间的品质参差不齐，相差还是很大。

就有中介曾表示：“有些豪宅楼盘在市场上非常火爆，很多优质房源在二手房市场上根本没有卖的，如果突然出现一套这样的低价法拍房，绝对是万众瞩目。”

可以看出，不少热门区域的法拍房热度爆棚，多依赖于楼盘的优质性，虽然有的法拍房“爆冷降价”，但在现在的情况下，如果性价比不高，再低的价格也很难带来成交。

接近指导价，南山2114万豪宅成功拍卖

近日，深圳南山西丽豪宅宝能城法拍房也在持续上架，据显示，共120套房源将分4场拍卖，每天分别开拍30套。

据了解，这批次房源预计一共167套，是宝能城法拍房的最后一批住宅。此次也不再统一以指导价为起拍单价，而是将以评估价的8.5折为起拍单价。

今年9月21日-23日，宝能集团首批进行司法拍卖的深圳宝能城花园56套房源以拍出50套、流拍6套的结果告终，总计成交金额约7.6亿元。

当前宝能城二手房指导价为9.85万/㎡，此次再拍还能“日光”吗？

11月，南山也有不少的豪宅引起了深圳市场的关注，例如红树湾红树西岸花园一套190.91㎡房产。

该法拍共17人报名，围观共46954次，竞价共188次，最后以2114万总价成功拍卖。

此套房折合成交单价约11.07万元/㎡，而该房的二手指导价为11.05万元/㎡，基本上极度接近指导价。

而且据乐有家研究中心数据显示 ，过去10个月成交量较高的楼盘中，成交价70%都接近政府指导价，还有2成低于指导价，只有1成是比指导价高较多的。

未来这个趋势也将会越来越明显，笋盘将成为购房者重点关注对象。

法拍房市场中，除了部分抢手楼盘能高于评估价或指导价以外，其他基本上都是在相应的范围之内。